Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz: finden und verstehen

Den Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz finden Sie kostenlos im amtlichen Informationssystem BORIS-RP unter boris.rlp.de. Sie geben Ihre Adresse ein und lesen den Wert direkt aus der Karte ab. Er sagt Ihnen, was ein Quadratmeter unbebauter Boden in Ihrer Lage im Durchschnitt wert ist. Was er Ihnen nicht sagt: was Ihr konkretes Grundstück oder Ihr Haus tatsächlich am Markt bringt. Diese Lücke kostet Eigentümer in der Praxis am meisten Geld, und genau darum geht es in diesem Ratgeber.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Berater der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil. Als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung arbeite ich täglich mit Bodenrichtwerten und erkläre Ihnen ehrlich, wofür die Zahl taugt und wo ihre Grenzen liegen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, angegeben in Euro pro Quadratmeter, für eine sogenannte Bodenrichtwertzone, also eine Gruppe von Grundstücken mit weitgehend gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich beurkundeter Kaufpreise. Er ist kein Schätzwert und keine Maklermeinung, sondern eine amtliche Größe, die aus echten Verkäufen abgeleitet wird.

Wichtig ist das Wort „durchschnittlich". Der Bodenrichtwert beschreibt eine ganze Zone, nicht Ihr einzelnes Grundstück. Zwei Nachbargrundstücke in derselben Zone tragen denselben Bodenrichtwert, obwohl das eine einen ebenen Zuschnitt und Südausrichtung hat und das andere am Hang liegt und schwer zu bebauen ist.

In Rheinland-Pfalz werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar neu beschlossen. Der aktuell gültige Stand stammt vom 1. Januar 2024 mit landesweit rund 82.000 Bodenrichtwertzonen. Die nächste Fortschreibung zum 1. Januar 2026 wird im Laufe des ersten Halbjahres 2026 veröffentlicht (Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz). Wer also gerade plant, sollte prüfen, ob bereits die neuen Werte vorliegen.

Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz finden: BORIS-RP Schritt für Schritt

Anders als in manchen Bundesländern ist die Auskunft in Rheinland-Pfalz unkompliziert und für die Grundauskunft kostenlos. Das zuständige System heißt BORIS-RP (Bodenrichtwertinformationssystem Rheinland-Pfalz). So gehen Sie vor:

• Portal öffnen: Rufen Sie boris.rlp.de auf, oder gehen Sie über das Geoportal Rheinland-Pfalz (geoportal.rlp.de) und wählen Sie den Dienst „Bodenrichtwerte (Basisdienst)".
• Adresse suchen: Geben Sie im Suchfeld Straße, Hausnummer und Ort ein. Die Karte springt automatisch an die richtige Stelle.
• In die Karte klicken: Mit einem Klick auf Ihr Grundstück erscheinen der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter und die Nummer der Bodenrichtwertzone.
• Wert einordnen: Notieren Sie zusätzlich das Stichtagsdatum und den angegebenen Entwicklungszustand (zum Beispiel baureifes Land). Beides brauchen Sie, um den Wert richtig zu deuten.

Der Basisdienst ist kostenfrei und ohne Anmeldung nutzbar. Wer mehr Detailmerkmale braucht, etwa den erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand oder die zugrunde gelegte Grundstücksgröße, kann den kostenpflichtigen Premiumdienst nutzen. Für eine erste Orientierung reicht der Basisdienst in fast allen Fällen vollkommen aus.

Ein praktischer Hinweis aus dem Alltag: Notieren Sie sich die Zonennummer. Wenn Sie später mit dem Gutachterausschuss, einem Sachverständigen oder mit mir sprechen, lässt sich damit sofort nachvollziehen, über welche Lage wir reden.

Bodenrichtwerte in der Region: Trier, Hochwald, Mosel und Eifel

Bodenrichtwerte schwanken in unserer Region enorm, stärker, als viele Eigentümer erwarten. Im Landkreis Trier-Saarburg reicht die Spanne zum Stichtag 1. Januar 2024 von rund 22 Euro pro Quadratmeter in einfachen Außenlagen bis zu etwa 570 Euro pro Quadratmeter in den besten Lagen von Schweich (Quelle: BORIS-RP / Gutachterausschuss Trier-Saarburg). Zur Orientierung, was das für einzelne Orte bedeutet:

Diese Zahlen sind Orientierungsgrößen, keine festen Preise für Ihr Grundstück. Den exakten, amtlichen Wert für eine bestimmte Adresse liefert immer BORIS-RP. Der landesweite Durchschnitt in Rheinland-Pfalz liegt aktuell bei rund 200 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl zeigt, wie weit der Hochwald nach unten und Trier-Stadt nach oben davon abweichen.

Hermeskeil ist eben nicht Trier, und die Preisentwicklung im Hochwald folgt eigenen Mustern. Wer den Bodenrichtwert seines Grundstücks in Reinsfeld mit dem in Trier-Tarforst vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Märkte. Den Trierer Markt mit seinen Stadtteilen habe ich an anderer Stelle ausführlicher beschrieben Immobilien in Trier.

Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: warum die Zahl nur der Anfang ist

Hier liegt der teuerste Denkfehler. Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert, und schon gar nicht der Verkaufspreis Ihrer Immobilie.

Der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den unbebauten Boden. Der Verkehrswert dagegen ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr am Stichtag wahrscheinlich zu erzielen ist, inklusive Gebäude, Zustand, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und der aktuellen Nachfrage. Als Faustregel gilt: Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt häufig 10 bis 20 Prozent über oder unter dem reinen Bodenrichtwert, je nach den konkreten Eigenschaften. Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert noch obendrauf.

