Bodenrichtwert Trier berechnen: So geht die Rechnung

Wer den Bodenrichtwert in Trier berechnen möchte, sucht genau genommen zwei verschiedene Dinge: den amtlichen Zonenwert, den Sie nur abrufen können, und den Bodenwert Ihres Grundstücks, den Sie daraus berechnen. Der zweite Schritt geht so: Grundstücksfläche in Quadratmetern mal Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Für ein 780 Quadratmeter großes Grundstück in Tarforst mit einem Bodenrichtwert von 360 Euro sind das 280.800 Euro. Diese Zahl stimmt in der Praxis fast nie. Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück, nicht für Ihres, und die Differenz zwischen beiden liegt im Trierer Stadtgebiet regelmäßig im fünfstelligen Bereich.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Berater der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil, und arbeite seit über 16 Jahren mit Grundstücken zwischen Hochwald und Trier. Was der Bodenrichtwert überhaupt ist, woher er kommt und wie Sie ihn landesweit abrufen, habe ich in einem eigenen Beitrag erklärt: Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz finden und verstehen. Hier geht es um den Schritt danach. Um das Rechnen.

Die Ausgangslage: Trier hat einen eigenen Gutachterausschuss

Ein Punkt vorweg, an dem viele Eigentümer hängenbleiben. Für den größten Teil von Rheinland-Pfalz läuft die Bodenrichtwertauskunft über BORIS-RP. Die Stadt Trier hat jedoch einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Geschäftsstelle in der Gerty-Spies-Straße 2. Die städtischen Werte finden Sie am direktesten im Geoportal der Stadt Trier unter geoportal.trier.de, kostenfrei und ohne Anmeldung. Telefonische Auskünfte gibt die Geschäftsstelle vormittags gebührenfrei, schriftliche Auskünfte sind kostenpflichtig und laufen über das Antragsportal.

Wer in Konz, Schweich oder Saarburg sucht, ist dagegen beim Gutachterausschuss Trier-Saarburg richtig, also außerhalb des Stadtgebiets. Die Stadtgrenze ist hier eine echte Zuständigkeitsgrenze. Ein Grundstück in Trier-Zewen und eines in Konz liegen wenige Kilometer auseinander und werden von zwei verschiedenen Ausschüssen bewertet.

Bodenrichtwerte in Trier: die Zahlen zum Stichtag 1. Januar 2026

Die aktuell gültigen Trierer Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelt. Der Gutachterausschuss hat den zugehörigen Bodenrichtwertbericht am 28. Januar 2026 vorgestellt. Für Einfamilienhausgrundstücke nennt der Bericht unter anderem diese Werte:

Lage in Trier	Bodenrichtwert Einfamilienhausgrundstück (Stichtag 01.01.2026)
Castelnau I	435 EUR/m²
Petrisberg	410 EUR/m²
Tarforst	360 EUR/m²
Euren	300 EUR/m²
Biewer	220 EUR/m²

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Trier, Bodenrichtwertbericht zum Stichtag 01.01.2026.

Die Entwicklung seit dem vorherigen Stichtag verläuft in Trier nicht einheitlich. In innenstadtnahen Wohnlagen sind die Bodenrichtwerte in den zwei Jahren um rund fünf Prozent gesunken. Trier-West und mehrere weitere Stadtteile haben dagegen etwa zwei Prozent zugelegt. In den Geschäftslagen ging es mit neun Prozent deutlich nach unten, während Flächen für Erholung und Gartennutzung im Außenbereich um etwa zehn Prozent gestiegen sind. Wer also einen Wert von 2024 im Kopf hat und ihn heute noch verwendet, rechnet je nach Lage in die falsche Richtung.

Wichtig ist außerdem: Die Werte in der Tabelle sind Zonenwerte für Einfamilienhausbauland. Innerhalb eines Stadtteils liegen oft mehrere Bodenrichtwertzonen nebeneinander. In Tarforst reichen die Werte über alle Zonen hinweg von etwa 315 bis 460 Euro pro Quadratmeter. Sie brauchen also nicht den Stadtteilwert, sondern den Wert Ihrer Zone. Notieren Sie sich beim Abruf die Zonennummer und das Stichtagsdatum. Und die Größe des Richtwertgrundstücks, die brauchen Sie gleich.

Schritt 1: Bodenrichtwert in Trier berechnen, die Grundformel

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.

Mehr ist es nicht. Diese Rechnung liefert Ihnen den Wert des unbebauten Bodens, so als hätte Ihr Grundstück exakt die Eigenschaften des Richtwertgrundstücks. Ein Gebäude ist darin nicht enthalten, und auch keine der Besonderheiten Ihres Grundstücks.

