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Sandro Mezzarano – Ihr lokaler Wüstenrot Immobilienexperte für den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien im Hochwald und Hunsrück.
Immobilienmakler Hochwald: Ihr Makler für Hermeskeil, Kell am See und Thalfang
Als Immobilienmakler im Hochwald begleite ich Eigentümer und Käufer im rheinland-pfälzischen Teil der Region: von Hermeskeil über Reinsfeld, Gusenburg und Beuren bis Kell am See, Zerf, Schillingen und Thalfang am Erbeskopf. Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien mit Büro in der Saarstraße 1 in Hermeskeil. Ich bewerte, verkaufe und vermittle Häuser, Höfe, Wohnungen und Grundstücke. Die Erstbewertung ist kostenlos, erreichbar bin ich unter 06503 9523963.
Von Sandro Mezzarano, Wüstenrot Immobilien Hermeskeil · zertifizierter Immobilienmakler (IHK-Bonn), Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger · Stand: 30. September 2026
Wer im Hochwald eine Immobilie verkauft oder kauft, findet im Netz vor allem Durchschnittswerte für den ganzen Landkreis Trier-Saarburg. Die helfen hier kaum weiter, weil Konz, Schweich und die trier-nahen Gemeinden den Schnitt nach oben ziehen. Ich habe deshalb die amtlichen Daten für die Hochwald-Orte einzeln zusammengetragen: Bodenrichtwerte, Einwohnerzahlen, Bauplatzpreise der Gemeinden, Pendlerzahlen. Jede Zahl ist verlinkt und im Quellenverzeichnis am Ende aufgeführt.
Immobilienmakler Hochwald: die Region auf einen Blick
Der Hochwald ist der westliche Teil des Hunsrücks zwischen Ruwer, Saar und der Landesgrenze zum Saarland. Auf rheinland-pfälzischer Seite gehört er im Kern zur Verbandsgemeinde Hermeskeil, zum Keller Land in der Verbandsgemeinde Saarburg-Kell (beide Landkreis Trier-Saarburg) und zur Verbandsgemeinde Thalfang am Erbeskopf (Landkreis Bernkastel-Wittlich). Die saarländischen Hochwald-Gemeinden behandle ich auf dieser Seite bewusst nicht, weil dort andere Steuersätze und ein anderer Gutachterausschuss gelten.
Der Hochwald ist ein Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser: In der Verbandsgemeinde Hermeskeil sind 93,8 Prozent aller Wohngebäude Ein- oder Zweifamilienhäuser, in der VG Thalfang 96,6 Prozent (Statistisches Landesamt RLP, Kommunaldatenprofile, Stand 31.12.2023). Das prägt alles, was auf dieser Seite folgt: Käufer, Preise und die Art, wie ein Verkauf läuft.
Immobilienmarkt Hochwald 2026
Ehrlich gesagt gibt es für den Hochwald keine eine amtliche Durchschnittszahl für Hauspreise. Der zuständige Gutachterausschuss für den Bereich Westeifel-Mosel mit Sitz in Bernkastel-Kues veröffentlicht keinen eigenen örtlichen Marktbericht mit Kaufpreisen. Was es gibt: den Landesgrundstücksmarktbericht, die amtlichen Bodenrichtwerte und die Angebotspreise der Portale. Aus diesen drei Quellen ergibt sich ein ziemlich klares Bild.
Hauspreise im Hochwald
Die Portale nennen für Häuser in Hermeskeil 2026 Angebotspreise zwischen rund 1.765 €/m² (Engel & Völkers, 01.09.2026), 2.050 €/m² (Homeday, Q2 2026) und 2.198 €/m² (immoverkauf24, Q2 2026). In den Dörfern liegt das Niveau darunter: Homeday weist für Reinsfeld rund 1.700 €/m², für Thalfang rund 1.550 €/m² und für Kell am See rund 1.500 €/m² aus (Homeday Preisatlas, 2026).
Zum Vergleich: Für den gesamten Kreis Trier-Saarburg nennt ohne-makler.net 2.731 €/m² und führt Hermeskeil als günstigsten Ort des Kreises (ohne-makler.net, 2026).
Portale nennen Angebotspreise, keine Kaufpreise, und liegen für dieselbe Stadt Hermeskeil 2026 um über 400 Euro pro Quadratmeter auseinander. Bei einem 140-Quadratmeter-Haus sind das mehr als 60.000 Euro Unterschied. Deshalb ersetze ich solche Zahlen im Verkauf immer durch eine Bewertung am Objekt.
Wohnungspreise
Eigentumswohnungen sind im Hochwald selten. Die Portale schwanken bei Hermeskeil zwischen rund 1.488 €/m² (Engel & Völkers) und 2.350 €/m² (Homeday). Diese Spanne zeigt vor allem, wie wenige Wohnungen überhaupt angeboten werden. Ein einziges neuwertiges Objekt verschiebt den Schnitt. Landesweit lag der Median für Wohnungseigentum 2024 bei rund 2.400 €/m² und steigt seit 2025 wieder (Oberer Gutachterausschuss RLP, Stand Juli 2026).
Preisentwicklung der letzten Jahre
Die verlässlichste Zeitreihe für den Hochwald sind die amtlichen Bodenrichtwerte. Zwischen 2020 und 2026 stiegen sie in den Wohnzonen der Hochwald-Dörfer teils um 40 bis 50 Prozent, in der Kernstadt Hermeskeil um etwa 18 Prozent (Details im nächsten Abschnitt). Der landesweite Wohnbauland-Index bestätigt die Richtung. In den Marktsegmenten 1 und 2, denen der ländliche Hunsrück laut Landesgrundstücksmarktbericht überwiegend angehört, stieg er von 111 auf 167 beziehungsweise von 122 auf 192 Punkte, jeweils 2020 gegenüber 2025, Basis 2010 = 100 (Oberer Gutachterausschuss RLP, Juli 2025).
