Wohnung kaufen steuerlich absetzen: Was wirklich geht

Alles hängt an einer einzigen Frage: Wollen Sie selbst einziehen oder vermieten? Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen, können Sie den Kauf steuerlich praktisch nicht absetzen. Kein Kaufpreis, keine Grunderwerbsteuer, keine Notar- oder Maklerkosten, keine Zinsen. Es bleiben drei enge Türen, die ich Ihnen unten zeige. Vermieten Sie dagegen, sieht die Rechnung völlig anders aus: Dann wird fast jeder Euro steuerlich wirksam. Nur eben unterschiedlich schnell. Ein Teil mindert sofort Ihre Steuer, der größere Teil erst über Jahrzehnte durch die Abschreibung.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Berater der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil. In sechzehn Jahren zwischen Hochwald und Trier habe ich diese Frage in fast jedem Kaufgespräch gehört, und ich habe gelernt, dass die falsche Erwartung teuer wird. Ein Hinweis vorweg, der wichtig ist: Ich bin kein Steuerberater und darf Ihnen keine steuerliche Beratung geben. Was hier steht, ordnet die Regeln ein und zeigt Ihnen, welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten. Die konkrete Rechnung für Ihren Fall macht er.

Wohnung kaufen und steuerlich absetzen: selbst nutzen oder vermieten?

Das deutsche Steuerrecht kennt beim Immobilienkauf keinen allgemeinen Steuervorteil. Es kennt nur den Zusammenhang mit Einkünften. Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was er aufwendet, um diese Einkünfte zu erzielen, darf er dagegenrechnen. Das nennt das Gesetz Werbungskosten.

Wer selbst einzieht, erzielt keine Einkünfte. Er spart Miete, und gesparte Miete ist kein steuerpflichtiger Ertrag. Deshalb gibt es auf dieser Seite auch keine Einkünfte, gegen die Sie etwas rechnen könnten. Diese Logik ist der Grund für fast alle Missverständnisse rund um das Thema.

Ein Ehepaar aus Zerf kam vor einiger Zeit mit einer sehr konkreten Erwartung zu mir: Eigentumswohnung in Trier kaufen, selbst einziehen, die Zinsen der Finanzierung von der Steuer absetzen. Diese Vorstellung stammt aus Gesprächen mit Bekannten, die vermieten. Für die eigene Wohnung gilt sie nicht. Das früh zu klären ist keine schlechte Nachricht, sondern ehrliche Kalkulationsgrundlage. Wer eine Steuerersparnis einplant, die es nicht gibt, gerät später unter Druck.

Welche Türen Selbstnutzern tatsächlich offen stehen

Beim Kauf selbst geht steuerlich nichts. Bei dem, was Sie danach am Objekt tun, durchaus. Drei Regelungen sind für Selbstnutzer in der Praxis relevant.

Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Sie können 20 Prozent der Lohnkosten von Handwerkern direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Gerechnet wird ausschließlich der Arbeitslohn samt Anfahrt und Maschinenkosten. Material zählt nicht. Zwei Bedingungen sind unverzichtbar: eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesenem Lohnanteil und die Zahlung per Überweisung. Barzahlung schließt den Abzug aus, ohne Ausnahme.

Energetische Sanierung nach § 35c EStG. Hier liegt der größte Hebel für Selbstnutzer. Für Dämmung, neue Fenster und Außentüren, Lüftungsanlagen, eine neue Heizung oder eine Wärmepumpe erhalten Sie 20 Prozent der Gesamtkosten als Steuerermäßigung, maximal 40.000 Euro je Objekt. Verteilt wird das über drei Jahre: je 7 Prozent im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, weitere 6 Prozent im zweiten Folgejahr. Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein, und die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Für den Bestand im Hochwald und in der Eifel ist das oft die interessanteste Position überhaupt. Beachten Sie: Für dieselbe Maßnahme können Sie nicht zusätzlich § 35a nutzen, und eine KfW- oder BAFA-Förderung schließt den Steuerbonus für diese Kosten aus. Sie müssen sich entscheiden, und was günstiger ist, hängt an der Maßnahme.

