Wochenendhaus in der Eifel kaufen: Was Sie prüfen müssen

Wer ein Wochenendhaus in der Eifel kaufen möchte, entscheidet nicht dieselbe Frage wie beim normalen Hauskauf. Die vier Punkte, an denen es in der Praxis hängt, heißen: Was erlaubt der Bebauungsplan auf diesem Grundstück, gehört der Grund überhaupt zum Kauf oder ist er nur gepachtet, was fällt laufend an, und wie viel Eigenkapital verlangt die Bank für ein Zweitobjekt. Wer diese vier Fragen vor der zweiten Besichtigung beantwortet hat, kauft entspannt. Wer sie überspringt, erlebt sie später beim Bauamt oder bei der Finanzierungszusage.

Mein Name ist Sandro Mezzarano, ich bin selbstständiger Handelsvertreter der Wuestenrot Immobilien GmbH in Hermeskeil und arbeite seit über 16 Jahren zwischen Hochwald, Trier, Mosel und Eifel. Mein Büro in der Saarstraße liegt genau an der Nahtstelle dieser Regionen, und Zweitimmobilien sind ein Thema, das hier regelmäßig auf den Tisch kommt. Die Marktübersicht zur Eifel, also Lagen, Preisniveau und Pendelwege, habe ich im Ratgeber Haus kaufen in der Eifel aufgeschrieben. Hier geht es um das, was danach kommt: die rechtliche und finanzielle Seite der Zweitimmobilie.

Wochenendhaus in der Eifel kaufen: Was erlaubt der Bebauungsplan?

Ein Wochenendhaus steht baurechtlich oft nicht dort, wo ein normales Wohnhaus stehen dürfte. Und genau daraus entsteht der teuerste Irrtum in diesem Marktsegment.

Definition Wochenendhausgebiet: Ein Wochenendhausgebiet ist ein Sondergebiet für Erholungszwecke nach § 10 der Baunutzungsverordnung. Zulässig sind dort nur Wochenendhäuser. Die zulässige Grundfläche wird im Bebauungsplan festgesetzt und ist nach dem besonderen Charakter des Gebiets begrenzt. Dauerhaftes Wohnen ist in einem solchen Gebiet nach der Zweckbestimmung ausgeschlossen.

Das ist keine Formalie, die im Zweifel jemand durchwinkt. Zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet besteht ein grundsätzlicher Widerspruch: Das Wohngebiet ist auf dauerhaftes Wohnen angelegt, das Wochenendhausgebiet ausdrücklich nicht. Wenn der Bebauungsplan Einzelhäuser mit beispielsweise 80 Quadratmetern Grundfläche zulässt, wird daraus auch mit gutem Willen kein Antrag für ein dauerhaft bewohntes Haus mit 140 Quadratmetern.

Für Käufer heißt das: Der verbreitete Plan „erst zehn Jahre Wochenende, danach Ruhesitz" scheitert in einem ausgewiesenen Wochenendhausgebiet nicht an den Heizkosten. Er scheitert am Baurecht, und zwar schon am Tag des Kaufs. Vor einiger Zeit begleitete ich ein Ehepaar aus dem Raum Köln, das genau diesen Gedanken mitbrachte. Das Objekt lag in der Vulkaneifel, der Preis war attraktiv, die Lage ruhig. Der Anruf beim zuständigen Bauamt der Verbandsgemeinde dauerte acht Minuten und beendete den Plan: Sondergebiet Erholung, Dauerwohnen nicht zulässig. Gekauft haben die beiden trotzdem, aber als das, was es ist, nämlich ein Wochenendhaus. Ohne diesen Anruf hätten sie es als Altersruhesitz finanziert.

Umgekehrt ist der Fall unproblematisch. Ein reguläres Wohnhaus in einem normalen Wohn- oder Dorfgebiet dürfen Sie natürlich auch nur an Wochenenden nutzen. Niemand verlangt von Ihnen, dass Sie dort Ihren Hauptwohnsitz anmelden. Ein Großteil der Objekte, die in der Eifel als Wochenendhaus oder Ferienhaus inseriert werden, sind baurechtlich ganz normale Wohnhäuser. Nur eben nicht alle. Wer ein Ferienhaus in der Eifel kaufen will, sollte die Gebietsart deshalb nie aus dem Exposé ableiten.