Bei den Häusern selbst war die Kurve weniger gerade. Nach dem Zinsanstieg 2022 stagnierten die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Rheinland-Pfalz zunächst. 2024 und 2025 folgte laut Oberem Gutachterausschuss ein „kontinuierlicher Aufwärtstrend“, der sich 2026 fortzusetzen scheint (Stand Juli 2026). Das deckt sich mit dem, was ich im Hochwald erlebe: Die Phase, in der Käufer nach jedem Termin einen Abschlag verlangt haben, ist vorbei. Gut gepflegte Häuser zu realistischen Preisen finden wieder zügig Interessenten.
Mietpreise
Einen amtlichen oder qualifizierten Mietspiegel gibt es weder für Hermeskeil noch für den Landkreis Trier-Saarburg. Engel & Völkers nennt für Hermeskeil Median-Angebotsmieten von 8,52 €/m² für Häuser und 8,61 €/m² für Wohnungen (Engel & Völkers, 01.09.2026). Für Kapitalanleger ist das ein ordentliches Verhältnis zum Kaufpreis. Der Haken: Der Mietmarkt ist dünn, Leerstandsphasen bei Mieterwechseln sind realistischer als in Trier.
Angebot und Nachfrage
Im Hochwald wird wenig neu gebaut. In der VG Hermeskeil entstanden 2024 nur 26 neue Wohnungen, das sind 1,7 je 1.000 Einwohner, im Kreisschnitt waren es 2,4 (Statistisches Landesamt RLP, Kommunaldatenprofil Trier-Saarburg). In der VG Thalfang waren es 20 Wohnungen. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung leicht: Die VG Hermeskeil legte von 2014 bis 2024 um 5,4 Prozent zu, die VG Thalfang um 4,1 Prozent (Kommunaldatenprofil Bernkastel-Wittlich).
Die Region Westeifel-Mosel, zu der der Hochwald gehört, hatte 2023 mit 6,1 Kaufverträgen je 1.000 Einwohner den höchsten Wert bei bebauten Grundstücken in ganz Rheinland-Pfalz, der Landesschnitt lag bei 4,9 (Landesgrundstücksmarktbericht 2025, Tab. 2.1-4). Hier wird also mehr gehandelt als anderswo im Land. Das Angebot besteht aber fast ausschließlich aus Bestand.
Bodenrichtwerte im Hochwald und Umgebung
Bodenrichtwerte sind die amtlichen Durchschnittswerte für den Quadratmeter Boden in einer bestimmten Zone. Die Gutachterausschüsse leiten sie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab. Für Rheinland-Pfalz sind sie kostenfrei im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-RP abrufbar. Zum Stichtag 01.01.2026 haben die Gutachterausschüsse rund 55.000 Zonen neu beschlossen. Im ländlichen Raum stieg Wohnbauland dabei im Schnitt um rund 5 Prozent (Oberer Gutachterausschuss RLP, 26.03.2026).
Die folgende Tabelle zeigt ausgewählte Zonen in den Ortskernen und angrenzenden Wohngebieten. Wichtig: Jeder Ort hat mehrere Zonen. Die Werte sind kein Gemeindedurchschnitt, sondern Beispiele. Für Ihr Grundstück zählt die Zone, in der es liegt.
Werte in €/m², baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei, jeweils Stichtag 01.01. Quelle: BORIS-RP, Abfrage des amtlichen Kartendienstes am 30.09.2026, ©GeoBasis-DE / LVermGeoRP (2026), dl-de/by-2-0 [6].
In den Hochwald-Dörfern sind die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen 2020 und 2026 um 30 bis 50 Prozent gestiegen, in der Kernstadt Hermeskeil um knapp 20 Prozent. Der Abstand zwischen Stadt und Dorf wird also kleiner. Das passt zu dem, was der Landesgrundstücksmarktbericht allgemein für den ländlichen Hunsrück schreibt: Das Bodenwertniveau in guter Lage liegt dort meist zwischen 80 und 100 €/m² (LGMB 2025, S. 51).
Bauplätze der Gemeinden
Neben den Bodenrichtwerten lohnt ein Blick auf die Preise, zu denen die Gemeinden selbst Bauplätze abgeben:
- Hermeskeil, „Auf der Pferch“ (2. Bauabschnitt): 145 €/m² für Einfamilienhaus-Grundstücke, 150 €/m² für Mehrfamilienhaus-Grundstücke. Für „Ober der Hirtenwiese“ im Stadtteil Höfchen werden Reservierungen angenommen (VG Hermeskeil, Stand 01.07.2026).
- Kell am See, „An der Fischerei“: 85 €/m² (Ortsgemeinde Kell am See).
- Thalfang, „In den Mühlenfelder“: 62 €/m² erschlossen, jährlich an den Baupreisindex angepasst (VG Thalfang am Erbeskopf).
- Reinsfeld, Beuren, Gusenburg: derzeit keine gemeindeeigenen Bauplätze, in Gusenburg ist ein Neubaugebiet in Planung (VG Hermeskeil, abgerufen 30.09.2026).
Der Bauplatzpreis in Hermeskeil liegt deutlich über dem Bodenrichtwert der Bestandszonen. Das ist normal, weil im Neubaugebiet Erschließung und moderne Parzellierung eingepreist sind. Für Verkäufer älterer Häuser hat das eine praktische Folge: Wer nicht neu bauen will, findet im Bestand oft das günstigere Paket aus Grundstück und Haus. Mehr zur Einordnung steht in meinem Ratgeber Bodenrichtwert Rheinland-Pfalz.
