Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Hermeskeil

Auf dem Papier ja, und sogar besser als in Trier: Eine Bestandswohnung in Hermeskeil kostet aktuell rund das 25-Fache der Jahresnettokaltmiete, in Trier zahlen Sie das 28-Fache. Nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten bleiben von der Bruttorendite aber nur etwa 2,5 Prozent übrig. Die Rechnung geht also auf, nur nicht mit den Zahlen, die in den meisten Renditerechnern stehen. Und sie geht aus einem Grund auf, den kaum jemand auf dem Zettel hat: Der niedrige Bodenwert im Hochwald verschiebt Ihre Abschreibung nach oben. Derselbe niedrige Kaufpreis engt Ihnen aber gleichzeitig das Budget für die erste Sanierung ein.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien mit Büro in der Saarstraße in Hermeskeil. Seit über 16 Jahren arbeite ich in diesem Markt. Wer nach einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Hermeskeil fragt, gehört hier zu einer kleineren, aber sehr konkreten Gruppe von Käufern. Was ich ihnen sage, steht unten. Ein Hinweis vorab: Ich bin kein Steuerberater. Die steuerlichen Punkte in diesem Text ordnen die Regeln ein und zeigen Ihnen, was Sie fragen sollten. Rechnen muss Ihr Steuerberater.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Hermeskeil: Preise und Mieten 2026

Beginnen wir bei den harten Zahlen. Wer in Hermeskeil eine Wohnung kaufen will, zahlt laut immowelt für Eigentumswohnungen durchschnittlich 2.326 Euro je Quadratmeter (Stand Juni 2026), bei einer Spanne von 1.181 bis 4.052 Euro. Gegenüber dem Vorjahr sind die Wohnungspreise um 3,7 Prozent gestiegen. Die Mieten liegen bei durchschnittlich 7,63 Euro je Quadratmeter.

Rechnen wir das an einem realistischen Objekt durch. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1985, mittlere Lage in der Kernstadt:

• Kaufpreis: rund 163.000 Euro
• Monatliche Nettokaltmiete: rund 534 Euro
• Jahresnettokaltmiete: rund 6.400 Euro
• Kaufpreisfaktor: 25,4
• Bruttorendite auf den Kaufpreis: knapp 3,9 Prozent

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4,0 Prozent. Wie sich daraus über das Ertragswertverfahren ein belastbarer Wert ableitet, habe ich aus Verkäufersicht im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen ausgeführt.

Der Vergleich mit Trier fällt anders aus, als die meisten erwarten

Jetzt der Punkt, der mich selbst überrascht hat, als ich die aktuellen Zahlen nebeneinandergelegt habe. Dieselbe 70-Quadratmeter-Wohnung in Trier kostet nach denselben immowelt-Daten (Stand Juli 2026) rund 237.000 Euro bei 3.384 Euro je Quadratmeter. Die Miete liegt dort bei 10,16 Euro je Quadratmeter, also rund 8.500 Euro im Jahr. Daraus folgt ein Kaufpreisfaktor von 27,8 und eine Bruttorendite von 3,6 Prozent.

Hermeskeil liegt damit vor Trier. Nicht dramatisch, aber messbar: knapp 3,9 gegen 3,6 Prozent, bei 74.000 Euro weniger eingesetztem Kapital. Ich habe bewusst für beide Orte dieselbe Datenquelle verwendet, weil Portalvergleiche über verschiedene Anbieter hinweg fast immer schiefgehen.

Damit sind wir beim eigentlichen Problem jeder Renditerechnung im Hochwald. Für die Verbandsgemeinde Hermeskeil existiert kein qualifizierter Mietspiegel, die Verwaltung stellt keinen bereit. Was Sie online finden, sind Portalauswertungen, und die gehen auseinander: ImmoScout24 nennt für das erste Quartal 2026 durchschnittlich 7,47 Euro, immowelt 7,63 Euro, mietpreise.info 7,78 Euro, Engel & Völkers 8,24 Euro. Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen mehr als zehn Prozent.

Was das bedeutet, lässt sich beziffern. Rechnen Sie unsere Beispielwohnung mit 7,47 Euro, kommen Sie auf eine Bruttorendite von 3,85 Prozent. Mit 8,24 Euro sind es 4,25 Prozent. Ein halber Prozentpunkt Unterschied, allein abhängig davon, welche Seite Sie zuerst geöffnet haben. Für eine Kaufentscheidung ist das zu wenig. Belastbar wird die Zahl erst, wenn Sie die tatsächlich erzielten Mieten vergleichbarer Wohnungen im Ort kennen. Genau das ist der Teil, bei dem ein Makler vor Ort etwas beitragen kann, was kein Portal liefert.