Häusliches Arbeitszimmer. Arbeiten Sie überwiegend von zuhause und liegt dort der Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit, können Sie eine Jahrespauschale von 1.260 Euro ansetzen oder die tatsächlichen Kosten des Raumes, anteilig auch die Gebäudeabschreibung. Ist das Homeoffice nur einer von mehreren Arbeitsorten, bleibt die Tagespauschale von 6 Euro, begrenzt auf 1.260 Euro im Jahr.

Dazu kommt ein Sonderfall, auf den ich weiter unten eigens eingehe: Bei einem denkmalgeschützten Objekt eröffnet § 10f EStG auch Selbstnutzern eine echte Abschreibung.

Was dagegen endgültig nicht absetzbar ist, wenn Sie selbst einziehen: der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Rheinland-Pfalz, Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision und die Zinsen Ihrer Finanzierung. Wie hoch diese Posten in unserer Region zusammen ausfallen, habe ich in den Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz im Einzelnen aufgeschlüsselt. Steuerlich verpuffen sie beim Selbstnutzer, sie erhöhen aber Ihre Anschaffungskosten und wirken damit später bei einem etwaigen Verkauf.

Bei Vermietung landen Ihre Kosten in zwei verschiedenen Töpfen

Vermieten Sie die Wohnung, wird es interessant. Entscheidend ist jetzt eine Unterscheidung, die viele Käufer erst beim ersten Steuerbescheid verstehen: Ihre Ausgaben landen in einem von zwei Töpfen.

Im ersten Topf liegen die sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie mindern im Jahr der Zahlung in voller Höhe Ihre Einkünfte aus Vermietung. Im zweiten Topf liegen die Anschaffungskosten. Die dürfen Sie nicht sofort abziehen, sondern nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abschreiben, bei einer Bestandswohnung also über fünfzig Jahre.

Die Maklerprovision sorgt dabei am häufigsten für Ärger. Ein Kapitalanleger aus Bernkastel-Kues, der eine vermietete Zweizimmerwohnung in Trier erworben hatte, ging fest davon aus, sie im Kaufjahr komplett abzusetzen: rund 8.000 Euro, eingeplant als sofortige Steuerminderung. Tatsächlich fließt der Betrag in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein und wirkt mit zwei Prozent pro Jahr, also mit etwa 160 Euro jährlich. Derselbe Betrag, ein völlig anderer Zeitpunkt. Für die Liquidität im ersten Jahr macht das den Ausschlag.

Eine Feinheit, die sich lohnt: Die Kosten für Notar und Grundbuch teilen sich auf. Was zum Kaufvertrag und zur Eigentumsumschreibung gehört, sind Anschaffungsnebenkosten. Was die Bestellung der Grundschuld für Ihre Bank betrifft, gehört zur Finanzierung und ist sofort abziehbar. Bitten Sie den Notar um eine aufgeschlüsselte Rechnung. Das kostet nichts und erspart Ihrem Steuerberater Schätzarbeit.

Abschreibung Eigentumswohnung: die AfA-Sätze im Überblick

Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, ist der Kern der steuerlichen Wirkung einer Kapitalanlage. Welcher Satz für Sie gilt, hängt am Baujahr beziehungsweise am Zeitpunkt der Fertigstellung.

Die degressive Abschreibung ist die jüngste Neuerung und für Neubauprojekte spürbar attraktiver. Sie rechnen dabei jedes Jahr 5 Prozent, allerdings nicht vom Kaufpreis, sondern vom jeweiligen Restbuchwert. Die Beträge sinken also von Jahr zu Jahr. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit erlaubt, zurück aber nicht. Beim Erwerb einer neu gebauten Wohnung kommt es nicht auf Ihren Einzug an, sondern darauf, wann der Bau begonnen hat.

Zusätzlich existiert die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: vier Jahre lang jeweils bis zu 5 Prozent obendrauf, gebunden an eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und eine förderfähige Bemessungsgrundlage von höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter. Wenn Sie das im Blick haben, sollten Sie zügig sein: Nach derzeitigem Stand lässt sich diese Sonderabschreibung letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch nehmen. Ob Ihr konkretes Objekt die Voraussetzungen erfüllt, gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters, bevor Sie unterschreiben. Danach ist die Gestaltung vorbei.

Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar: warum Trier hier anders liegt als der Hochwald

Jetzt zu dem Punkt, den ich in kaum einem Ratgeber sauber erklärt finde und der in unserer Region echte Beträge bewegt. Abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude. Grund und Boden verschleißt nach der Logik des Steuerrechts nicht, also gibt es darauf keine Abschreibung. Ihr Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden: ein Teil auf den Boden, ein Teil auf das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil bildet Ihre Abschreibungsbasis, und dieselbe Aufteilung gilt anteilig auch für Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision.

Bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Wie schwer der wiegt, hängt am Bodenrichtwert der Lage. Und der schwankt in unserer Region erheblich. Im Hochwald rund um Hermeskeil liegt der Bodenrichtwert für Wohnbauland bei etwa 55 bis 76 Euro pro Quadratmeter, in Trier-Stadt und in den Toplagen an der unteren Mosel ein Vielfaches davon (Quelle: BORIS-RP, Gutachterausschuss Trier-Saarburg, Stichtag 01.01.2024). Wie Sie den Wert für eine konkrete Adresse selbst abrufen, zeige ich im Ratgeber Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz.

Was das steuerlich bedeutet, zeigt eine Gegenüberstellung. Zwei vermietete Wohnungen, Baujahr 1990, jeweils 250.000 Euro Kaufpreis, in beiden Fällen 2 Prozent lineare AfA:

• Gute Wohnlage in Trier: hoher Bodenrichtwert, Bodenanteil grob ein Viertel des Kaufpreises. Abschreibungsbasis rund 187.500 Euro, jährliche AfA etwa 3.750 Euro.
• Vergleichbare Wohnung im Hochwald: niedriger Bodenrichtwert, Bodenanteil vielleicht ein Zehntel. Abschreibungsbasis rund 225.000 Euro, jährliche AfA etwa 4.500 Euro.

Gleicher Kaufpreis, aber rund 750 Euro Unterschied im jährlich abschreibbaren Betrag. Über die Nutzungsdauer summiert sich das auf eine Größenordnung von 37.500 Euro Abschreibungsvolumen. Die Zahlen sind Orientierungswerte und keine Prognose für ein einzelnes Objekt, die Richtung stimmt aber verlässlich: Je teurer der Boden, desto kleiner der Teil Ihres Kaufpreises, der steuerlich wirkt.

Daraus folgt ein praktischer Rat: Überlassen Sie die Aufteilung des Kaufpreises nicht dem Zufall. Sie können sie im Kaufvertrag benennen, und eine sachgerechte Aufteilung akzeptiert das Finanzamt in der Regel. Prüft es nach, greift es zur Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, und die fällt für Käufer nicht immer günstig aus. Wer eine nachvollziehbare Aufteilung mit belegten Bodenwerten vorlegt, steht besser da als jemand, der die Frage dem Amt überlässt. Stimmen Sie den Ansatz mit Ihrem Steuerberater ab, denn ein zu niedrig angesetzter Bodenwert wird kassiert und kostet am Ende Zeit und Nerven.

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Diese Regel kostet Kapitalanleger regelmäßig Geld, und sie ist kaum bekannt. Renovieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf und übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, stuft das Finanzamt den gesamten Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der sofortige Abzug ist damit weg. Alles wandert in die Abschreibung und wirkt mit zwei Prozent pro Jahr.

Vor einiger Zeit begleitete ich einen Kauf in Trier-Nord: eine vermietete Wohnung von 1968, Kaufpreis 210.000 Euro, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten rund 165.000 Euro. Die 15-Prozent-Grenze lag damit bei etwa 24.750 Euro. Im zweiten Jahr ließ der Käufer Bad und Elektrik für 38.000 Euro erneuern, weil ein Mieterwechsel anstand. Sinnvoll war das ohne Frage, gekostet hat es ihn den sofortigen Werbungskostenabzug. Hätte er einen Teil der Arbeiten ins vierte Jahr nach dem Kauf gelegt, wäre die Rechnung anders ausgefallen.