Orte und Ortsgemeinden im Hochwald im Überblick
Der Hochwald besteht nicht aus Stadtteilen, sondern aus Dörfern mit sehr unterschiedlichem Charakter. Die Einwohnerzahlen unten stammen aus dem Gemeindeverzeichnis der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder (abgerufen am 30.09.2026).
Hermeskeil: Kernstadt und Höfchen
Hermeskeil ist mit 6.501 Einwohnern die einzige Stadt im rheinland-pfälzischen Hochwald und Sitz der Verbandsgemeinde. Hier liegen Gymnasium, IGS, Regioklinik, Amtsgericht und die meisten Geschäfte. Das Angebot reicht vom Stadthaus aus der Vorkriegszeit über Siedlungshäuser der 1960er- und 1970er-Jahre bis zu Neubauten in den Baugebieten am Stadtrand. Käufer sind vor allem Familien und Menschen, die auf kurze Wege Wert legen. Preislich liegt Hermeskeil am oberen Ende des Hochwalds, bleibt aber laut Portalvergleich der günstigste Ort im Kreis Trier-Saarburg. Wer hier kaufen will, findet Detailwissen im Ratgeber Haus kaufen in Hermeskeil.
Reinsfeld
Reinsfeld hat 2.454 Einwohner und liegt direkt an der A1. Das macht den Ort für Pendler nach Trier attraktiv, wer morgens schnell auf die Autobahn will, ist hier richtig. Mit zwei Kitas, einer Grundschule und dem Gewerbe- und Industriepark Hochwald im Aufbau ist Reinsfeld das zweite Zentrum der VG. Typische Objekte: Einfamilienhäuser der 1970er- bis 1990er-Jahre, einige ältere Bauernhäuser im Ortskern. Der Bodenrichtwert in der Wohnzone liegt bei 60 €/m², in den gemischten Kernzonen bei 80 bis 90 €/m².
Gusenburg und Grimburg
Gusenburg (1.104 Einwohner) hat Grundschule und Kita im Ort, Grimburg (449 Einwohner) ist deutlich kleiner und ruhiger. Beide liegen südwestlich von Hermeskeil. Die Bodenrichtwerte in Gusenburg sind seit 2020 stark gestiegen, in einer Mischzone von 45 auf 70 €/m². Nachfrage kommt häufig von jungen Familien aus der Region, die in Hermeskeil selbst nichts Passendes gefunden haben.
Beuren (Hochwald), Damflos und Züsch
Beuren hat 936 Einwohner und eine eigene Grundschule und Kita. Damflos (611) und Züsch (567) liegen im Osten der VG Richtung Nationalpark. Hier finden Sie viel Grundstück für wenig Geld, aber auch längere Wege. Bei Häusern in diesen Orten achte ich besonders auf den energetischen Zustand, denn die Heizkosten in exponierten Höhenlagen fallen nach meiner Erfahrung spürbar höher aus als im Moseltal.
Kell am See
Kell am See (1.895 Einwohner) ist der Hauptort des Keller Lands und gehört seit der Fusion zur VG Saarburg-Kell. Der alte Bahnhof der Hochwaldbahn, heute Baudenkmal, und die Nähe zu Saarburg geben dem Ort ein eigenes Profil. Die Gemeinde verkauft Bauplätze im Neubaugebiet „An der Fischerei“ für 85 €/m². Käufer sind Familien und zunehmend Luxemburg-Pendler, für die der Weg über Saarburg kürzer ist als von Hermeskeil.
Zerf
Zerf (1.513 Einwohner) liegt zwischen Saarburg und Hermeskeil. Der Ort ist gut an beide Richtungen angebunden. Häuser hier sind meist klassische Einfamilienhäuser mit großem Garten. Die gemischte Kernzone liegt 2026 bei 65 €/m².
Schillingen, Waldweiler und Mandern
Schillingen (1.165 Einwohner), Waldweiler (841) und Mandern (820) bilden das ruhige Hinterland zwischen Kell am See und der Landesgrenze. Die Bodenrichtwerte liegen in den Wohnzonen bei 60 bis 75 €/m² und sind seit 2020 um bis zu 50 Prozent gestiegen. Das Angebot besteht fast nur aus Bestandshäusern und alten Hofstellen. Käufer suchen hier bewusst Ruhe und Platz und nehmen dafür Fahrzeiten in Kauf.
Thalfang am Erbeskopf
Thalfang (1.866 Einwohner) ist Sitz der VG Thalfang am Erbeskopf im Landkreis Bernkastel-Wittlich und liegt am Fuß des Erbeskopfs. Der Ort orientiert sich eher Richtung Mosel und Morbach. Die Bauplätze der Gemeinde sind mit 62 €/m² die günstigsten in dieser Übersicht. Die Bevölkerungsvorausberechnung sieht für die VG Thalfang bis 2040 einen Rückgang von 2,1 Prozent (Statistisches Landesamt RLP). Für Verkäufer heißt das: Preis realistisch ansetzen, Vermarktungszeit einplanen.
Wer kauft im Hochwald?
Die Käuferschaft im Hochwald ist klarer umrissen als in Trier. Aus meinen Gesprächen und Besichtigungen sehe ich fünf Gruppen immer wieder.
Familien aus der Region
Die größte Gruppe sind Familien, die hier aufgewachsen sind oder in Trier arbeiten und im Hochwald mehr Haus für ihr Budget bekommen. Für sie zählen Kita und Grundschule im Ort, ein Garten und ein Haus, das ohne Komplettsanierung bezugsfähig ist. Die VG Hermeskeil bietet in acht Kitas rund 650 Plätze (VG Hermeskeil), die Betreuungsquote der Drei- bis Sechsjährigen lag 2024 bei 93,6 Prozent.