Für unser Beispiel: 780 m² × 360 EUR/m² = 280.800 EUR.

Das ist der Startwert. Ab hier wird korrigiert.

Schritt 2: die vier Korrekturen, die den Unterschied machen

Rechtlich steht das in den §§ 40 bis 43 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Praktisch bedeutet es: Weicht Ihr Grundstück in einem wertrelevanten Merkmal vom Richtwertgrundstück ab, wird der Bodenrichtwert angepasst. Die Umrechnungskoeffizienten dafür veröffentlicht der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht. Vier Abweichungen sehe ich in der Praxis am häufigsten.

Die Grundstücksgröße

Je größer ein Grundstück bei gleicher Nutzung, desto niedriger fällt der Wert je Quadratmeter aus. Der Grund ist banal: Der Käuferkreis für 1.200 Quadratmeter ist kleiner als der für 550, weil Kaufpreis und Unterhalt mitwachsen, ohne dass sich der Wohnwert im gleichen Maß erhöht. Umgekehrt bringt ein kleines Grundstück oft mehr je Quadratmeter, als der Zonenwert vermuten lässt.

Deshalb ist die Größe des Richtwertgrundstücks so wichtig. Steht dort 500 Quadratmeter und Ihr Grundstück hat 780, rechnen Sie mit einem Abschlag. Steht dort 800 und Ihres hat 480, geht es in die andere Richtung.

Zuschnitt und Grundstückstiefe

Der zweite Punkt kostet in Trier regelmäßig echtes Geld. Ein langgezogenes Grundstück ist nicht auf ganzer Länge Bauland. Was hinter der bebaubaren Tiefe liegt, wird nicht mit dem Baulandwert angesetzt, sondern mit dem deutlich niedrigeren Wert für Garten- oder Erholungsfläche. Bei schmalen, tiefen Parzellen, wie sie in gewachsenen Trierer Ortslagen häufig vorkommen, betrifft das schnell ein Fünftel der Fläche.

Dazu kommen Hanglage, ungünstiger Schnitt und Bebauungshindernisse wie alte Nebengebäude. In Trier mit seiner Tallage und den Hangstadtteilen ist das kein Randthema.

Die bauliche Ausnutzbarkeit

Wie viel Sie auf dem Grundstück bauen dürfen, steuert der Bebauungsplan über die Geschossflächenzahl. Zwei Grundstücke gleicher Größe in derselben Zone können unterschiedlich viel wert sein, wenn auf dem einen zwei Vollgeschosse zulässig sind und auf dem anderen drei. Auch dafür gibt es Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses. Den zulässigen Rahmen für Ihre Adresse erfahren Sie beim Stadtplanungsamt oder aus dem Bebauungsplan.

Der Erschließungszustand

Bei jedem Bodenrichtwert steht dabei, ob er sich auf erschließungsbeitragsfreies oder auf beitragspflichtiges Land bezieht. Wird ein beitragsfreier Wert angegeben und für Ihr Grundstück stehen die Erschließungsbeiträge noch aus, sind diese abzuziehen. Bei Neubaugebieten kann das ein fünfstelliger Betrag sein. Diese eine Zeile in der Auskunft wird am häufigsten überlesen.

Schritt 3: das Ganze durchgerechnet

Nehmen wir das Grundstück in Tarforst. 780 Quadratmeter, Bodenrichtwert 360 Euro pro Quadratmeter, Richtwertgrundstück 500 Quadratmeter. Die hinteren 150 Quadratmeter liegen außerhalb der bebaubaren Tiefe.

Grundrechnung: 780 m² × 360 EUR = 280.800 EUR

Korrektur Zuschnitt: Als Bauland gehen nur 630 m² in die Rechnung. Die restlichen 150 m² werden als Gartenland angesetzt, im Beispiel mit 60 EUR/m².

630 m² × 360 EUR = 226.800 EUR 150 m² × 60 EUR = 9.000 EUR

Korrektur Größe: Der Baulandteil ist immer noch größer als das Richtwertgrundstück. Mit einem beispielhaften Umrechnungskoeffizienten von 0,93 ergibt das:

226.800 EUR × 0,93 = 210.924 EUR

Bodenwert: 210.924 EUR + 9.000 EUR = rund 220.000 EUR

Zwischen der Grundrechnung und dem angepassten Bodenwert liegen gut 60.000 Euro. Der Umrechnungskoeffizient und der Gartenlandwert sind hier Beispielannahmen zur Veranschaulichung; die für Ihre Zone gültigen Werte stehen im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Trier.

