Haus teilverkaufen: Ehrliche Einschätzung und die besseren Wege

Wer sein Haus teilverkaufen will, hat fast immer dieselbe Idee im Kopf: an Geld kommen, ohne ausziehen zu müssen. Die ehrliche Antwort vorweg: Für die meisten Eigentümer im Raum Trier, Mosel und Eifel ist der klassische Teilverkauf nicht die beste Lösung. Das Nutzungsentgelt von 5 bis 7 Prozent pro Jahr frisst den Vorteil schneller auf, als viele Anbieter zugeben. In den allermeisten Fällen gibt es Wege, die günstiger sind und Ihnen mehr Sicherheit lassen. Ich erkläre Ihnen, wie der Teilverkauf wirklich funktioniert, wo seine Schwachpunkte liegen und welche Alternative zu Ihrer Situation passt.

Mein Name ist Sandro Mezzarano. Ich bin Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und seit über 16 Jahren als Immobilienberater im Hochwald, in Trier und an der Mosel tätig. Mein Anspruch ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause.

Was ist ein Teilverkauf? Die Definition in zwei Sätzen

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, üblicherweise bis zu 50 Prozent, an einen spezialisierten Anbieter. Sie bleiben wohnen, gesichert durch ein Nießbrauchrecht im Grundbuch, und zahlen dem Anbieter ein monatliches Nutzungsentgelt für dessen Anteil.

Das Modell richtet sich vor allem an Eigentümer ab etwa 60 Jahren, deren Haus weitgehend abbezahlt ist und einen Verkehrswert von mindestens 200.000 Euro aufweist. Vermarktet wird der Teilverkauf gern als „Liquidität im Alter ohne Verkauf". Die Realität ist etwas weniger glatt.

So funktioniert das Modell konkret

Angenommen, Ihr Haus in Saarburg ist 400.000 Euro wert und Sie verkaufen 30 Prozent. Sie bekommen 120.000 Euro auf das Konto und bleiben Mehrheitseigentümer. Auf die 120.000 Euro zahlen Sie nun ein jährliches Nutzungsentgelt, je nach Anbieter zwischen 4,99 und 7,0 Prozent. Bei 5,99 Prozent sind das 7.188 Euro pro Jahr, also 599 Euro im Monat. Diese Zahlung ist üblicherweise für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben und wird danach an einen Referenzzinssatz wie den Euribor angepasst (Quelle: Homeday Teilverkauf-Vergleich 2026).

Wenn Sie oder Ihre Erben später den vollen Verkauf wünschen, kommt zusätzlich ein Durchführungsentgelt dazu. Das liegt je nach Anbieter bei etwa 5,5 Prozent des dann erzielten Gesamtverkaufspreises (Quelle: Verbraucherzentrale, Haken der Angebote). Steigt der Immobilienwert in der Zwischenzeit, profitiert davon vor allem der Teilkäufer, denn dessen Anteil wächst proportional mit. Sanieren Sie Ihr eigenes Dach, sanieren Sie also auch den Wert für den Anbieter.

Die drei großen Schwachpunkte, über die selten gesprochen wird

Erstens: Das Nutzungsentgelt ist teurer als ein normaler Kredit. Ein Annuitätendarlehen über 120.000 Euro kostet aktuell deutlich weniger Zinsen pro Jahr als das Nutzungsentgelt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht warnt deshalb seit 2022 ausdrücklich vor dem Modell und nennt es eine teure Form der Liquiditätsbeschaffung (Quelle: BaFin Verbraucherinformation Immobilienteilverkauf).

Zweitens: Instandhaltung bleibt komplett bei Ihnen. Neue Heizung, neues Dach, Fassade. Sie tragen die vollen Kosten, obwohl ein Teil des Hauses dem Anbieter gehört. Steigt der Wert nach der Sanierung, steigt entsprechend auch das Nutzungsentgelt nach der Bindungsfrist.

Drittens: Es gibt keinen gesetzlichen Rahmen. Anders als bei Mietverträgen oder Maklerverträgen ist der Teilverkauf nicht gesetzlich geregelt. Die Vertragsgestaltung liegt im Ermessen des Anbieters. Der Verbraucherverband „Wohnen im Eigentum e.V." kritisiert seit Jahren intransparente Klauseln und einseitige Risikoverteilung.