Von 3,9 auf 2,5 Prozent: die Rechnung, die niemand gerne zeigt

Die Bruttorendite ist eine Schlagzeile, keine Kalkulationsgrundlage. Zwei Dinge fehlen darin.

Erstens die Kaufnebenkosten. In Rheinland-Pfalz zahlen Sie 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu etwa 1,75 Prozent für Notar und Grundbuch sowie den Käuferanteil der Maklerprovision von üblicherweise 3,57 Prozent. Bei unserer Wohnung sind das rund 16.800 Euro, Ihr Gesamtinvest steigt auf etwa 179.600 Euro. Die Bruttorendite sinkt damit auf 3,57 Prozent. Alle Einzelposten habe ich in den Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz aufgeschlüsselt.

Zweitens die Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen und nicht auf den Mieter umlegen können. Bei unserer Wohnung realistisch:

• Verwaltervergütung: rund 360 Euro im Jahr
• Mietausfallwagnis, kalkuliert mit zwei Prozent: rund 130 Euro
• Instandhaltung des Sondereigentums: rund 560 Euro
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: rund 920 Euro

Bleiben knapp 4.440 Euro, das entspricht rund 2,5 Prozent auf Ihren Gesamtinvest. Vor Zinsen, vor Steuern.

Zur Ehrlichkeit gehört eine Einordnung dieser Zahl. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist kein verlorenes Geld, sondern gespartes. Sie steht Ihrer Wohnung später für das Dach oder die Fassade zur Verfügung. Wirtschaftlich betrachtet liegt Ihre Rendite deshalb eher zwischen 2,5 und 3,0 Prozent. Steuerlich ist es allerdings tatsächlich abgeflossenes Geld, das Ihnen im Zahlungsjahr nichts bringt. Dazu unten mehr.

Die Grundsteuer taucht in dieser Liste bewusst nicht auf. Sie ist auf den Mieter umlagefähig und belastet Ihre Rendite nicht. Der Hebesatz der Stadt Hermeskeil von 545 Prozent ist für Sie also eher eine Position in der Nebenkostenabrechnung, wie ich in der Grundsteuer in Rheinland-Pfalz erläutert habe.

Der Steuervorteil des Hochwalds liegt im Boden

Hier wird es für Anleger im Hochwald interessant, und der Grund ist auf den ersten Blick unlogisch. Abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude. Grund und Boden verschleißt nach der Logik des Steuerrechts nicht. Ihr Kaufpreis muss daher aufgeteilt werden, und nur der Gebäudeanteil bildet Ihre Abschreibungsbasis.

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Miteigentumsanteil am Grundstück mit. Wie schwer der wiegt, hängt am Bodenrichtwert. In der Kernstadt Hermeskeil liegt er typischerweise zwischen 80 und 150 Euro je Quadratmeter (BORIS-RP, Gutachterausschuss Trier-Saarburg). In Trier ist er je nach Stadtteil ein Mehrfaches davon.

Für unsere Beispielwohnung in einem Haus mit acht Einheiten auf 900 Quadratmetern Grundstück bedeutet das: rund 112 Quadratmeter anteilige Fläche, bei 110 Euro je Quadratmeter also etwa 12.300 Euro Bodenwert. Das sind gut sieben Prozent des Kaufpreises. Ihre Gebäude-Anschaffungskosten liegen damit bei rund 166.000 Euro, die lineare Abschreibung von 2,0 Prozent bei rund 3.300 Euro im Jahr.

Rechnen Sie das je eingesetztem Euro, dreht sich das Bild gegenüber der Stadt: In Hermeskeil schreiben Sie etwa 18,50 Euro je 1.000 Euro Gesamtinvest ab, bei der Trierer Vergleichswohnung mit ihrem hohen Bodenanteil rund 16,20 Euro. Gut 14 Prozent mehr steuerliche Wirkung pro Euro, den Sie einsetzen. Welche Abschreibungssätze für welches Baujahr gelten und welche Positionen sofort abziehbar sind statt über Jahrzehnte, steht ausführlich im Ratgeber Wohnung kaufen steuerlich absetzen. Diesen Teil wiederhole ich hier nicht.