Luxemburg-Pendler
Aus dem Landkreis Trier-Saarburg pendeln rund 16.800 Menschen zur Arbeit nach Luxemburg, das sind 42,6 Prozent aller rheinland-pfälzischen Luxemburg-Pendler (Statistisches Landesamt RLP, Datenblick, Stand März 2024). Im Hochwald landen vor allem diejenigen, denen Saarburg und Konz zu teuer geworden sind. Laut Landesgrundstücksmarktbericht stellen Käufer aus Luxemburg in der Region Westeifel-Mosel 60 bis 75 Prozent aller ausländischen Erwerber (LGMB 2025, S. 51). Was bei der Finanzierung mit Luxemburger Einkommen zu beachten ist, erkläre ich im Ratgeber Immobilie kaufen als Luxemburg-Pendler.
Kapitalanleger
Anleger kaufen im Hochwald eher selten, und wenn, dann Mehrfamilienhäuser in Hermeskeil oder kleinere Wohnungen nahe der Kernstadt. Das Verhältnis aus Kaufpreis und Miete ist rechnerisch attraktiv. Die Kehrseite habe ich oben beschrieben: Der Mietmarkt ist klein, ein Mieterwechsel kann dauern. Ich rate Anlegern immer, mit einigen Monaten Leerstand zu kalkulieren.
Rückkehrer
Eine Gruppe, die ich in den letzten Jahren häufiger erlebe: Menschen, die im Hochwald groß geworden sind, beruflich weggezogen waren und jetzt zurückkommen, oft wegen Homeoffice. Sie kennen die Orte, wissen, was sie wollen, und entscheiden schnell. Häufig kaufen sie das Elternhaus eines Bekannten oder eine alte Hofstelle.
Senioren und Verkleinerer
Ältere Eigentümer, die ihr großes Haus gegen etwas Kleineres tauschen, suchen fast immer in Hermeskeil selbst, wegen Ärzten, Apotheken und der Regioklinik. Barrierearme Wohnungen sind im Hochwald knapp. Wer eine solche Wohnung verkauft, hat nach meiner Erfahrung selten Mühe, Interessenten zu finden.
Infrastruktur und Lagefaktoren im Hochwald
Verkehr und Pendeln
Die VG Hermeskeil hat zwei Auffahrten zur A1 sowie Anschluss an die B52, B327 (Hunsrückhöhenstraße) und B407. Trier liegt rund 30 km, Saarbrücken rund 60 km und der Flughafen Hahn rund 50 km entfernt (VG Hermeskeil). Die Buslinie 200 verbindet Hermeskeil über Reinsfeld und Thomm mit Trier, werktags stündlich, am Wochenende alle zwei Stunden (Mobilitätsministerium RLP). Ohne Auto geht es im Hochwald aber realistisch nicht. Nach Luxemburg-Stadt brauchen meine Kunden je nach Wohnort und Verkehr gut eine Stunde.
Beim Pendlersaldo wird es deutlich. In der VG Hermeskeil wohnen 5.918 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, aber nur 3.676 arbeiten dort (Kommunaldatenprofil Trier-Saarburg, Stand 30.06.2024). Luxemburg-Pendler sind in diesen Zahlen noch nicht enthalten. Der Hochwald ist also vor allem Wohnort, und die Anbindung entscheidet über den Preis mit.
Schulen und Kitas
In der VG Hermeskeil gibt es Grundschulen in Beuren, Gusenburg, Hermeskeil, Reinsfeld und Züsch, dazu IGS und Gymnasium in Hermeskeil sowie die Förderschule St. Martinus in Reinsfeld (VG Hermeskeil). Das Gymnasium zieht Schüler weit über die VG hinaus an: Im Schuljahr 2020/21 besuchten 384 Schüler mehr die Gymnasien der VG, als dort wohnten (Kommunaldatenprofil Trier-Saarburg). Für Familien ist das ein echter Standortvorteil gegenüber kleineren Hunsrück-Orten ohne weiterführende Schule.
Ärzte und Versorgung
In der VG Hermeskeil praktizieren 36 Ärzte einschließlich Zahnärzten, rechnerisch 571 Einwohner je Arzt (Kommunaldatenprofil, Stand 31.12.2024). Das St. Josef-Krankenhaus ist seit August 2025 die erste Regioklinik in Rheinland-Pfalz, mit 20 Akutbetten, 70 Betten geriatrischer Reha und einem Medizinischen Versorgungszentrum. Eine zentrale Notaufnahme gibt es nicht mehr, ein Notarzt ist rund um die Uhr vor Ort (Marienhaus). Das spreche ich bei Besichtigungen offen an, weil gerade ältere Käufer danach fragen.
Arbeitgeber und Gewerbe
In Hermeskeil gibt es die Gewerbegebiete Grafenwald, Dörrenbach und Bahnhofstraße, in Reinsfeld entsteht der Gewerbe- und Industriepark Hochwald (VG Hermeskeil). Größere Arbeitgeber vor Ort sind Handel, Handwerk, Gesundheitswesen und öffentliche Verwaltung. Die meisten Berufstätigen arbeiten aber in Trier, im Saarland oder in Luxemburg.
Breitband und Glasfaser
Der Landkreis Trier-Saarburg hat über ein Bundes- und Landesförderprogramm rund 160 bislang unterversorgte Adressen an Glasfaser angeschlossen, 19 davon in der VG Hermeskeil und 55 in der VG Saarburg-Kell, Zielmarke war Ende 2025 (Kreis Trier-Saarburg, 14.05.2024). In Hermeskeil baut zusätzlich ein privates Unternehmen Glasfaser aus (VG Hermeskeil). Eine aktuelle Versorgungsquote für die einzelnen Orte wird nicht veröffentlicht. Bei jedem Exposé prüfe ich deshalb die Anschlusslage des konkreten Hauses, denn für Käufer im Homeoffice ist das oft ein Ausschlusskriterium.