Marktupdate 2026: Was sich gerade verändert

Der Teilverkauf-Markt hat sich 2024 und 2025 deutlich konsolidiert. Mehrere größere Anbieter haben den Neukundenbetrieb eingestellt oder kaufen nur noch sehr selektiv an. Die Stiftung Warentest und Finanztip sind im Urteil eindeutig: Lohnt sich nicht.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer im Raum Trier oder Bernkastel-Wittlich? Zwei Punkte. Wird der Anbieter in zehn Jahren insolvent, ist offen, wer dann den Anteil übernimmt und zu welchen Konditionen. Und Sie haben heute oft weniger Angebote zum Vergleich als noch 2021. Eine echte Verhandlungssituation entsteht nur, wenn mehrere Anbieter parallel ein konkretes Angebot machen. Genau das wird seltener.

Die vier Wege, Ihr Haus zu Geld zu machen

Wer in den Hochwald oder an die Mosel kommt und sagt „Ich brauche Geld, aber will im Haus wohnen bleiben", bekommt von mir nicht reflexhaft den Teilverkauf empfohlen. Wir gehen vier Modelle durch. Die ersten beiden sind die in der Praxis weitaus häufigsten; die Leibrente und die Umkehrhypothek spielen in der Region eine kleinere Rolle, gehören aber zur ehrlichen Übersicht dazu.

Modell 1: Klassischer Teilverkauf. Sie verkaufen 10 bis 50 Prozent an einen Anbieter. Auszahlung: anteiliger Verkehrswert. Laufende Kosten: 5 bis 7 Prozent Nutzungsentgelt pro Jahr. Instandhaltung bleibt zu 100 Prozent bei Ihnen. Gut für Eigentümer, die eine eher kleine, klar begrenzte Summe brauchen und keinen Erben im Haus haben.

Modell 2: Vollverkauf mit Nießbrauchrecht oder Wohnrecht. Sie verkaufen das gesamte Haus, behalten aber ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch (§ 1030 ff. BGB beim Nießbrauch, § 1093 BGB beim Wohnrecht). Auszahlung: voller Verkehrswert abzüglich des kapitalisierten Wohnrechts. Es gibt kein monatliches Nutzungsentgelt, die Nebenkosten regeln Sie vertraglich. Die Instandhaltung lässt sich in vielen Konstellationen auf den Käufer verlagern. Gut für Eigentümer, die eine größere Summe brauchen und einen seriösen Käufer in der Region haben, idealerweise aus dem persönlichen Umfeld oder über einen lokalen Makler vermittelt.

Damit ist der wirtschaftlich wichtigste Vergleich erledigt. Die nächsten beiden Modelle nenne ich der Vollständigkeit halber.

Modell 3: Leibrente. Sie verkaufen das Haus an einen Käufer oder eine Stiftung, bekommen statt Einmalauszahlung eine lebenslange Monatsrente plus Wohnrecht. Die Höhe wird nach Lebenserwartung und Verkehrswert kalkuliert. Sinnvoll für Eigentümer, die keine Einmalsumme brauchen, sondern eine planbare monatliche Einnahme bis ans Lebensende.

Modell 4: Umkehrhypothek. Eine Bank gewährt einen Kredit, der erst nach dem Tod oder Auszug aus dem Verkaufserlös getilgt wird. Auszahlung einmalig oder monatlich, Zinsen werden kapitalisiert, keine laufende Belastung. In Deutschland gibt es dafür aktuell nur wenige Anbieter, deshalb spielt das Modell in unserer Region praktisch keine Rolle.

In der Mehrzahl der Fälle, die ich in der Region sehe, ist Modell 2 wirtschaftlich klar besser als Modell 1. Sie sparen das Nutzungsentgelt komplett ein und haben in der Regel auch eine höhere Nettoauszahlung.

Was der Teilverkauf in Rheinland-Pfalz steuerlich und rechtlich bedeutet

Ein Punkt, den viele Anbieter im Beratungsgespräch schlicht weglassen: Der Teilverkauf ist ein Verkauf. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag (§ 311b BGB) ist Pflicht, mit allen Konsequenzen.

