Hausbesichtigung Checkliste: Worauf Käufer wirklich achten

Bei einer Hausbesichtigung entscheiden sechs Bereiche darüber, ob der aufgerufene Preis fair ist: Dach, Keller und Feuchtigkeit, Fenster, Heizung, Elektrik sowie die Substanz der tragenden Bauteile. Tapeten und Bodenbeläge sehen Sie sofort und können sie später ändern. Die teuren Dinge verstecken sich hinter dem, was frisch gestrichen ist. Diese Checkliste zur Hausbesichtigung führt Sie durch beide Ebenen.

Ich bin Sandro Mezzarano und begleite seit 16 Jahren Käufer und Eigentümer zwischen Hochwald, Trier und Mosel. Ich gehe im Jahr durch eine ganze Reihe von Häusern, und die Fehler wiederholen sich verblüffend zuverlässig. Käufer schauen auf das Bad und übersehen den Kellerabgang. Sie fragen nach dem Baujahr und nicht nach dem Baujahr der Heizung. Und sie besichtigen genau einmal, bei Sonnenschein, mit dem Verkäufer im Rücken, der freundlich erzählt.

Vor dem Termin: Diese Unterlagen fordern Sie an

Ein Teil der Besichtigung findet am Schreibtisch statt. Was Sie vorher gelesen haben, müssen Sie vor Ort nicht mehr erraten.

Energieausweis. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Verkäufer Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Wer das nicht tut, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Wichtiger als die Farbskala ist für Sie der Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Bei einem unsanierten Haus aus den 1970er-Jahren liegt der oft bei 250 bis 350, bei einem gut sanierten Bestandshaus zwischen 80 und 120. Was das an Pflichten und Kosten nach sich zieht, habe ich im Ratgeber [INTERNER LINK: "Energieausweis-Pflicht: Kosten, Arten und Fristen 2026" -> /energieausweis-pflicht/] ausführlich aufgeschrieben.

Grundriss mit Maßen und Wohnflächenberechnung. Fragen Sie nach, wie die Wohnfläche ermittelt wurde. Bei Altbauten mit Dachschrägen weichen die Angaben im Exposé regelmäßig von einer Berechnung nach Wohnflächenverordnung ab, weil unter zwei Metern Höhe nur die halbe Fläche zählt und unter einem Meter gar nichts. Das ist keine Kleinigkeit: Zehn Quadratmeter Differenz sind bei einem Quadratmeterpreis von 2.400 Euro rund 24.000 Euro. Welche Räume mitzählen und welche nicht, steht im Beitrag [INTERNER LINK: "Wohnfläche berechnen: Was zählt dazu und was nicht" -> /wohnflaeche-berechnen/].

Nebenkostenaufstellung der letzten zwei Jahre. Heizkosten, Wasser, Strom, Grundsteuer, Abfall, Schornsteinfeger. Die echten Verbrauchswerte sagen mehr über die Substanz als jeder Ausweis.

Modernisierungsnachweise und Wartungsprotokolle. Wann wurde das Dach gedeckt, wann die Elektrik erneuert, wann die Heizung zuletzt gewartet? Rechnungen sind besser als Erinnerungen.

Bei Objekten in Hanglage an der Mosel oder in den Seitentälern gehört noch etwas dazu: die Frage nach der Elementarschadenversicherung und ob das Grundstück in einem ausgewiesenen Überschwemmungs- oder Starkregengefahrenbereich liegt. Seit dem Hochwasser im Juli 2021 prüfen Versicherer in Rheinland-Pfalz deutlich genauer, und eine Ablehnung erfahren Sie sonst erst nach dem Notartermin.

Checkliste Hausbesichtigung außen: Dach, Fassade, Grundstück

Beginnen Sie draußen und gehen Sie einmal um das Haus herum, bevor Sie klingeln.

Dach. Fehlende oder verrutschte Ziegel, durchhängende Firstlinie, Moos in dicken Polstern. In der Eifel und im Hochwald treffen Sie häufig auf Schieferdächer und schiefergedeckte Wetterseiten. Schiefer hält sehr lange, aber die Befestigungshaken und die darunterliegende Schalung nicht unbegrenzt. Fragen Sie nach dem Jahr der letzten Neudeckung. Ein Dachstuhl mit Neueindeckung kostet bei einem Einfamilienhaus schnell 30.000 bis 50.000 Euro.

