Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer über Mieter, Preis und Steuer wissen müssen

Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie nicht wie eine leere Eigentumswohnung. Es bleiben drei Unterschiede, die alles andere bestimmen: Der Kreis möglicher Käufer schrumpft auf Anleger und geduldige Eigennutzer. Der erzielbare Preis liegt regelmäßig 15 bis 30 Prozent unter dem Vergleichswert einer leer stehenden Wohnung. Und das Mietverhältnis geht beim Verkauf nicht weg, sondern auf den Käufer über — mitsamt allen Rechten des Mieters.

Mein Name ist Sandro Mezzarano. Seit 16 Jahren begleite ich Eigentümer im Raum Trier, Bitburg, Wittlich und im Hochwald durch Verkaufsprozesse, in denen ein Mieter im Spiel ist. Focus Money hat meine Beratung 2025 für höchste Kompetenz ausgezeichnet, und gerade bei vermieteten Objekten zeigt sich, warum diese Themen Beratung brauchen: Wer hier einen Schritt zu schnell geht, verliert entweder Geld oder Nerven, manchmal beides. Dieser Ratgeber fasst zusammen, worauf es ankommt — und an welchen Stellen Sie unbedingt einen Steuerberater oder Rechtsanwalt einschalten sollten.

Warum eine vermietete Wohnung weniger einbringt

Eine vermietete Eigentumswohnung ist für einen Eigennutzer faktisch kein verfügbares Zuhause. Wer einziehen will, muss erst kündigen, eine Sperrfrist abwarten und im Zweifel vor Gericht beweisen, dass der Eigenbedarf echt ist. Das schreckt Eigennutzer ab. Übrig bleiben Anleger, die mit der Mietrendite rechnen, und sehr geduldige Selbstnutzer, die bewusst auf Zeit kaufen.

Anleger bewerten anders. Sie rechnen über den Mietzins zurück. Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Niveau, und das ist bei langjährigen Mietverträgen die Regel, sinkt der Preis, den ein Anleger bereit ist zu zahlen. In Trier sehe ich derzeit Renditeerwartungen von brutto 4 bis 5 Prozent in mittleren Lagen, in Bitburg und Wittlich eher 5 bis 6 Prozent. Daraus lässt sich der Kaufpreis überschlagen: Jahresnettokaltmiete geteilt durch die erwartete Bruttorendite ergibt grob den Preiskorridor.

Konkret: Eine Wohnung in Trier-West, vermietet für 720 Euro netto kalt, bringt im Jahr 8.640 Euro Mieteinnahmen. Bei 4,5 Prozent Bruttorendite landen Sie bei rund 192.000 Euro. Eine vergleichbare leere Wohnung würde im selben Quartier 240.000 bis 260.000 Euro bringen. Diese Lücke ist die Realität, mit der Sie als Verkäufer rechnen müssen. Wer das nicht akzeptiert, verbrennt sein Objekt am Markt. Das ist der häufigste Fehler, den ich bei Privatverkäufen mit vermieteten Wohnungen sehe.

Wer kauft eigentlich? Drei Käufergruppen

In der Region Trier-Mosel-Eifel kristallisieren sich drei Profile heraus.

Lokale Anleger. Sie kaufen eine Wohnung, weil ihnen die Tagesgeldzinsen zu mager sind und sie eine Sachwertanlage suchen. Diese Gruppe ist preissensibel und rechnet hart, kennt aber den Markt und entscheidet schnell, wenn die Zahlen passen.

Luxemburg-Pendler als Investoren. Eine Untergruppe, die im Raum Trier-Saarburg-Konz besonders relevant ist. Diese Käufer arbeiten in Luxemburg, wohnen oft selbst gemietet auf der deutschen Seite und legen ihr Lux-Einkommen in deutsche Anlegerwohnungen an. Sie zahlen tendenziell etwas höhere Preise, weil sie weniger fremdfinanzieren müssen.

Eigennutzer mit Zeitplan. Selten, aber es gibt sie: Käufer, die in ein bis zwei Jahren selbst einziehen wollen und bewusst eine vermietete Wohnung kaufen, weil sie günstiger zu haben ist. Voraussetzung: Der Mietvertrag läuft aus oder es bestehen tragfähige Gründe für Eigenbedarf. Hier wird es rechtlich heikel und Sie sollten Ihren Käufer ehrlich aufklären, was geht und was nicht.

Welcher Käufertyp am Ende zugreift, bestimmt den Preis. Wer nur Anleger anspricht, bleibt unten im Korridor. Wer auch für Eigennutzer attraktiv ist, etwa weil der Mietvertrag in absehbarer Zeit endet, kann oben verhandeln.