Eine Einschränkung, die in unserer Grenzregion die halbe Rechnung umwerfen kann: Abschreibung wirkt nur gegen deutsche steuerpflichtige Einkünfte. Wenn Sie Ihr Gehalt in Luxemburg verdienen und es nach dem Doppelbesteuerungsabkommen dort versteuern, bleibt in Deutschland oft zu wenig übrig, gegen das ein Verlust aus Vermietung laufen könnte. Der ganze Abschnitt oben ist für Sie dann weitgehend gegenstandslos, und die Rendite muss allein aus Miete und Wertentwicklung kommen. Was für Pendler beim Kauf im Raum Trier sonst zu beachten ist, steht in Immobilie kaufen als Luxemburg-Pendler.

Ein praktischer Rat trotzdem: Überlassen Sie die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude nicht dem Finanzamt. Sie können sie im Kaufvertrag benennen, und eine sachgerechte, mit Bodenrichtwerten belegte Aufteilung wird in der Regel akzeptiert. Wer die Frage offen lässt, bekommt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, und die fällt für Käufer nicht immer günstig aus.

Die 15-Prozent-Grenze beißt im Hochwald härter als in Trier

Das ist der Punkt, an dem der niedrige Kaufpreis gegen Sie arbeitet, und ich sehe ihn regelmäßig übersehen.

Renovieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf und übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, behandelt das Finanzamt den gesamten Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der sofortige Abzug ist dann weg, alles wandert in die Abschreibung und wirkt mit zwei Prozent im Jahr.

Diese Grenze hängt am Kaufpreis. Bei unserer Hermeskeiler Wohnung mit 166.000 Euro Gebäude-Anschaffungskosten liegt sie bei knapp 24.900 Euro. Bei der Trierer Vergleichswohnung liegt dieselbe Grenze rund 7.000 Euro höher, weil dort schlicht mehr Kaufpreis auf das Gebäude entfällt. Sie kaufen im Hochwald also günstiger ein und haben gleichzeitig weniger Spielraum, bevor die Falle zuschnappt.

Das ist keine theoretische Sorge, sondern der Normalfall im hiesigen Bestand. Ein Bad aus den achtziger Jahren und neue Fenster kosten in einer 70-Quadratmeter-Wohnung zusammen leicht 35.000 Euro. Damit sind Sie deutlich über der Grenze, und die Elektrik haben Sie da noch nicht angefasst. Ein Anleger, der eine vermietete Wohnung in Gusenburg erworben hatte, wollte nach dem Kauf zügig aufwerten, um die Miete anheben zu können. Wirtschaftlich richtig gedacht. Steuerlich hat es ihn den sofortigen Werbungskostenabzug für sämtliche Maßnahmen gekostet, weil er im zweiten Jahr nach dem Kauf begonnen hat statt im vierten.

Zwei Dinge helfen. Rechnen Sie Ihre persönliche Grenze aus, bevor der erste Handwerker anrückt. Und sprechen Sie die Reihenfolge der Maßnahmen mit Ihrem Steuerberater durch, denn reine Schönheitsreparaturen bleiben außen vor, und die Abgrenzung entscheidet der Einzelfall.

Fast immer vergessen wird dabei die folgende Verbindung. Auch was die Eigentümergemeinschaft in diesen ersten drei Jahren aus der Erhaltungsrücklage bezahlt, zählt Ihnen anteilig auf diese 15 Prozent an. Beschließt die WEG kurz nach Ihrem Kauf eine Dachsanierung, kann Ihr eigenes kleines Renovierungsbudget bereits aufgebraucht sein, ohne dass Sie einen Cent selbst beauftragt haben. Prüfen Sie die Protokolle und die Beschlusssammlung deshalb vor dem Kauf, nicht danach. Worauf Sie in den WEG-Unterlagen im Einzelnen achten müssen, habe ich in Eigentumswohnung bewerten in Trier zusammengestellt.

Erhaltungsrücklage: Der BFH hat 2025 eine verbreitete Annahme kassiert

Viele Kapitalanleger setzen die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage als Werbungskosten an, sobald sie sie über das Hausgeld gezahlt haben. Das ist falsch, und seit Januar 2025 ist es letztinstanzlich geklärt.

Definition: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Der Abzug entsteht erst, wenn die Verwaltung die Mittel tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verausgabt.

Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt und dabei ausdrücklich festgehalten, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft daran nichts ändern. Der Veranlassungszusammenhang zur Vermietung entsteht erst mit der Ausgabe. Vorinstanz war das Finanzgericht Nürnberg mit Urteil vom 12. März 2024.

Praktisch heißt das: Von unseren rund 920 Euro Rücklagenzuführung im Jahr wirken im Zahlungsjahr null Euro steuerlich. Sie sammeln über Jahre einen Abzugsbetrag an, der irgendwann kommt, aber nicht dann, wenn Ihre Kalkulation ihn eingeplant hat. Bei einer Eigentümerin, die eine vermietete Wohnung in der Nähe des Hermeskeiler Krankenhauses hält, hat das im ersten Vermietungsjahr eine Lücke von knapp 900 Euro gegenüber der eigenen Planung gerissen. Kein Beinbruch, aber vermeidbar.

Interessant ist die Verbindung zum vorigen Abschnitt. Dieselbe Rücklage, die Ihnen bei der Einzahlung steuerlich nichts bringt, kann Ihnen bei der Auszahlung die 15-Prozent-Grenze verderben, wenn die Verausgabung in die ersten drei Jahre nach Ihrem Kauf fällt. Diese beiden Regeln zusammen gehören auf den Tisch Ihres Steuerberaters, bevor Sie unterschreiben.

Leerstand: das eigentliche Risiko im Hochwald

Über die Rendite entscheidet in Hermeskeil weniger der Preis als die Frage, wie schnell Sie wieder vermietet haben. Die Verbandsgemeinde hat rund 15.700 Einwohner, die Kernstadt etwa 6.500. Der Mietermarkt ist deutlich dünner als in Trier, wo Studierende und Verwaltung für ständige Nachfrage sorgen.

Wer mietet hier? Nach meiner Erfahrung vor allem Beschäftigte des Krankenhauses und der Schulen am Ort, dazu Pendler in Richtung Trier, für die die dreißig Autominuten in Ordnung sind. Eine wachsende Gruppe sind ältere Menschen, die aus dem zu groß gewordenen Haus in etwas Kleineres wechseln und dabei bewusst mieten statt zu kaufen. Diese Nachfrage ist stabil, aber sie ist nicht zahlreich.

Auf Luxemburg-Pendler als Mieter würde ich hier dagegen nicht kalkulieren. Von Hermeskeil aus sind es gut achtzig Kilometer und rund eine Stunde nach Luxemburg-Stadt. Wer dort arbeitet, sucht in Saarburg, Konz oder Trier, nicht im Hochwald. Für Käufer eines Eigenheims spielt die Fahrzeit eine andere Rolle als für Mieter, die flexibel bleiben wollen. Zwei Monate Vermarktungszeit sind hier normal, in einer Randlage der Verbandsgemeinde können es auch vier werden. Bei unserer Beispielwohnung kostet jeder Leerstandsmonat rund 534 Euro, also gut acht Prozent der Jahresmiete.

Steuerlich ist Leerstand nicht automatisch verloren. Ihre Kosten bleiben als Werbungskosten abziehbar, solange Sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen können. Der Bundesfinanzhof hat dazu klare Anforderungen formuliert (Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 9/12): Die Absicht muss aus äußeren Umständen erkennbar sein, und je länger der Leerstand dauert, desto intensiver müssen Ihre Vermietungsbemühungen ausfallen. Ab einem gewissen Punkt verlangt die Rechtsprechung sogar Zugeständnisse bei der Miethöhe oder beim Mieterkreis. Ein einzelnes Inserat genügt nicht. Dokumentieren Sie Anzeigen, Maklerauftrag und Besichtigungen von Anfang an, dann ist diese Diskussion mit dem Finanzamt schnell erledigt.

Und ein Wort zur Auswahl des Objekts: Eine Wohnung ohne Aufzug im dritten Obergeschoss ist in einem Ort mit alternder Bevölkerung schwerer zu vermieten als eine Erdgeschosswohnung mit kleiner Terrasse. Das klingt banal, ist aber in Hermeskeil renditerelevanter als die letzten fünftausend Euro im Kaufpreis.