Regenrinnen und Fallrohre. Grüne Schlieren an der Fassade unter einem Fallrohr bedeuten, dass dort seit Längerem Wasser danebenläuft. Das Wasser landet im Sockel und von dort im Keller.

Fassade und Sockel. Risse mit mehr als Haarbreite, abplatzender Putz, dunkle Zonen im unteren Bereich. Bei einem verputzten Bruchsteinhaus lohnt der Blick besonders: Viele ältere Häuser in unserer Region haben keine durchgehende Horizontalsperre, weil sie damals schlicht nicht üblich war.

Fenster. Schauen Sie auf die Abstandshalter zwischen den Scheiben, dort steht oft das Herstellungsjahr. Einfachverglasung erkennen Sie am Spiegeltest: Halten Sie ein Feuerzeug davor und zählen Sie die Spiegelbilder. Zwei bedeutet einfach, vier bedeutet zweifach.

Grundstück und Nachbarschaft. Wo verläuft die Grenze, gibt es Wegerechte, steht eine Garage womöglich zur Hälfte auf fremdem Grund? Prüfen Sie beim Bauamt der Verbandsgemeinde außerdem den Bebauungsplan und lassen Sie sich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis geben. Ein Leitungsrecht quer über die Terrasse steht in keinem Exposé.

Checkliste Hausbesichtigung innen: Keller, Feuchtigkeit, Technik

Drinnen gilt eine einfache Regel: Nase vor Auge.

Keller. Der Keller ist der ehrlichste Raum im Haus. Muffiger Geruch, weiße kristalline Ausblühungen am Mauerwerk, abgeplatzte Farbe im Sockelbereich, frisch verkleidete Wände ohne erkennbaren Grund. Wenn ein Kellerraum als Einziger neu gestrichen ist, fragen Sie warum. Schieben Sie Regale ein Stück von der Wand weg und schauen Sie dahinter.

Bruchsteinkeller. In vielen Bestandshäusern im Hochwald und in der Eifel steht das Erdgeschoss auf einem Bruchsteinkeller. Etwas Feuchte ist dort normal und kein Mangel. Kritisch wird es, wenn die Feuchtigkeit in die Wände des Erdgeschosses aufsteigt. Sockelleisten, die sich wellen, und Salzränder einen halben Meter über dem Boden sind das Signal.

Bad und Küche. Dunkle Fugen, weiche Stellen an der Silikonfuge, Wasserflecken an der Decke des darunterliegenden Raums. Drehen Sie jeden Hahn auf und lassen Sie ihn eine Minute laufen. Sinkt der Druck, wenn parallel die Toilettenspülung läuft, sind die Leitungen ein Thema.

Heizung. Typenschild fotografieren, Baujahr notieren. Eine Gas- oder Ölheizung ab etwa 25 Jahren steht vor dem Austausch. Und hier hat sich die Rechnung verschoben: Seit Januar 2026 gilt für Heizöl und Erdgas nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) kein fester CO2-Preis mehr, sondern ein Auktionskorridor zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO2. Ab 2027 folgt der europäische Emissionshandel ETS II mit freier Preisbildung. Gerade in den Hochwald- und Eifeldörfern ohne Gasnetz heizen viele Häuser mit Öl. Wer dort ein Haus mit alter Ölheizung kauft, kauft eine Betriebskostenposition, die in den nächsten Jahren steigt. Das gehört in die Kaufpreisverhandlung.

Elektrik. Schauen Sie in den Zählerkasten. Alte Schraubsicherungen statt Leitungsschutzschaltern und ein fehlender Fehlerstromschutzschalter (FI) sagen Ihnen, dass die Installation aus der Bauzeit stammt. Eine komplette Neuinstallation im Einfamilienhaus liegt bei 10.000 bis 20.000 Euro. Zählen Sie außerdem die Steckdosen pro Raum. Zwei Stück im Wohnzimmer heißt: Kabelkanäle oder Schlitze klopfen.

Anschlüsse. Glasfaser, Mobilfunkempfang, Wasser- und Abwasseranschluss. In kleineren Orten zwischen Hermeskeil und der Eifel ist Glasfaser inzwischen vielerorts verlegt, aber eben nicht überall. Wenn Sie im Homeoffice arbeiten oder nach Luxemburg pendeln und abends Videokonferenzen haben, testen Sie den Empfang direkt im Haus.