So klären Sie das: Fragen Sie beim Bauamt der Verbandsgemeinde nach dem geltenden Bebauungsplan für das Flurstück und lassen Sie sich sagen, welche Gebietsart festgesetzt ist. Die Auskunft ist kostenfrei. Wenn Sie konkrete Pläne für Anbau, Carport oder eine spätere Nutzungsänderung haben, ist eine Bauvoranfrage das saubere Werkzeug. Sie kostet eine überschaubare Gebühr und bindet die Behörde.

Gehört Ihnen der Grund oder nur das Haus darauf?

Bei Wochenendhäusern kommt eine Konstellation vor, die es beim normalen Hauskauf praktisch nicht gibt: Das Haus gehört dem Verkäufer, das Grundstück darunter jemand anderem.

Rechtlich ist ein solches Haus dann ein Scheinbestandteil des Grundstücks. Es ist nicht fest mit dem Grund verbunden im Sinne des Eigentumsrechts, es steht dort für die Dauer des Pachtverhältnisses. Läuft die Pacht aus und wird sie nicht verlängert, ist das Haus zurückzubauen. Es gibt kein Grundbuchblatt, in das Sie sich eintragen lassen könnten, und damit auch nichts, worauf eine Bank eine Grundschuld eintragen könnte. Die Finanzierung läuft dann bestenfalls über einen ungesicherten Ratenkredit zu ganz anderen Konditionen.

In Ferienparks und Feriendorf-Anlagen sind langfristige Pachtverträge unüblich, dort finden sich häufig Laufzeiten von einem Jahr mit stillschweigender Verlängerung. Für eine Immobilie, die Sie über zwanzig Jahre nutzen wollen, ist das eine sehr kurze Perspektive. Bei privaten Pachtgrundstücken sehen die Verträge oft besser aus, etwa fünfzehn Jahre Grundlaufzeit mit anschließender Verlängerung. Prüfen sollten Sie in jedem Fall zwei Punkte: die Restlaufzeit und die Regelung für das Vertragsende. Eine Klausel, nach der der Verpächter das Haus zum Verkehrswert übernimmt, ist Ihre Absicherung. Fehlt sie, tragen Sie das Rückbaurisiko allein.

Ein Eigentümer aus dem Eifelkreis kam damit zu mir, nachdem er sein Wochenendhaus verkaufen wollte. Das Haus war gepflegt, die Lage schön, die Restpachtdauer betrug vier Jahre. Es fand sich schlicht kein Käufer, der das finanziert bekam. Der Verkauf gelang erst, nachdem der Verpächter zu einer Verlängerung bereit war. Wenn Sie kaufen, denken Sie den späteren Verkauf mit. Was Sie nicht finanziert bekommen haben, bekommt Ihr Käufer auch nicht finanziert.

Was ein Wochenendhaus in der Eifel kostet

Preise nenne ich hier bewusst als Größenordnung, weil dieses Segment stark streut. Im Landkreis Vulkaneifel liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser bei rund 2.271 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen bei etwa 2.018 Euro. Baugrundstücke liegen im Mittel bei rund 72 Euro je Quadratmeter, mit einer Spanne von etwa 32 Euro in einfachen Lagen bis über 220 Euro in gefragten; binnen zwölf Monaten sind die Grundstückspreise um rund 7,2 Prozent gestiegen. Reine Wochenendhäuser in einfacher Ausstattung liegen regelmäßig deutlich unter diesen Werten, Objekte in Alleinlage mit Blick dagegen darüber. Verbindliche Werte für ein konkretes Flurstück liefert der Gutachterausschuss des jeweiligen Kreises, für die Südeifel also der Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Bei den Kaufnebenkosten gilt in der rheinland-pfälzischen Eifel die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, dazu 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie je nach Marktsegment 2,975 oder 3,57 Prozent Maklerprovision für die Käuferseite. Wichtig für alle, die in der Nordeifel suchen: Dort beginnt Nordrhein-Westfalen, und die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das 2.250 Euro Unterschied, allein wegen der Landesgrenze. Die vollständige Aufstellung steht im Ratgeber Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz.