Ein Eigentümer aus Trier-Euren kam vor einiger Zeit mit genau dieser Rechnung zu mir. Er hatte Fläche mal Bodenrichtwert genommen, das Ergebnis auf sein Haus draufgerechnet und war überzeugt, den Preis zu kennen. Was er nicht wusste: Der hintere Streifen seines Grundstücks war nie Bauland, sondern Gartenfläche, und der Wert war entsprechend niedriger. Die Enttäuschung im ersten Gespräch war groß. Die gute Nachricht kam später, denn das Haus selbst war in besserem Zustand als angenommen und hat einen Teil davon wieder aufgeholt. Ehrlich gesagt geht es in solchen Gesprächen selten um die Zahl an sich. Es geht darum, dass die Zahl erklärbar ist.

Was diese Rechnung nicht leistet

Der Bodenwert ist der Wert des Bodens. Steht ein Haus darauf, haben Sie damit erst einen Teil der Antwort. Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu, und je nach Verfahren wird der Bodenwert ganz unterschiedlich verarbeitet: Im Sachwertverfahren wird er addiert, im Ertragswertverfahren über die Bodenwertverzinsung berücksichtigt. Welches Verfahren wann passt, habe ich in Wertermittlung Haus: die drei Verfahren auseinandergenommen.

Für die Frage, was ein Objekt in Trier tatsächlich am Markt bringt, zählt am Ende die Nachfrage. Wie sich die Kaufpreise in der Stadt entwickelt haben, lesen Sie im Marktbericht Immobilienpreise Trier; den Weg zu einer belastbaren Einschätzung beschreibt Immobilienbewertung in Trier.

Und noch ein Hinweis, weil die Frage oft kommt: Für die Grunderwerbsteuer spielt der Bodenrichtwert keine Rolle. Bemessungsgrundlage ist in Rheinland-Pfalz der beurkundete Kaufpreis, der Steuersatz beträgt 5,0 Prozent. Bei Erbschaft, Schenkung oder Grundsteuer sieht das anders aus, dort fließt der Bodenrichtwert direkt in die steuerliche Bewertung ein. Diese Fälle gehören auf den Tisch Ihres Steuerberaters, nicht in eine Überschlagsrechnung.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für eine Trierer Adresse? Im Geoportal der Stadt Trier unter geoportal.trier.de. Die Auskunft ist kostenfrei. Ergänzend sind die Werte über die Landesportale der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse abrufbar.

Wie oft ändern sich die Bodenrichtwerte in Trier? Alle zwei Jahre, jeweils zum 1. Januar eines geraden Jahres. Der aktuelle Stand ist der 1. Januar 2026, veröffentlicht Anfang 2026. Die nächste Ermittlung folgt zum 1. Januar 2028.

Kann ich mit dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen? Nein. Sie berechnen damit den Bodenwert, also den Grund und Boden ohne Gebäude. Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Ausstattung fehlen in dieser Rechnung vollständig. Für ein bebautes Grundstück ist der Bodenwert ein Baustein der Bewertung, nicht das Ergebnis.

Warum weicht mein Ergebnis vom Angebot eines Nachbarn ab, obwohl wir dieselbe Zone haben? Weil der Bodenrichtwert ein Zonendurchschnitt ist. Größe, Zuschnitt, bebaubare Tiefe, zulässige Geschossfläche und der Erschließungszustand unterscheiden zwei Nachbargrundstücke oft erheblich. Genau diese Merkmale werden über Umrechnungskoeffizienten angepasst.

Brauche ich für den Verkauf ein Gutachten? In den meisten Fällen nicht. Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn ein Gericht oder ein Finanzamt einen belastbaren Nachweis verlangt, oder wenn sich mehrere Erbparteien einigen müssen. Für einen normalen Verkauf reicht eine fundierte Marktwerteinschätzung, die sich an tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte orientiert. Was Sie in jedem Fall vermeiden sollten, ist ein Preis, der aus Fläche mal Bodenrichtwert entstanden ist.

Ihr nächster Schritt

Die Bodenwertrechnung können Sie mit den Zahlen aus diesem Beitrag selbst aufstellen, und sie bringt Sie ein gutes Stück weiter als die Formel, die auf den meisten Portalen steht. Was sie nicht ersetzt, ist der Blick auf Ihr konkretes Grundstück und auf das, was in Ihrer Lage gerade tatsächlich gezahlt wird. Diesen Blick biete ich Ihnen kostenlos und unverbindlich an: Wertermittlung anfordern oder direkt Kontakt aufnehmen, telefonisch unter 06503 9523963. Mein Anspruch ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause.

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Über den Autor: Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil und seit über 16 Jahren im Immobilienmarkt zwischen Hochwald, Trier und Mosel tätig. Er ist zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung in Bestand und Sanierung. Ausgezeichnet von Focus Money 2025 (höchste Beratungskompetenz) und Handelsblatt 2025 (exzellente Kundenberatung).