Immobilie verkaufen im Hochwald: Ablauf mit Makler
Ein Verkauf im Hochwald dauert bei realistischem Preis nach meiner Erfahrung drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zum Notartermin. So gehe ich vor:
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1. Erstgespräch und Unterlagen
Wir sprechen über Ihr Ziel, Ihren Zeitrahmen und Ihre Situation, etwa ob es um einen Erbfall, eine Scheidung oder einen Umzug geht. Dann sammeln wir die Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Das Grundbuch für Hochwald-Gemarkungen der VG Hermeskeil führt das Amtsgericht Hermeskeil. Maßgeblich ist die Gemarkung, nicht die Postleitzahl.
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2. Bewertung
Ich bewerte Ihre Immobilie vor Ort, nicht am Schreibtisch. Welche Verfahren ich nutze, beschreibe ich weiter unten. Ergebnis ist ein Marktwert mit Begründung, den Sie nachvollziehen können.
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3. Energieausweis und Pflichtangaben
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Die Pflichtangaben gelten schon für die Anzeige (§ 80 Abs. 4 und § 87 GModG, früher GEG). Fehlt der Ausweis, besorge ich ihn über meinen Netzwerkpartner.
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4. Exposé und Vermarktung
Professionelle Fotos, ein ehrliches Exposé mit allen Schwächen und Stärken, dann die Vermarktung über die Wüstenrot-Kanäle, die großen Portale und meine Vormerkliste von Suchkunden. Oft melden sich zuerst Suchkunden, die schon vorgemerkt sind, bevor das Inserat online geht.
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5. Besichtigungen
Ich führe die Besichtigungen selbst durch und frage vorher ab, ob Interessenten ihre Finanzierung geklärt haben. So kommen weniger Besichtigungstouristen in Ihr Haus.
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6. Verhandlung und Bonitätsprüfung
Bevor ich einen Käufer vorschlage, liegt eine Finanzierungsbestätigung vor. Die Verhandlung führe ich sachlich. Im Hochwald wird verhandelt, aber selten gefeilscht, wenn der Preis von Anfang an begründet ist.
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7. Notartermin
Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Ist eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher, muss der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Privatverkauf gilt die Frist nicht, viele Notare halten sie trotzdem ein. Rechtliche Fragen zum Vertrag klären Sie bitte mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt.
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8. Übergabe
Nach Eingang des Kaufpreises übergeben wir das Haus mit Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen. Ich bin dabei, damit nichts offen bleibt. Den ganzen Weg Schritt für Schritt beschreibe ich im Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf.
Immobilienbewertung im Hochwald
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren (ImmoWertV 2021). Welches passt, hängt vom Objekt ab. Als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Bestand und Sanierung nutze ich sie nebeneinander und prüfe die Ergebnisse gegeneinander.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Im Hochwald ist das schwieriger als in Trier, weil es in einem Dorf mit 800 Einwohnern pro Jahr nur wenige Verkäufe gibt. Ich nutze deshalb Vergleichsfälle aus mehreren Orten und passe sie an Lage, Baujahr und Zustand an.
Sachwertverfahren
Für die meisten Einfamilienhäuser im Hochwald ist das Sachwertverfahren der Maßstab. Bodenwert plus Wert der Gebäude nach Herstellungskosten, abzüglich Alterswertminderung, dann angepasst an den Markt über den Sachwertfaktor. Hier fließen die Bodenrichtwerte aus der Tabelle oben direkt ein.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte zählt der Ertrag. Nettomiete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins. Bei einem Mehrfamilienhaus in Hermeskeil prüfe ich zusätzlich, wie stabil die Mieten in der Vergangenheit waren, weil der Mietmarkt klein ist. Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Was den Wert im Hochwald treibt
Die Lage im Ort zählt hier weniger als in Trier. Dafür schaue ich auf andere Dinge. Zuerst die Heizung, die Dämmung und die Fenster, denn in der Höhenlage ist das der größte Hebel für den Preis. Dann das Grundstück: Große Grundstücke sind üblich, aber ein teilbares Grundstück mit eigener Zufahrt ist echtes Geld wert. Scheunen und Schuppen können Wert schaffen, manchmal bedeuten sie nur Abrisskosten. Die Nähe zu einer A1-Auffahrt oder zur Bundesstraße Richtung Trier und Saarburg zeigt sich im Preis. Und die Glasfaser, die für Käufer im Homeoffice inzwischen fast so wichtig ist wie die Heizung.
Bei Einfamilienhäusern im Hochwald entscheidet der energetische Zustand oft stärker über den Kaufpreis als die Lage innerhalb des Ortes. Die Grundlagen der Bewertung erkläre ich ausführlicher im Ratgeber Wertermittlung Haus.
Was kostet ein Immobilienmakler im Hochwald?
Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Halbteilung. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Gibt der Verkäufer einen Teil an den Käufer weiter, muss er selbst mindestens gleich viel tragen (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).