Die laufenden Kosten unterschätzen Käufer in diesem Segment häufiger als beim Erstwohnsitz, weil das Haus ja „meistens leer steht". Genau das ist das Problem. Ein Objekt, das von November bis März kaum betreten wird, braucht eine funktionierende Frostsicherung, eine geleerte Wasserleitung oder eine durchlaufende Grundtemperatur. Und der Versicherungsschutz ist bei zeitweise genutzten Gebäuden eine eigene Prüfposition: Viele Wohngebäudeversicherungen knüpfen die Leistung bei Leitungswasserschäden an regelmäßige Kontrollgänge oder an das fachgerechte Entleeren der Anlage. In den Hochlagen der Eifel kommt die Schneelast dazu. Wie Sie den Versicherungsschutz für ein Gebäude sauber aufsetzen und welche Elementargefahren in unserer Region wirklich zählen, habe ich im Beitrag Versicherungen für Ihre Immobilie aufgeschlüsselt. Rechnen Sie außerdem mit der Grundsteuer und, in Anlagen mit gemeinschaftlicher Infrastruktur, mit einem jährlichen Beitrag für Zufahrt und Winterdienst.

Zweitwohnungssteuer: in der Eifel meist keine, in Trier zehn Prozent

Diese Sorge nehme ich vielen Kaufinteressenten ab, und das Ergebnis überrascht die meisten.

Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, über die jede Kommune selbst entscheidet. In Rheinland-Pfalz erheben sie überwiegend größere Städte. In der Eifel und an der Mosel ist sie in der Fläche kein Thema, während die Stadt Trier sie seit dem 1. Januar 2007 mit 10 Prozent erhebt. Ein Wochenendhaus in der Vulkaneifel kostet Sie an dieser Stelle also in aller Regel nichts, eine Zweitwohnung in Trier dagegen jedes Jahr rund ein Zehntel der Jahresnettokaltmiete.

Ganz statisch ist das Bild aber nicht, und deshalb gehört die Frage trotzdem auf Ihre Prüfliste. Die Stadt Daun hat den Weg in diese Steuer bereits eingeschlagen: erst eine Satzung zur Vorbereitung und Datenerfassung, dann der Beschluss des Stadtrats vom 18. Dezember 2025, die Steuer tatsächlich einzuführen. Den konkreten Steuersatz erfragen Sie am besten direkt bei der Stadt. Ein Anruf bei der Gemeindeverwaltung vor dem Notartermin klärt das für jedes Objekt in wenigen Minuten.

Wie die Bank ein Wochenendhaus rechnet

Hier trennt sich der Zweitobjekt-Kauf am deutlichsten vom Eigenheim. Banken prüfen Ferien- und Wochenendimmobilien strenger als selbst genutztes Wohneigentum, und sie verlangen dafür spürbar mehr Eigenkapital. Je nach Institut und Objekt können das bis zu 50 Prozent sein, bei Käufern mit Steuersitz im Ausland auch mehr. Für Lux-Pendler, die aus Trier oder Konz heraus ein Zweitobjekt in der Eifel finanzieren möchten, ist dieser Punkt vorab zu klären.

Entscheidend ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Bis 60 Prozent gilt das Darlehen als Realkredit und bekommt die beste Kondition. Bis 80 Prozent zahlen Sie einen moderaten Aufschlag. Darüber wird es deutlich teurer. Wenn Sie das Haus vermieten wollen, kalkulieren viele Banken zusätzlich 0,1 bis 0,4 Prozentpunkte Zinsaufschlag, weil sie das Kreditrisiko bei Vermietungsobjekten höher ansetzen.