Grunderwerbsteuer. Auf den Teilverkauf zahlt der Anbieter 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer auf den anteiligen Kaufpreis. Diese Kosten kalkuliert er ein. Spannender wird es, wenn Sie oder Ihre Erben später den verkauften Anteil zurückkaufen wollen. Dann fällt erneut Grunderwerbsteuer an, diesmal von Ihnen zu tragen. Bei einem 120.000-Euro-Anteil sind das 6.000 Euro zusätzliche Steuer (Rechtsgrundlage: GrEStG, RLP-Satz 5,0 % seit 2012; aktuellen Stand vor Vertragsabschluss prüfen).

Spekulationsfrist. Bei selbst genutzten Immobilien greift die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG nicht, die Selbstnutzung ist die Ausnahme. Anders sieht es aus, wenn Sie das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre vermietet hatten oder vermietete Anteile mit verkaufen. Hier ist eine konkrete Prüfung durch Ihren Steuerberater unverzichtbar. Ich gebe Ihnen die Marktdaten, die steuerliche Bewertung gehört in fachkundige Hand.

Notarpflicht. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Notarkosten von rund 1,5 Prozent fallen üblicherweise auf den Anbieter. Lassen Sie sich den Vertragsentwurf einige Tage vor dem Termin geben, lesen Sie ihn in Ruhe durch, und bringen Sie Fragen mit.

Aus der Praxis im Hochwald: Wenn der Teilverkauf nicht die Antwort ist

Letztes Jahr kam eine Eigentümerin aus einem Dorf bei Hermeskeil zu mir. 72 Jahre, allein, ein gepflegtes Einfamilienhaus aus den 80ern, Verkehrswert nach meiner Sprengnetter-Bewertung rund 320.000 Euro. Sie hatte ein Anbieter-Gespräch hinter sich. Empfehlung dort: 40 Prozent teilverkaufen, knapp 128.000 Euro Auszahlung, etwa 640 Euro monatliches Nutzungsentgelt.

Wir haben gemeinsam durchgerechnet. Über zehn Jahre wären das knapp 77.000 Euro nur an Nutzungsentgelt gewesen, und am Ende hätte sie den Anteil nicht zurück. Mein Vorschlag war ein anderer: Vollverkauf an eine junge Familie aus dem Nachbarort, die länger nach einem Bestandshaus gesucht hatte, mit eingetragenem Nießbrauchrecht auf Lebenszeit. Ergebnis: 285.000 Euro Auszahlung (300.000 nach Abzug des kapitalisierten Nießbrauchs), kein Nutzungsentgelt, klare Verhältnisse im Grundbuch, vertraglich geregelte Instandhaltung beim Käufer. Die Eigentümerin wohnt heute noch in ihrem Haus, die Familie hat eine Perspektive für die nächsten Jahrzehnte. Solche Konstellationen finden wir, weil ich den lokalen Markt zwischen Hochwald, Trier und Mosel kenne. Ein bundesweiter Anbieter kennt ihn nicht.

Wann der Teilverkauf trotzdem die richtige Wahl ist

Ich will fair bleiben. Es gibt Konstellationen, in denen der Teilverkauf passt:

• Sie brauchen eine eher kleine Summe (etwa 50.000 bis 100.000 Euro) für einen klaren Zweck, etwa einen barrierefreien Umbau oder eine einmalige Hilfe für die Kinder.
• Sie haben keinen passenden Käufer für Modell 2 in Sicht und keine Zeit für eine Vermarktung.
• Sie wollen die Eigentümerstellung formell behalten. Das ist psychologisch oft wichtiger, als man von außen meint.
• Sie haben einen seriösen Anbieter mit transparentem Vertrag und einem Nutzungsentgelt unter 5 Prozent.

In all diesen Fällen gilt: vorher unabhängige Bewertung des Hauses, Vertrag durch eine Rechtsanwaltskanzlei prüfen lassen, mehrere Angebote vergleichen.

So gehen Sie vor: Fünf Schritte vor jeder Entscheidung

• Verkehrswert ehrlich ermitteln. Ohne saubere Bewertung wissen Sie nicht, ob ein Angebot fair ist. Eine Sprengnetter-Bewertung kostet im Erstgespräch nichts.
• Eigenen Bedarf präzisieren. Wie viel brauchen Sie, wofür, in welcher Form (einmalig oder monatlich)?
• Alle vier Modelle gegenrechnen. Auf zehn Jahre Sicht, nicht nur auf den ersten Auszahlungsbetrag.
• Steuerberater einschalten, wenn Vermietung oder Spekulationsfrist im Spiel sind.
• Vertrag vor Notartermin prüfen lassen, idealerweise durch eine auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei.