Vor einiger Zeit habe ich eine Käuferfamilie durch ein Haus bei Reinsfeld begleitet, das optisch tadellos war: neue Böden, frische Wände, sauberes Bad. Im Heizungskeller stand ein Ölkessel von 1998 neben einem Tank, dessen letzte Prüfplakette niemand finden konnte. Die Familie hat gekauft, aber mit einem Abschlag, der beide Positionen abdeckte. Genau dafür ist die Besichtigung da.

Was Sie den Verkäufer fragen sollten

Fragen Sie direkt und notieren Sie die Antworten. Das ist kein Misstrauen, das ist Sorgfalt.

• Warum wird verkauft, und seit wann steht das Haus am Markt?
• Welche Arbeiten wurden in den letzten 15 Jahren gemacht, mit welchen Rechnungen?
• Gab es jemals einen Wasserschaden, Schimmelbefall oder Schädlinge im Dachstuhl?
• Wie hoch waren die Heizkosten im letzten Winter, in Euro?
• Gibt es bekannte Mängel, die bei einer Besichtigung nicht zu sehen sind?
• Was bleibt im Haus, was wird ausgebaut? Einbauküche, Markise, Gartenhaus?
• Bestehen Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Baulasten?
• Ist die Immobilie lastenfrei, oder stehen noch Grundschulden im Grundbuch?

Die vorletzte Frage ist rechtlich relevant. Kaufverträge über Bestandsimmobilien enthalten fast immer einen Gewährleistungsausschluss, umgangssprachlich „gekauft wie gesehen". Der greift allerdings nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Wer gefragt wurde und falsch geantwortet hat, steht anders da als jemand, der nie gefragt wurde. Für die vertragliche Bewertung im Einzelfall ist der Notar oder ein Rechtsanwalt zuständig, nicht ich. Was sonst noch im Vertrag steht, erklärt der Beitrag [INTERNER LINK: "Der Immobilien-Kaufvertrag: Inhalt, Notartermin und Ablauf" -> /kaufvertrag-immobilie/].

Onlinebesichtigung: was ein Video zeigt und was nicht

Seit einigen Jahren ist die Onlinebesichtigung fester Bestandteil der Vermarktung, per 360-Grad-Rundgang oder per Videocall. Für Käufer aus Luxemburg, Köln oder dem Rhein-Main-Gebiet ist das praktisch, weil sie die Vorauswahl treffen können, ohne 200 Kilometer zu fahren. Ich nutze das selbst regelmäßig, gerade bei Objekten im Hochwald, für die sich Interessenten aus dem Rheinland melden.

Ein digitaler Rundgang zeigt Ihnen den Grundriss, die Raumaufteilung, die Lichtverhältnisse und den Zustand der Oberflächen. Alles andere bleibt außen vor: Zugluft, Trittschall, der Straßenlärm um 17 Uhr, die Feuchte im Keller, der Zustand der Fugen. Eine Kamera überträgt keinen muffigen Geruch. Nutzen Sie die Onlinebesichtigung zum Aussortieren und niemals als Ersatz für den Termin vor Ort.

Die zweite Besichtigung und der Punkt für den Sachverständigen

Kaufen Sie kein Haus nach einer einzigen Besichtigung. Der erste Termin ist emotional, der zweite ist analytisch.

Legen Sie den zweiten Termin bewusst anders: möglichst bei Regen, möglichst am späten Nachmittag eines Werktags. Regen zeigt Ihnen, wo das Wasser steht und ob der Keller darauf reagiert. Der Feierabend zeigt Ihnen den Verkehr vor der Tür und die Nachbarschaft im Alltag statt des aufgeräumten Samstagvormittags. Nehmen Sie eine zweite Person mit, die nicht verliebt ist, dazu Taschenlampe, Zollstock, ein Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt und eine Powerbank fürs Fotografieren.

Einen Bausachverständigen sollten Sie mitnehmen, wenn das Baujahr vor 1980 liegt und keine Sanierung dokumentiert ist, wenn Sie Feuchte oder Risse gesehen haben oder wenn der Kaufpreis Sie an die Grenze Ihrer Finanzierung bringt. Eine Kaufberatung vor Ort kostet je nach Umfang etwa 500 bis 1.200 Euro. Eine einzige übersehene Position kostet mehr.

Denken Sie beim Preis außerdem an die Nebenkosten: In Rheinland-Pfalz kommen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision, die bei Wohnimmobilien seit dem 23.12.2020 nach § 656c-d BGB geteilt wird. Wie sich das im Raum Trier konkret zusammensetzt, zeigt der Beitrag [INTERNER LINK: "Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz: Alle Kosten auf einen Blick" -> /kaufnebenkosten-rheinland-pfalz/].