Häufige Fragen

Ist eine Eigentumswohnung in Hermeskeil als Kapitalanlage besser als eine in Trier? Auf die reine Rendite bezogen leicht besser: Faktor 25,4 gegen 27,8, dazu ein höherer abschreibbarer Anteil je eingesetztem Euro. Dafür tragen Sie ein spürbar höheres Leerstandsrisiko, weil der Mietermarkt kleiner ist. Wer Wert auf Sicherheit der Anschlussvermietung legt, ist in Trier besser aufgestellt. Wer weniger Kapital binden möchte und den Ort kennt, findet im Hochwald das bessere Verhältnis.

Welche Mietrendite ist in Hermeskeil realistisch? Brutto knapp 3,9 Prozent auf den Kaufpreis, rund 3,6 Prozent nach Kaufnebenkosten, etwa 2,5 Prozent netto nach den nicht umlagefähigen Kosten. Alles vor Finanzierung und Steuern. Objekte, die deutlich darüber liegen, gibt es, dann steckt der Unterschied fast immer im Sanierungsstau oder in einer Lage, die sich schlecht vermietet.

Kann ich das Hausgeld von der Steuer absetzen? Nur teilweise. Die Bewirtschaftungsanteile sind abziehbar, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dagegen erst, wenn die Verwaltung das Geld ausgibt (BFH, 14.01.2025, IX R 19/24). Lassen Sie sich die Jahresabrechnung so aufschlüsseln, dass Ihr Steuerberater beide Teile trennen kann. Gute Verwaltungen weisen das ohnehin getrennt aus.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und kann ich sie absetzen? In Rheinland-Pfalz sind es 5,0 Prozent des Kaufpreises. Sofort abziehbar ist sie nicht, sie erhöht als Anschaffungsnebenkosten Ihre Abschreibungsbasis (Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz).

Was ist, wenn ich die Wohnung später verkaufen will? Innerhalb von zehn Jahren kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, und die bereits genutzte Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Eine vermietete Wohnung erzielt beim Verkauf außerdem regelmäßig weniger als eine leere. Was das für den Preis bedeutet, habe ich in Vermietete Wohnung verkaufen durchgerechnet. Planen Sie den Ausstieg mit, bevor Sie einsteigen.

Lohnt sich für eine Wohnung dieser Größe überhaupt eine Finanzierung? Das hängt an Ihrem Zinssatz und Ihrem Steuersatz. Bei einer Nettorendite um 2,5 Prozent muss die Finanzierung günstig sein, damit die Rechnung trägt. Rechnen Sie mit Ihrem Berater beide Varianten durch, mit und ohne Fremdkapital. Über das Wüstenrot-Netzwerk lässt sich das im Vorfeld sauber gegenrechnen.

Bevor Sie ein Gebot abgeben

Eine Eigentumswohnung in Hermeskeil ist eine vernünftige Kapitalanlage, wenn Sie sie als solche behandeln und nicht als Steuermodell. Die Zahlen sind solide, und die Abschreibung wirkt hier je eingesetztem Euro besser als in der Stadt. Nur verzeiht dieser Markt zwei Fehler nicht: einen zu hohen Einstandspreis und eine Wohnung, die zum örtlichen Mieterprofil nicht passt. Beides erkennen Sie vorher, wenn Sie genau hinschauen.

Genau dabei helfe ich Ihnen gern. Ich sage Ihnen, welche Miete für eine konkrete Wohnung in Hermeskeil oder in den Ortsgemeinden tatsächlich erzielbar ist, ob der Kaufpreis zum Markt passt und wie lange eine Neuvermietung in dieser Lage realistisch dauert. Für die Finanzierung steht das Netzwerk der Wüstenrot dahinter, für die steuerliche Rechnung Ihr Steuerberater.

Die Gegenseite derselben Rechnung habe ich für Eigentümer aufgeschrieben: Wie ein Verkäufer im Hochwald das Gebot eines Anlegers einordnet und woran er es von einem Eigennutzerpreis unterscheidet, steht unter Investor sucht Immobilien in Hermeskeil und Trier.

• Marktcheck zu einem Wunschobjekt: Wertermittlung anfordern
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• Direkt sprechen: Kontakt aufnehmen oder Telefon 06503 9523963

Wenn Sie parallel über ein Haus im Hochwald nachdenken, finden Sie die Kaufseite dazu in Haus kaufen in Hermeskeil.

Das Handelsblatt hat unsere Beratung 2025 als exzellent ausgezeichnet. Woran ich sie selbst messe, ist einfacher: Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Sie sollen die 2,5 Prozent vorher kennen und nicht erst nach der ersten Steuererklärung.