Im Raum Trier und im Hochwald sind zwei Modelle üblich:
| Modell | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer | Gesamt inkl. MwSt. | Bei 266.000 € Kaufpreis je Seite |
|---|---|---|---|---|
| 5,95 % gesamt | 2,975 % | 2,975 % | 5,95 % | 7.913,50 € |
| 7,14 % gesamt | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % | 9.496,20 € |
Rechenbeispiel für ein Haus im Hochwald
Ein Einfamilienhaus in Hermeskeil mit 140 m² Wohnfläche, angesetzt mit 1.900 €/m² (unteres Mittel der Portalspanne 2026), ergibt 266.000 Euro. Beim Modell 7,14 Prozent zahlen Verkäufer und Käufer je 9.496,20 Euro. Das ist viel Geld, und ich verstehe jeden, der da zweimal hinschaut. Es lohnt sich dann, wenn der Makler einen Preis erzielt, der die Provision wieder hereinholt, und Ihnen dabei Zeit und teure Fehler erspart. Wenn nicht, sollten Sie es lassen.
Was in der Provision enthalten ist
Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Fotos, Portalkosten, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Vorbereitung des Notartermins und Übergabe. Es gibt keine zusätzlichen Kosten, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Vertiefend: Was kostet ein Immobilienmakler in Rheinland-Pfalz?
Wann die Halbteilung nicht gilt
Die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB schützen Verbraucher. Kauft ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, oder geht es um ein reines Gewerbeobjekt, ist die Provision frei verhandelbar. Bei Mischobjekten, zum Beispiel einem Wohnhaus mit Büroanbau, hat der Bundesgerichtshof die Halbteilung trotzdem angewendet (BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24). In Zweifelsfällen sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Kaufnebenkosten im Hochwald
Für Käufer kommen zum Kaufpreis die Nebenkosten. In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent und ist seit dem 01.03.2012 unverändert (Landesgesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer). Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
| Posten | Satz | Beispiel 266.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer RLP | 5,0 % | 13.300,00 € |
| Notar und Grundbuch (Faustwert) | ca. 1,5–2,0 % | 3.990–5.320 € |
| Maklerprovision Käuferanteil | 3,57 % | 9.496,20 € |
| Summe | ca. 10,1–10,6 % | ca. 26.800–28.100 € |
Den Notar- und Grundbuchanteil habe ich als Faustwert angegeben, die genaue Berechnung macht der Notar nach GNotKG. Diese Nebenkosten finanziert die Bank in aller Regel nicht mit. Sie sollten sie aus Eigenkapital bezahlen können. Steuerliche Einzelfragen besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Alle Posten im Detail: Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz.
Besonderheiten der Region Hochwald
Alte Bauernhäuser und Denkmalschutz
Viele Ortskerne im Hochwald sind von alten Hunsrücker Bauernhäusern geprägt, oft mit Scheune unter einem Dach. Einige Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Das Denkmalverzeichnis des Kreises Trier-Saarburg führt in Hermeskeil etwa die Pfarrkirche St. Martin und das Franziskanerkloster, in Kell am See das Bahnhofsgebäude der Hochwaldbahn von 1891 (GDKE RLP, Stand 08.02.2023). Vor jedem Verkauf eines älteren Hauses prüfe ich, ob es im Verzeichnis steht, weil das Umbauten und Käuferkreis beeinflusst. Wie Sie einen Hof mit Nebengebäuden und Land verkaufen, beschreibe ich im Ratgeber Bauernhaus im Hochwald verkaufen.
Starkregen in Tallagen
Der Hochwald liegt hoch, Hochwasser an großen Flüssen ist hier kein Thema. Starkregen schon: In Bachtälern und Hanglagen kann Wasser bei Gewittern schnell zusammenlaufen. Das Land hat seine Hochwassergefahrenkarten am 27.02.2026 aktualisiert (hochwassermanagement.rlp.de) und stellt Sturzflutgefahrenkarten für kleine Einzugsgebiete bereit (Landesamt für Umwelt RLP). Käufer fragen immer häufiger danach, und ich schaue mir die Karte vor jedem Exposé an.
Leerstand und Dorferneuerung
In manchen Ortskernen stehen alte Häuser leer. Für Käufer kann das eine Chance sein. Der Kreis Trier-Saarburg fördert private Maßnahmen an ortsbildprägenden Gebäuden in Dorferneuerungsgemeinden mit bis zu 35 Prozent der Kosten, höchstens 30.000 Euro je Objekt. Der Baubeginn darf erst nach der Bewilligung liegen (Kreis Trier-Saarburg). Wer ein solches Haus verkauft, kann den Hinweis auf die Förderung ins Exposé aufnehmen. Wenn das Haus stark renovierungsbedürftig ist, hilft der Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Nationalpark Hunsrück-Hochwald
Seit 2015 gibt es den Nationalpark Hunsrück-Hochwald mit rund 10.200 Hektar, gemeinsam getragen von Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Am Erbeskopf erreicht er 816 Meter, den höchsten Punkt Deutschlands westlich des Rheins (Nationale Naturlandschaften). Wer Natur vor der Haustür sucht, hat hier ein Argument, das es rund um Trier so nicht gibt. Bei Häusern im Osten der VG gehört der Nationalpark deshalb in jedes Exposé. Dazu kommt der Ruwer-Hochwald-Radweg, der auf rund 48 Kilometern auf der alten Bahntrasse von Trier nach Hermeskeil führt (Tourist-Info Ruwer).
Grenze zum Saarland
Hermeskeil, Gusenburg, Züsch und Kell am See liegen dicht an der Landesgrenze. Wenige Kilometer weiter gelten im Saarland ein anderer Grunderwerbsteuersatz, ein anderer Gutachterausschuss und andere Förderprogramme. Käufer, die auf beiden Seiten suchen, sollten die Nebenkosten getrennt rechnen. Auf dieser Seite beziehen sich alle Zahlen auf Rheinland-Pfalz.
Warum ein lokaler Immobilienmakler im Hochwald
Ich will hier keine Superlative verkaufen. Ich sage Ihnen, was ich mitbringe, und Sie entscheiden, ob das zu Ihnen passt.