Dahinter steckt ein Bewertungsproblem, das ich als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger regelmäßig sehe. Das Vergleichswertverfahren, sonst das belastbarste Verfahren bei Wohnimmobilien, braucht ausreichend ähnliche Verkaufsfälle in der Kaufpreissammlung. Bei Wochenendhäusern in einer dünn besiedelten Gemeinde gibt es die oft nicht. Der Gutachter weicht dann auf das Sachwertverfahren mit Marktanpassung aus, und die Bank rechnet vorsichtig. Das Ergebnis: Der Beleihungswert liegt teils erkennbar unter dem Kaufpreis, und die Lücke schließen Sie mit Eigenkapital. Wie die einzelnen Verfahren funktionieren und wo ihre Grenzen liegen, erkläre ich im Ratgeber Wertermittlung Haus.

Wenn Sie vermieten wollen: Nutzungsänderung und Genehmigung

Der Gedanke liegt nahe, und die Marktdaten geben ihm recht. Das Statistische Landesamt Rheinland-Pfalz weist für die Eifel von Januar bis Mai 2026 ein Plus von 7,1 Prozent bei den Gästeankünften und von 12 Prozent bei den Übernachtungen aus, jeweils neue Höchstwerte für diesen Zeitraum. Die Nachfrage nach Ferienunterkünften in der Region ist real.

Nur ist die gewerbliche Ferienvermietung baurechtlich eine andere Nutzung als das private Wochenendhaus. Nach § 61 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz steht eine Nutzungsänderung der Errichtung gleich und ist genehmigungspflichtig, auch wenn Sie keinen Stein anfassen. Ob sie genehmigt wird, hängt am Gebiet. Seit der Novelle der Baunutzungsverordnung von 2017 definiert § 13a BauNVO die Ferienwohnung ausdrücklich und ordnet sie je nach Zuschnitt als nicht störenden Gewerbebetrieb oder als kleinen Beherbergungsbetrieb ein. In allgemeinen Wohngebieten ist sie damit ausnahmsweise zulässig, in reinen Wohngebieten nur als kleiner Beherbergungsbetrieb und nur, solange die Wohnnutzung überwiegt. Die Bauaufsicht prüft dabei auch Brandschutz und Stellplätze.

Dazu kommen die kommunale Seite mit Gästebeitrag und Meldepflichten sowie die steuerliche. Eine Ferienvermietung erzeugt Einkünfte, und das Finanzamt prüft bei überwiegender Selbstnutzung die Gewinnerzielungsabsicht. Wie das in Ihrem Fall zu behandeln ist, gehört zum Steuerberater. Ich sage Ihnen, was das Objekt am Markt kann; die steuerliche Würdigung leiste ich bewusst nicht.

Beim Verkauf: die Zehnjahresfrist und ihre Ausnahme

Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf greift § 23 des Einkommensteuergesetzes, der Gewinn ist dann grundsätzlich steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien kennen die meisten, halten sie bei einem Wochenendhaus aber für nicht anwendbar. Das ist ein Irrtum.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) entschieden, dass ein Gebäude auch dann eigenen Wohnzwecken dient, wenn es nur zeitweilig bewohnt wird, sofern es dem Eigentümer in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Die Ausnahme des § 23 EStG erfasst damit auch Zweitwohnungen und nicht vermietete Ferienimmobilien. Im entschiedenen Fall ging es um ein Ferienhaus auf Sylt und einen Veräußerungsgewinn von 2,1 Millionen Euro, den das Finanzamt besteuern wollte und nicht besteuern durfte.

Die Bedingung steckt im Wort „nicht vermietet". Sobald Sie das Haus zwischendurch an Gäste vermieten, tragen Sie diese Ausnahme nicht mehr ohne Weiteres. Wer also überlegt, sein Wochenendhaus für ein paar Jahre in die Ferienvermietung zu geben, sollte die Zehnjahresfrist im Blick behalten und das vorher mit dem Steuerberater durchsprechen. Diese eine Entscheidung kann teurer sein als die gesamte Mieteinnahme.

Eifel, Mosel, Hunsrück oder doch nahe Trier?