Hausbesichtigung Checkliste zum Abhaken

Nehmen Sie diese Liste mit zum Termin.

Unterlagen

• [ ] Energieausweis vorgelegt, Endenergiebedarf notiert
• [ ] Grundriss mit Maßen, Wohnflächenberechnung nachvollziehbar
• [ ] Nebenkosten der letzten zwei Jahre
• [ ] Rechnungen zu Modernisierungen, Wartungsprotokoll der Heizung
• [ ] Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan

Außen

• [ ] Dach: Eindeckung, Firstlinie, Jahr der letzten Sanierung
• [ ] Fallrohre und Rinnen ohne Schlieren
• [ ] Fassade und Sockel ohne Risse, keine dunklen Zonen
• [ ] Fenster: Verglasung und Baujahr
• [ ] Grundstücksgrenzen, Zuwegung, Nachbarbebauung

Innen

• [ ] Keller: Geruch, Ausblühungen, Feuchtemessung hinter Möbeln
• [ ] Sockelleisten und Wandanschlüsse im Erdgeschoss
• [ ] Bad: Fugen, Wasserdruck, Flecken an Decken
• [ ] Heizung: Typenschild, Baujahr, Brennstoff, Tankzustand
• [ ] Elektrik: FI-Schalter vorhanden, Zählerkasten, Steckdosen je Raum
• [ ] Internet, Mobilfunk, Anschlüsse

Umfeld

• [ ] Lärm zu unterschiedlichen Tageszeiten
• [ ] Einkauf, Schule, Kita, Arztweg
• [ ] Pendelzeit real gefahren, nicht geschätzt
• [ ] Elementarrisiko und Versicherbarkeit geklärt

Häufige Fragen zur Hausbesichtigung

Wie lange sollte eine Hausbesichtigung dauern? Planen Sie 60 bis 90 Minuten ein. Wer nach 20 Minuten wieder draußen steht, hat das Haus gesehen, aber nicht geprüft.

Muss der Verkäufer den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen? Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen, bei Verstoß droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wenn kein Ausweis vorliegt, ist das für mich ein Hinweis darauf, wie sorgfältig der Verkauf insgesamt vorbereitet wurde.

Darf ich bei der Besichtigung fotografieren? Fragen Sie vorher. In der Regel bekommen Sie die Erlaubnis, solange die Bilder für Ihre eigene Entscheidung und die Finanzierung gedacht sind und nicht veröffentlicht werden. Bei bewohnten Häusern ist Zurückhaltung angebracht, persönliche Gegenstände gehören nicht aufs Foto. Ich kläre das bei meinen Terminen immer vorab mit den Eigentümern, damit vor Ort niemand überrascht wird.

Wie viele Besichtigungen sind üblich, bevor Sie ein Angebot machen? Zwei bis drei. Der erste Termin klärt, ob das Haus grundsätzlich passt. Der zweite ist der Prüftermin mit Checkliste, gern mit Begleitung. Ein dritter Termin ergibt Sinn, wenn ein Sachverständiger oder ein Handwerker für eine Kostenschätzung mitkommen soll. Bei stark nachgefragten Objekten im Raum Trier ist dafür nicht immer Zeit, dann sollten Sie den zweiten Termin entsprechend gründlich anlegen.

Was ist der häufigste Fehler bei der Hausbesichtigung? Nur auf das zu schauen, was sich später ändern lässt. Eine alte Küche oder ein Bad aus den Neunzigern stechen sofort ins Auge und kosten vergleichsweise wenig. Dach, Keller, Heizung und Elektrik fallen kaum auf und kosten das Vielfache.

So finden Sie das passende Objekt

Mit einer guten Vorbereitung sparen Sie sich teure Überraschungen. Den Markt vor Ort kennen Sie damit trotzdem noch nicht. Was in Saarburg ein realistischer Preis ist, kann in einem Dorf 15 Kilometer weiter deutlich daneben liegen. Ortsbezogene Einschätzungen finden Sie in meinen Ratgebern [INTERNER LINK: "Haus kaufen in Saarburg: Preise, Lagen, Tipps 2026" -> /haus-kaufen-saarburg/] und [INTERNER LINK: "Haus kaufen in der Eifel: Lagen, Preise, Tipps 2026" -> /haus-kaufen-eifel/].

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