16 Jahre Erfahrung in der Region
Seit über 16 Jahren arbeite ich in der Immobilienbranche, der größte Teil davon zwischen Hermeskeil, Trier und der Mosel. Ich kenne die Straßen, in denen Häuser schnell weggehen, und die, in denen Sie Geduld brauchen.
Erreichbarkeit vor Ort
Mein Büro liegt in der Saarstraße 1 in Hermeskeil. Zu Terminen in Reinsfeld, Gusenburg oder Kell am See sind die Wege kurz. Sie haben einen Ansprechpartner, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe, keine wechselnden Sachbearbeiter.
Netzwerk aus Handwerkern, Gutachtern und Notaren
Wenn ein Käufer wissen will, was eine neue Heizung kostet, frage ich bei Handwerkern aus meinem Netzwerk nach. Wenn der Energieausweis fehlt, weiß ich, wer ihn kurzfristig erstellt. Solche Kontakte sparen im Verkauf Zeit, weil Fragen von Käufern schneller beantwortet sind.
Wüstenrot als Rückhalt
Als selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien arbeite ich mit standardisierten Verträgen und habe Zugriff auf das Finanzierungsnetzwerk von Wüstenrot. Für Käufer mit Luxemburger Einkommen ist das oft der schnellere Weg zur Finanzierungszusage. 2025 wurde ich von Focus Money für Beratungskompetenz ausgezeichnet. Mein Anspruch bleibt einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause.
Aus der Praxis im Hochwald
In meiner Arbeit zwischen Hermeskeil und Kell am See zeigt sich immer wieder dasselbe Muster: Häuser, die mit einem begründeten Preis an den Markt gehen, finden im Hochwald meist innerhalb von drei bis sechs Monaten einen Käufer. Häuser, die zu hoch starten, stehen nach einem halben Jahr noch im Portal, und jeder Interessent fragt, was damit nicht stimmt.
Der häufigste Fehler, den ich bei Eigentümern im Hochwald sehe, ist ein Angebotspreis nach Kreisdurchschnitt. Der Kreis Trier-Saarburg ist kein einheitlicher Markt. Wer die Zahl für den ganzen Kreis auf ein Haus in Waldweiler überträgt, liegt schnell ein Drittel zu hoch. Wer Haus oder Hof geerbt hat, findet zusätzliche Hinweise im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
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Häufig gestellte Fragen zum Immobilienmakler im Hochwald
Die Portale nennen 2026 für Häuser in Hermeskeil Angebotspreise von rund 1.765 bis 2.198 Euro pro Quadratmeter, in Dörfern wie Kell am See oder Thalfang um 1.500 Euro. Tatsächliche Kaufpreise hängen stark von Zustand und Energieeffizienz ab.
QuellenAnzeigen
- Oberer Gutachterausschuss RLP: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, https://gutachterausschuesse.rlp.de/service/gutachterausschuesse-fuer-grundstueckswerte, ohne Datum, abgerufen am 2026-09-30
- Oberer Gutachterausschuss RLP: Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2025, Kap. 1–3, https://gutachterausschuesse.rlp.de/fileadmin/gutachterausschuss/pdf/LGMB-2025_Online_1_3.pdf, Stand 20.03.2025, abgerufen am 2026-09-30
- Oberer Gutachterausschuss RLP: Aktuelle Marktentwicklung EFH/ZFH/WE, https://gutachterausschuesse.rlp.de/fileadmin/gutachterausschuss/pdf/grundstuecksmarktdaten/lvermgeo/Veroeffentlichung_aktuelle_Marktentwicklung_von_EFH_ZFH_WE_Sep_2026-bf.pdf, Stand Juli 2026, abgerufen am 2026-09-30
- Oberer Gutachterausschuss RLP: Fortschreibung der Preisentwicklung von Wohnbauland nach Marktsegmenten, https://gutachterausschuesse.rlp.de/fileadmin/gutachterausschuss/pdf/grundstuecksmarktdaten/lvermgeo/Veroeffentlichung_Indexreihen_Wohnbauland_Juli_2025-bf.pdf, Stand 01.07.2025, abgerufen am 2026-09-30
- Oberer Gutachterausschuss RLP: Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 veröffentlicht, https://gutachterausschuesse.rlp.de/service/aktuelles/detail/bodenrichtwerte-zum-stichtag-01012026-durch-die-gutachterausschuesse-rheinland-pfalz-veroeffentlicht-1, Stand 26.03.2026, abgerufen am 2026-09-30
- LVermGeo RLP / Gutachterausschüsse: BORIS-RP Bodenrichtwerte, https://maps.rlp.de/viewer/bodenrichtwerte/ (Datenabfrage über den amtlichen Kartendienst), Stichtage 01.01.2020–01.01.2026, ©GeoBasis-DE / LVermGeoRP (2026), dl-de/by-2-0, abgerufen am 2026-09-30
- Statistisches Landesamt RLP: Kommunaldatenprofil Landkreis Trier-Saarburg, https://www.statistik.rlp.de/fileadmin/statistik.rlp.de/Dokumente_und_Bilder/2_Regional/3_Kommunaldatenprofil/2_LK/20250623_KRS235_Trier-Saarburg.pdf, Stand 31.12.2024 (veröffentlicht 23.06.2025), abgerufen am 2026-09-30
- Statistisches Landesamt RLP: Kommunaldatenprofil Landkreis Bernkastel-Wittlich, https://www.statistik.rlp.de/fileadmin/statistik.rlp.de/Dokumente_und_Bilder/2_Regional/3_Kommunaldatenprofil/2_LK/20250623_KRS231_Bernkastel-Wittlich.pdf, Stand 31.12.2024, abgerufen am 2026-09-30
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Gemeindeverzeichnis, https://www.statistikportal.de/de/gemeindeverzeichnis/07235045, abgerufen am 2026-09-30