Kurz zur Einordnung, weil die Suche selten an der Kreisgrenze endet.

Die Eifel bietet in diesem Segment die größte Auswahl und die niedrigsten Einstiegspreise, dazu Höhenklima mit echten Wintern. Wer Ruhe und Alleinlage sucht, wird hier am ehesten fündig. An der Mosel zahlen Sie für dieselbe Fläche deutlich mehr, dafür haben Sie mildes Klima, Weinorte und eine höhere Vermietungsnachfrage; dort ist allerdings das Thema Hochwasser und Elementarschutz ernst zu nehmen, was ich im Ratgeber Haus kaufen an der Mosel behandelt habe. Der Hunsrück und der angrenzende Hochwald liegen preislich zwischen beiden und punkten mit der Nähe zum Nationalpark. Und ein Objekt nahe Trier hat den kürzesten Anfahrtsweg, kostet aber Stadtpreise und, sobald es als Zweitwohnung im Stadtgebiet angemeldet wird, die erwähnten 10 Prozent Zweitwohnungssteuer.

Häufige Fragen zum Wochenendhaus in der Eifel

Darf ich in einem Wochenendhaus dauerhaft wohnen? In einem ausgewiesenen Wochenendhausgebiet nach § 10 BauNVO grundsätzlich nicht. Steht das Haus dagegen in einem normalen Wohn- oder Dorfgebiet, dürfen Sie es dauerhaft bewohnen, auch wenn es als Wochenendhaus verkauft wurde. Die Gebietsart erfahren Sie beim Bauamt der Verbandsgemeinde.

Wie viel Eigenkapital brauche ich? Deutlich mehr als beim Eigenheim. Je nach Bank, Objekt und Bonität reicht die Spanne von etwa 20 Prozent bis zu 50 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent zusätzlich aus eigener Tasche. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.

Fällt in der Eifel Zweitwohnungssteuer an? In den meisten Eifelgemeinden derzeit nicht. Die Stadt Daun hat die Einführung Ende 2025 beschlossen, andere Kommunen können nachziehen. Da jede Gemeinde eigenständig entscheidet, klären Sie das für Ihr konkretes Objekt bei der zuständigen Verwaltung.

Lohnt sich ein Wochenendhaus als Kapitalanlage? Als reine Renditerechnung selten. Die Auslastung schwankt saisonal stark, Reinigung und Verwaltung kosten Zeit oder Geld, und die Genehmigung für die Ferienvermietung ist nicht überall zu bekommen. Als Objekt, das Sie überwiegend selbst nutzen und gelegentlich vermieten, kann es aufgehen. Ehrlich gesagt hängt das stark vom einzelnen Objekt und von Ihrer eigenen Zeit ab.

Was kostet ein Wochenendhaus in der Vulkaneifel? Die Spanne ist groß. Einfache Objekte in Wochenendhausgebieten liegen erkennbar unter dem Kreisdurchschnitt von rund 2.271 Euro je Quadratmeter für Häuser, sanierte Objekte in Alleinlage deutlich darüber. Aussagekräftig wird eine Zahl erst, wenn Zustand und Erschließung des konkreten Grundstücks auf dem Tisch liegen.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie ein Wochenendhaus in der Eifel im Blick haben, schauen wir uns die vier Punkte gemeinsam an, bevor Sie ein Angebot abgeben. Über die kostenlose Marktwerteinschätzung bekommen Sie eine Einordnung zum Angebotspreis, über die Kontaktseite oder telefonisch unter 06503 9523963 vereinbaren Sie ein Gespräch. Aktuelle Angebote finden Sie unter unseren Immobilien.

Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Das heißt bei diesem Thema auch: Wenn der Bebauungsplan Ihren Plan nicht hergibt, sage ich Ihnen das vor dem Notartermin und nicht danach.

Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wuestenrot Immobilien GmbH mit Sitz in der Saarstraße 1 in Hermeskeil, zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung in Bestand und Sanierung. 2025 wurde er von Focus Money für höchste Beratungskompetenz ausgezeichnet.