Der rechtliche Rahmen: Was Mieter und Käufer zu erwarten haben

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Der Grundsatz ist klar: Verkauft der Eigentümer eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Mietzins, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelungen, alles bleibt, wie es war. Der Mieter muss nicht zustimmen, wird aber benachrichtigt.

Das hat zwei Folgen für Sie als Verkäufer. Erstens: Der Mietvertrag ist Teil der Verkaufsunterlagen, der Käufer wird ihn sehen wollen, lange bevor er ein Angebot macht. Zweitens: Was Sie dem Mieter mündlich zugesagt haben, ist nicht ohne Weiteres bindend für den Käufer, kann aber zu unschönen Streitigkeiten führen. Halten Sie Sondervereinbarungen schriftlich fest oder klären Sie sie vor dem Verkauf.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Hier wird es häufig übersehen: Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt, also ursprünglich als Mietwohnung gebaut und später in eine WEG aufgeteilt, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sobald der Notarvertrag mit einem Drittkäufer geschlossen ist, muss der Mieter informiert werden und hat zwei Monate Zeit, in den Vertrag einzutreten.

In der Praxis: Wenn die Wohnung von Anfang an als ETW gebaut wurde, greift das Vorkaufsrecht in der Regel nicht. Wenn Sie unsicher sind, ob bei Ihrer Wohnung eine Umwandlung stattgefunden hat, schauen Sie in die Teilungserklärung und das Grundbuch. Ein Rechtsanwalt klärt das in wenigen Stunden. Lieber vorher prüfen als nach dem Notartermin eine Überraschung erleben.

Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB) und Sperrfrist

Eigenbedarf kann nur kündigen, wer Eigentümer ist. Solange Sie verkaufen, kündigen Sie also für den Käufer in spe, und das wird die Gerichte nicht überzeugen. Praktisch läuft es so: Der Käufer kauft die vermietete Wohnung, wird ins Grundbuch eingetragen und kann erst danach selbst wegen Eigenbedarfs kündigen.

Achtung Sperrfrist: § 577a BGB. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt darf der neue Eigentümer einer umgewandelten Wohnung erst nach drei Jahren, in bestimmten Gebieten sogar erst nach zehn Jahren, wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Sperrfristverordnung Rheinland-Pfalz benennt aktuell mehrere Gemeinden mit verlängerter Sperrfrist, darunter auch Trier. Welche konkrete Frist für Ihre Wohnung gilt, sollte ein Mietrechtsanwalt vor dem Verkauf prüfen. Diese Frist ist ein wesentlicher Wertfaktor: Drei Jahre warten ist etwas anderes als zehn Jahre warten.

Spekulationsfrist und Steuer: Der Punkt, an dem es teuer wird

Das ist der Teil, bei dem ich am häufigsten erlebe, dass Eigentümer schlecht informiert in den Verkauf gehen. Bei vermieteten Immobilien gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: 10 Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf. Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn, also Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufsnebenkosten, voll einkommensteuerpflichtig. Mit Ihrem persönlichen Steuersatz, der oben schnell 42 Prozent erreicht.

Die wichtige Ausnahme der Selbstnutzung greift bei vermieteten Wohnungen ausdrücklich nicht. Wer eine Wohnung von Anfang an vermietet hat oder schon vor längerer Zeit ausgezogen ist und seitdem vermietet, hat dieses Privileg verspielt. Es bleibt die schlichte 10-Jahres-Frist.

Konkret heißt das: Kaufdatum (laut Notarvertrag) plus 10 Jahre und einen Tag, ab dann ist der Verkauf steuerfrei. Liegt Ihre Anschaffung erst sechs oder acht Jahre zurück, lohnt sich die Rechnung, ob Sie die Frist abwarten. Bei einer Wertsteigerung von beispielsweise 80.000 Euro spart das im Spitzensteuersatz schnell 30.000 Euro an Steuer. Das ist mehr, als die meisten Verkaufsnebenkosten ausmachen.

Wichtig: Ich bin kein Steuerberater. Diese Hinweise ersetzen keine steuerliche Beratung. Bevor Sie einen Notartermin festmachen, gehen Sie mit den konkreten Zahlen zu einem Steuerberater. Der rechnet Ihnen den steuerpflichtigen Gewinn nach Abschreibung, Modernisierung und Nebenkosten konkret aus.

Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz (Käufer-Seite)

Auch wenn die Käufer-Sicht nicht Ihr Thema ist, zählen die Nebenkosten ins Gesamtbild, weil sie den verfügbaren Kaufpreis beeinflussen. In Rheinland-Pfalz fallen an: Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (Stand 2026, vor Notartermin prüfen), Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent und die geteilte Maklerprovision von 2,975 bis 3,57 Prozent je Seite (gesamt 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer) nach § 656c-d BGB. In Summe etwa 9 bis 12 Prozent Erwerbsnebenkosten. Anleger kalkulieren das hart in ihre Renditerechnung ein.

Der Verkaufsablauf in der Praxis

Sieben Schritte führen in der Regel zum Ziel, in dieser Reihenfolge.

• Bestandsaufnahme. Mietvertrag, Mietkonto, letzte Nebenkostenabrechnung, Wohngeldabrechnungen der WEG, Teilungserklärung, Beschlussbuch der Eigentümerversammlung, gültiger Energieausweis, Grundbuchauszug. Wer hier vollständig vorbereitet ist, verkürzt den Verkauf um Wochen.
• Wertermittlung. Bei vermieteten Wohnungen arbeite ich mit dem Ertragswertverfahren als Hauptverfahren und ergänze um das Vergleichswertverfahren für leere Wohnungen, um die Preislücke transparent zu machen. Als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger sehe ich oft, dass Eigentümer den Wert anhand der leeren Vergleichswohnungen ansetzen. Das funktioniert nicht.
• Mietverhältnis sortieren. Gibt es Rückstände? Laufende Mieterhöhungs- oder Modernisierungsverfahren? Sondervereinbarungen außerhalb des Mietvertrags? Klären Sie das vor dem Verkauf, idealerweise schriftlich.
• Mieter informieren. Sie müssen den Mieter nicht um Erlaubnis fragen, aber Sie sind klug, wenn Sie ihn frühzeitig einbinden. Ein Mieter, der Besichtigungstermine ermöglicht, ist Gold wert. Ein Mieter, der mauert, kostet Sie Wochen und Verhandlungsmacht. In der Region Trier läuft das in 8 von 10 Fällen sachlich und kooperativ, wenn die Ansprache stimmt.
• Vermarktung mit klarer Zielgruppenansprache. Expose, Fotos und Anzeigen müssen Anleger ansprechen, nicht Eigennutzer. Konkrete Zahlen: aktuelle Kaltmiete, Nettomietrendite, Wohngeld, Rücklage der WEG, Mietvertragsdauer. Ein professionelles Anleger-Expose unterscheidet sich deutlich vom Eigennutzer-Expose.
• Besichtigungen und Mietervorkaufsrecht prüfen. Vor dem Notartermin abschließend klären, ob ein Vorkaufsrecht greift. Wenn ja: Mieter formell informieren, Frist abwarten.
• Notartermin und Eigentumsübergang. Im Notarvertrag wird die Mietverhältnis-Übernahme dokumentiert. Mietsicherheit (Kaution) und laufende Vorauszahlungen werden zwischen Verkäufer und Käufer abgerechnet. Der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen, der Mieter wird informiert, dass der Vermieter gewechselt hat.

Eine Praxis-Erfahrung aus Trier

Ein Eigentümer aus Trier-West kam letztes Jahr mit einer 78-Quadratmeter-Wohnung zu mir, die seit zwölf Jahren an dieselbe Familie vermietet war. Miete: 6,80 Euro pro Quadratmeter kalt, ortsüblich wären 9,50 Euro gewesen. Sein Wunschpreis: 245.000 Euro, orientiert an leeren Vergleichswohnungen. Realistischer Marktpreis für Anleger: 178.000 bis 195.000 Euro. Wir haben drei Optionen durchgerechnet: erstens sofort verkaufen mit Anleger-Zielgruppe, zweitens eine Mieterhöhung in Stufen einleiten und in 18 Monaten verkaufen, drittens den Mietern eine faire Aufhebung anbieten und leer verkaufen. Der Eigentümer hat sich für Variante drei entschieden, eine einvernehmliche Auflösung mit Abfindung organisiert und sechs Monate später leer verkauft, Endpreis 252.000 Euro. Die Abfindung lag im niedrigen fünfstelligen Bereich. Netto blieben rund 35.000 Euro mehr in der Tasche als beim direkten Verkauf an einen Anleger. Das ist kein Patentrezept, aber ein Beispiel dafür, dass die schnelle Lösung selten die beste ist.

Wann sich der Verkauf lohnt und wann besser gewartet wird

Verkaufen Sie eher jetzt, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist, der Mietvertrag bald endet oder der Mieter selbst ausziehen will, die Wohnung in einer Lage liegt, in der Anleger aktiv suchen (Trier, Bitburg-Innenstadt, Wittlich-Innenstadt), oder Sie auf das Verwaltungsthema keine Lust mehr haben.