Aus Sicht eines Sprengnetter-zertifizierten Sachverständigen heißt das: Der Bodenrichtwert ist das Fundament, mehr nicht. Auf diesem Fundament baut die eigentliche Bewertung auf, die Zu- und Abschläge berücksichtigt, etwa für Hanglage, Altlastenverdacht, ungünstigen Zuschnitt, eine besonders ruhige Lage oder einen alten Baumbestand.

Letztes Jahr hatte ich einen Fall im Hochwald, der das gut zeigt: Zwei Bauplätze in derselben Bodenrichtwertzone, also identischer Bodenrichtwert. Der eine ebenerdig und sofort bebaubar, der andere mit deutlichem Gefälle und einem alten Schuppen, der erst abgerissen werden musste. Am Ende lagen zwischen beiden Grundstücken bei vergleichbarer Fläche mehrere zehntausend Euro. Der Bodenrichtwert war für beide gleich — der erzielbare Preis nicht annähernd. Wer sich allein auf die amtliche Zahl verlassen hätte, hätte entweder Geld verschenkt oder den Verkauf verschleppt.

Genau deshalb ersetzt der Bodenrichtwert keine Bewertung. Er ist ein guter erster Anhaltspunkt, den Sie selbst kostenlos abrufen können. Was Ihr Grundstück oder Ihr Haus wirklich wert ist, ergibt sich erst aus der Betrachtung des Einzelfalls. Welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen, erkläre ich gesondert Wertermittlung Haus: die drei Verfahren und für die Region speziell Immobilienbewertung in Trier.

Wofür Sie den Bodenrichtwert brauchen: Grundsteuer und Erbschaftsteuer

Es gibt zwei Situationen, in denen der Bodenrichtwert ganz direkt für Sie zählt. Beide haben mit dem Finanzamt zu tun.

Grundsteuer: Die Gutachterausschüsse melden die Bodenrichtwerte an die Finanzämter. In die Berechnung der Grundsteuer fließt der Bodenrichtwert mit ein. Steigt der Wert Ihrer Lage über die Jahre, kann sich das auf Ihre jährliche Grundsteuer auswirken.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Wenn Sie ein Grundstück erben oder geschenkt bekommen, braucht das Finanzamt einen Wert für die Besteuerung. Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich dieser Grundbesitzwert schlicht aus Fläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Ein Beispiel als Orientierung: 600 Quadratmeter Bauland zu einem Bodenrichtwert von 150 Euro ergeben einen steuerlichen Ansatz von 90.000 Euro. Ob dieser typisierte Wert Ihrem tatsächlichen Fall gerecht wird, ist eine andere Frage. Gegen einen zu hohen Ansatz können Sie unter Umständen mit einem qualifizierten Gutachten den niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen.

An dieser Stelle der ehrliche Hinweis: Steuerfragen gehören in die Hände Ihres Steuerberaters. Ich kann Ihnen den Bodenwert einordnen und eine fundierte Marktwerteinschätzung liefern, aber die steuerliche Bewertung und mögliche Einsprüche bespricht der Fachberater mit Ihnen. Wer sich auf ein Erbe oder eine Schenkung vorbereitet, fährt am besten, wenn Steuerberater und Sachverständiger zusammenarbeiten.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz

Ist die Bodenrichtwert-Auskunft in Rheinland-Pfalz kostenlos? Ja. Der Basisdienst von BORIS-RP ist kostenfrei und ohne Registrierung nutzbar. Nur der Premiumdienst mit erweiterten Detailmerkmalen kostet etwas. Für die meisten Eigentümer reicht der kostenlose Basisdienst.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? In Rheinland-Pfalz alle zwei Jahre, jeweils zum 1. Januar. Aktuell gilt der Stand vom 1. Januar 2024; die Werte zum 1. Januar 2026 werden im ersten Halbjahr 2026 veröffentlicht.

Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen? Nein, nur näherungsweise für den reinen Boden. Bodenrichtwert mal Fläche ergibt einen groben Bodenwert. Das Gebäude, der Zustand und die konkrete Lage fehlen in dieser Rechnung völlig. Für den tatsächlichen Marktwert braucht es eine Bewertung des Einzelfalls.

Warum weicht der Verkaufspreis vom Bodenrichtwert ab? Weil der Bodenrichtwert ein Zonendurchschnitt zu einem zurückliegenden Stichtag ist. Ihr Grundstück hat individuelle Eigenschaften, und der Markt bewegt sich zwischen den Stichtagen weiter. Abweichungen nach oben wie nach unten sind völlig normal.

Wo finde ich Bodenrichtwerte für Trier-Stadt? Auch über BORIS-RP beziehungsweise das Geoportal Rheinland-Pfalz. Die Stadt Trier hat einen eigenen Gutachterausschuss; die Werte liegen deutlich über denen im Hochwald.

Ihr nächster Schritt

Der Bodenrichtwert ist ein guter Startpunkt: amtlich und in zwei Minuten kostenlos abgerufen. Aber er beantwortet nicht die Frage, die Eigentümer wirklich umtreibt: Was ist meine Immobilie heute am Markt wert? Diese Frage beantworte ich Ihnen mit einer kostenlosen, ehrlichen Ersteinschätzung auf Basis vergleichbarer Verkäufe in Ihrer Lage. Fordern Sie Ihre Wertermittlung an Kostenlose Wertermittlung oder nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Mein Anspruch ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause.

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Über den Autor: Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil und seit über 16 Jahren im Immobilienmarkt zwischen Hochwald, Trier und Mosel tätig. Er ist zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung in Bestand und Sanierung. Ausgezeichnet von Focus Money 2025 (höchste Beratungskompetenz) und Handelsblatt 2025 (exzellente Kundenberatung).