- Statistisches Landesamt RLP: 6. kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung, Landkreis Bernkastel-Wittlich, https://www.statistik.rlp.de/fileadmin/dokumente/stat_analysen/RP_2070/kreis/231-VG.pdf, Basisjahr 2020, abgerufen am 2026-09-30
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- Ortsgemeinde Kell am See: Neubaugebiet „An der Fischerei“, https://www.kellamsee.de/bauen/an-der-fischerei.html, ohne Datum, abgerufen am 2026-09-30
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- Verbandsgemeinde Hermeskeil: Verkehrsanbindungen, https://www.hermeskeil.de/wirtschaft/verkehrsanbindungen/, abgerufen am 2026-09-30
- Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Energie und Mobilität RLP: Regionale Buslinie 200, https://karte.move-rlp.de/regionale-buslinie-200, abgerufen am 2026-09-30
- Verbandsgemeinde Hermeskeil: Wirtschaftsstandort, https://www.hermeskeil.de/wirtschaft/wirtschaftsstandort/, abgerufen am 2026-09-30
- Marienhaus: St. Josef-Krankenhaus wird erste Regioklinik in Rheinland-Pfalz, https://www.marienhaus-campus-hermeskeil.de/st-josef-krankenhaus-wird-erste-regioklinik-in-rheinland-pfalz, Stand 12.08.2025, abgerufen am 2026-09-30
- Kreisverwaltung Trier-Saarburg: Glasfaseranschlüsse für weitere rund 160 Adressen, https://trier-saarburg.de/2024/05/14/glasfaseranschluesse-fuer-weitere-rund-160-adressen/, Stand 14.05.2024, abgerufen am 2026-09-30
- Verbandsgemeinde Hermeskeil: Breitbandausbau, https://www.hermeskeil.de/bauen-versorgung/breitbandausbau/, abgerufen am 2026-09-30
- Kreisverwaltung Trier-Saarburg: Förderung privater Baumaßnahmen (Dorferneuerung), https://trier-saarburg.de/foerderung-privater-baumassnahmen/, ohne Datum, abgerufen am 2026-09-30
- Amtsgericht Hermeskeil: Grundbuchamt, https://agher.justiz.rlp.de/service-informationen/grundbuchamt, abgerufen am 2026-09-30
- GDKE Rheinland-Pfalz: Nachrichtliches Verzeichnis der Kulturdenkmäler, Kreis Trier-Saarburg, https://gdke.rlp.de/fileadmin/gdke/Wer_wir_sind/Landesdenkmalpflege/Denkmalliste/Kreis_Trier-Saarburg.pdf, Stand 08.02.2023, abgerufen am 2026-09-30
- Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Energie und Mobilität RLP: Hochwassergefahren- und Risikokarten, https://hochwassermanagement.rlp.de/unsere-themen/was-macht-das-land/hochwassergefahren-und-risikokarten, Stand 27.02.2026, abgerufen am 2026-09-30
- Landesamt für Umwelt RLP: Neue Sturzflutgefahrenkarten für Rheinland-Pfalz, https://lfu.rlp.de/service/aktuelles/detail/neue-sturzflutgefahrenkarten-fuer-rheinland-pfalz, Stand 17.11.2023, abgerufen am 2026-09-30
- Bundesministerium der Justiz: §§ 656a, 656c, 656d BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html, aktuelle Fassung, abgerufen am 2026-09-30
- Land Rheinland-Pfalz: Landesgesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 31.01.2012, https://landesrecht.rlp.de/bsrp/document/jlr-GrEStSatzGRPpP1, in Kraft seit 01.03.2012, abgerufen am 2026-09-30
- Bundesministerium der Justiz: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/, aktuelle Fassung, abgerufen am 2026-09-30
- Bundesministerium der Justiz: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, aktuelle Fassung, abgerufen am 2026-09-30
- Bundesministerium der Justiz: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (früher GEG), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, zuletzt geändert 23.07.2026, abgerufen am 2026-09-30
- Bundesministerium der Justiz: § 17 Beurkundungsgesetz, https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html, aktuelle Fassung, abgerufen am 2026-09-30
- Homeday: Preisatlas Hermeskeil, Reinsfeld, Kell am See, Thalfang, https://www.homeday.de/de/preisatlas/hermeskeil, Stand Q2 2026, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle, Angebotspreise)
- Engel & Völkers: Immobilienpreise Hermeskeil, https://www.engelvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/rheinland-pfalz/hermeskeil/, Stand 01.09.2026, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle)
- Engel & Völkers: Mietspiegel Hermeskeil, https://www.engelvoelkers.com/de-de/mietspiegel/rheinland-pfalz/hermeskeil/, Stand 01.09.2026, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle)
- immoverkauf24: Immobilienpreise Hermeskeil, https://www.immoverkauf24.de/immobilienpreise/rheinland-pfalz/trier-saarburg-kreis/hermeskeil/, Stand Q2 2026, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle)
- ohne-makler.net: Immobilienpreise Kreis Trier-Saarburg, https://www.ohne-makler.net/immobilienpreise/rheinland-pfalz/kreis-trier-saarburg/, Stand 2026, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle)
- Nationale Naturlandschaften: Nationalpark Hunsrück-Hochwald, https://nationale-naturlandschaften.de/gebiete/nationalpark-hunsrueck-hochwald, abgerufen am 2026-09-30 (Sekundärquelle)
- Tourist-Information Ruwer: Ruwer-Hochwald-Radweg, https://www.ruwer-hochwald.de/aktiverlebnisse/radfahren/ruwer-hochwald-radweg/, abgerufen am 2026-09-30
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