Warten Sie eher, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht durch ist und der Gewinn substanziell wäre, der Mieter erst kürzlich modernisierte Miete akzeptiert hat (Sie sind dann mit angepasster Miete besser positioniert), oder eine größere Quartiersentwicklung ansteht, die den Wert in zwei bis drei Jahren hebt.

Was Sie weiterlesen sollten

• Wenn Sie überlegen, ob ein Verkauf jetzt der richtige Zeitpunkt ist, gibt der Marktüberblick Trier Ihnen die aktuellen Preise je Stadtteil.
• Wenn Sie selbst in der Eifel eine Wohnung kaufen wollen, ist Wohnung kaufen in Bitburg der passende Einstieg in den dortigen Markt.
• Eine kostenlose Marktwertschätzung Ihrer vermieteten Wohnung verschafft Ihnen Klarheit, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Häufige Fragen

Muss ich dem Mieter Bescheid geben, dass ich verkaufe? Sie sind gesetzlich nicht verpflichtet, den Mieter vor dem Verkauf zu informieren. Spätestens mit dem Eigentumsübergang muss der Mieter wissen, an wen er die Miete zukünftig zahlt. In der Praxis ist eine frühzeitige, sachliche Ansprache fast immer besser. Mieter, die über Portale erfahren, dass ihre Wohnung verkauft wird, reagieren oft schwierig, und Sie brauchen sie für Besichtigungen.

Wie hoch ist der Preisabschlag wirklich? In meiner Praxis in der Region Trier-Mosel-Eifel liegt der Abschlag gegenüber einer leeren Vergleichswohnung typischerweise zwischen 15 und 30 Prozent. Am unteren Rand, wenn die Miete nah am Marktniveau ist und der Mietvertrag bald endet. Am oberen Rand, wenn die Miete deutlich unter Markt liegt und ein unbefristeter Vertrag mit langjährigem Mieter läuft. Eine konkrete Zahl bekommen Sie nur aus einer individuellen Bewertung.

Kann der Käufer den Mieter sofort kündigen? Nein. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und kann erst nach Eintragung ins Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Gemeinden mit Sperrfristverordnung, die in Rheinland-Pfalz unter anderem Trier umfasst, greift zudem eine drei- bis zehnjährige Sperrfrist nach § 577a BGB, wenn die Wohnung zuvor in Eigentum umgewandelt wurde. Welche Frist konkret gilt, gehört in eine Rechtsberatung vor dem Verkauf.

Wie wirkt sich die Spekulationssteuer auf meine Entscheidung aus? Falls Sie die Wohnung weniger als zehn Jahre besitzen und seitdem vermietet haben, ist der Verkaufsgewinn voll steuerpflichtig. Bei einer Wertsteigerung von 50.000 bis 100.000 Euro bedeutet das im Spitzensteuersatz schnell 20.000 bis 40.000 Euro zusätzliche Steuerlast. Ein Steuerberater rechnet das individuell durch. Diese Rechnung lohnt sich vor jedem Verkaufsentschluss.

Lohnt sich eine Mieterhöhung vor dem Verkauf? Manchmal ja, manchmal nein. Eine zulässige Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann den Anleger-Verkaufspreis spürbar heben, weil sich die Renditerechnung verbessert. Aber: Eine Mieterhöhung dauert in Rheinland-Pfalz inklusive Zustimmungsfrist und möglicher Verfahren leicht sechs bis zwölf Monate. Wer schnell verkaufen will, hat oft mehr von einer ehrlichen Anleger-Vermarktung als von einer verzogenen Erhöhung.

Persönliche Einordnung von mir

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist seltener ein Frage der Marktlage, sondern fast immer eine Frage der Vorbereitung. Wer den Mietvertrag, das Vorkaufsrecht und die Spekulationsfrist sauber geklärt hat, bevor das Expose online geht, verkauft schneller und teurer. Wer das nicht tut, verliert in der Verhandlung, entweder beim Preis oder bei der Geschwindigkeit.

Mein Anspruch ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Wenn Sie eine vermietete Wohnung im Raum Trier, Bitburg, Wittlich, Hermeskeil oder an der Mosel verkaufen wollen, schauen wir gemeinsam, was realistisch ist und welche Variante für Sie am meisten Sinn ergibt. Sie erreichen mich unter 06503 9523963 oder über das Kontaktformular. Eine erste Marktwertschätzung ist kostenlos.