Häufig gestellte Fragen zum Haus-Teilverkauf

Was kostet ein Teilverkauf wirklich pro Jahr? Das Nutzungsentgelt liegt bei den meisten Anbietern zwischen 4,99 und 7,0 Prozent der Auszahlungssumme pro Jahr. Bei 120.000 Euro Auszahlung sind das je nach Anbieter zwischen 5.988 und 8.400 Euro jährlich. Hinzu kommen später ein Durchführungsentgelt von rund 5,5 Prozent des Gesamtverkaufspreises und alle Instandhaltungskosten.

Kann ich den Teilverkauf rückgängig machen? Sie oder Ihre Erben haben ein vertragliches Vorkaufsrecht, können den Anteil also zurückkaufen. Das ist in der Praxis selten günstig: Sie zahlen den dann aktuellen Anteilswert (oft höher als vor zehn Jahren) plus erneute Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz von 5,0 Prozent plus Notarkosten. Rechnerisch kommt das für die meisten Familien nicht in Frage.

Was passiert, wenn der Teilverkauf-Anbieter insolvent wird? Ihr Nießbrauchrecht im Grundbuch bleibt grundsätzlich bestehen, der Anteil am Haus geht aber in die Insolvenzmasse. Wer dann Ihr neuer Miteigentümer wird, ist offen. Prüfen Sie deshalb, ob der Anbieter Ihr Nießbrauchrecht an erster Rangstelle im Grundbuch absichert. Eine Absicherung an erster Rangstelle ist verhandelbar, aber nicht selbstverständlich.

Gibt es einen Teilverkauf-Anbieter speziell für den Raum Trier? Nein. Die großen Anbieter wie Heimkapital, Wertfaktor oder Deutsche Teilkauf arbeiten bundesweit aus Hamburg, München und Frankfurt heraus. Sie kennen Hermeskeil, Bernkastel-Kues oder Bitburg nicht im Detail. Genau deshalb empfehle ich Eigentümern in der Region, vor jedem Anbietergespräch eine unabhängige lokale Bewertung einzuholen. Sonst fehlt Ihnen der Vergleichswert.

Ist Haus verkaufen und wohnen bleiben überhaupt eine gute Idee? Ja, oft sogar. Nur eben nicht zwingend über den Teilverkauf. Der Vollverkauf mit Nießbrauchrecht erreicht in vielen Fällen das gleiche Ziel zu deutlich besseren Konditionen. Voraussetzung ist ein passender Käufer und ein vernünftig gestalteter Vertrag. Beides lässt sich im Raum Trier-Mosel-Eifel häufiger finden, als viele denken.

Was ich Ihnen mitgeben möchte

Wenn Sie überlegen, Ihr Haus teilzuverkaufen, sprechen Sie mit jemandem, der nichts an einem Teilverkauf verdient. Ich verkaufe keine Teilkauf-Verträge. Ich helfe Ihnen, die für Sie passende Lösung zu finden, ob das nun ein klassischer Verkauf, ein Verkauf mit Nießbrauch, eine Leibrente oder im Einzelfall doch ein seriöser Teilverkauf ist.

Grundlage jeder Entscheidung ist eine ehrliche Bewertung Ihres Hauses. Diese mache ich für Eigentümer im Hochwald, in Trier, Saarburg, an der Mosel und in der Eifel kostenfrei und unverbindlich. Vereinbaren Sie gern ein Erstgespräch über unsere Kontaktseite oder starten Sie direkt mit der kostenlosen Wertermittlung.

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Über den Autor Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit Sitz in Hermeskeil. Er ist zertifizierter Immobilienmakler (IHK-Bonn) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung in Bestand und Sanierung. Mit über 16 Jahren Erfahrung begleitet er Eigentümer und Käufer im Raum Hochwald, Trier, Mosel und Eifel. Ausgezeichnet 2025 von Focus Money für höchste Beratungskompetenz und vom Handelsblatt für exzellente Kundenberatung. Erreichbar unter 06503 9523963 oder sandro.mezzarano@wuestenrot.de.