Für den Bestand in unserer Region ist das besonders relevant, weil viele Trierer Altbauwohnungen und Hochwald-Objekte direkt nach dem Kauf Bad, Fenster oder Heizung brauchen. Zwei Dinge helfen: Rechnen Sie Ihre persönliche 15-Prozent-Grenze aus, bevor der erste Handwerker anrückt, und sprechen Sie die Reihenfolge der Maßnahmen mit Ihrem Steuerberater durch. Reine Schönheitsreparaturen bleiben übrigens außen vor, ebenso die Beseitigung eines Schadens, der erst nach dem Kauf entstanden ist. Wo die Abgrenzung genau verläuft, entscheidet der Einzelfall.

Warum die Denkmal-AfA gerade in Trier ein echtes Thema ist

Trier hat als älteste Stadt Deutschlands einen ungewöhnlich hohen Denkmalbestand, und auch in Bernkastel-Kues, Saarburg oder in den Hochwalddörfern stehen viele Objekte unter Schutz. Steuerlich ist das ein Sonderweg mit ordentlichem Hebel.

Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können Sie die bescheinigten Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre abschreiben: acht Jahre mit je 9 Prozent, danach vier Jahre mit je 7 Prozent. Das läuft zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA auf den Kaufpreis. Selbstnutzer sind hier nicht ausgeschlossen: § 10f EStG erlaubt ihnen, die Sanierungskosten über zehn Jahre mit je 9 Prozent als Sonderausgaben abzuziehen. Das ist die einzige Konstellation, in der ein Selbstnutzer eine echte Abschreibung erhält.

Der entscheidende Punkt ist das Verfahren, und daran scheitern Vorhaben in der Praxis. Sie brauchen eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, und die Maßnahmen müssen vor Beginn mit ihr abgestimmt sein. Wer erst saniert und dann fragt, bekommt die Bescheinigung nicht, und ohne Bescheinigung erkennt das Finanzamt keinen Cent an. Zuständig ist in Rheinland-Pfalz die untere Denkmalschutzbehörde, fachlich begleitet von der Generaldirektion Kulturelles Erbe. Wenn Sie ein geschütztes Objekt in Betracht ziehen, führen die ersten beiden Telefonate zur Behörde und zum Steuerberater, nicht zum Handwerker.

Wenn Sie in Luxemburg arbeiten: die AfA braucht deutsches Einkommen

Ein Denkfehler, den ich in unserer Grenzregion häufiger sehe als jeden anderen. Abschreibung und Werbungskosten wirken nur, wenn sie gegen deutsche steuerpflichtige Einkünfte laufen können. Wer sein Gehalt in Luxemburg verdient, versteuert es nach dem Doppelbesteuerungsabkommen dort. In Deutschland bleibt dann unter Umständen kaum zu versteuerndes Einkommen übrig, gegen das ein Verlust aus Vermietung wirken könnte.

Das macht den Kauf nicht falsch. Es heißt nur, dass die Steuerersparnis in Ihrer Kalkulation nichts verloren hat und die Rendite allein aus Miete und Wertentwicklung kommen muss. Welche Besonderheiten für Pendler beim Kauf im Raum Trier sonst gelten, habe ich gesondert zusammengestellt: Immobilie kaufen als Luxemburg-Pendler. Für diese Konstellation brauchen Sie einen Steuerberater, der das Doppelbesteuerungsabkommen kennt. Das ist keine Standardfrage.

Häufige Fragen

Kann ich die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf absetzen? Bei Eigennutzung nicht. Bei Vermietung gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis, wirkt also anteilig über die AfA. In Rheinland-Pfalz beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Was daraus in Summe für Sie folgt, lesen Sie in der Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar? Teilweise, und nur bei Vermietung. Der Anteil für die Grundschuld ist sofort abziehbar, der Anteil für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung wirkt über die Abschreibung. Lassen Sie sich die Rechnung aufgeschlüsselt geben.

Wie viel Steuer spare ich mit einer vermieteten Wohnung? Das lässt sich pauschal nicht sagen, und jede Zahl, die Ihnen ohne Kenntnis Ihrer Verhältnisse genannt wird, ist geraten. Die Wirkung hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz, an der Höhe der Abschreibung, an den Zinsen und daran, ob überhaupt ein Verlust entsteht. Bei einer Bestandswohnung für 250.000 Euro liegt die jährliche AfA typischerweise im Bereich von 3.500 bis 4.500 Euro. Was das für Sie bedeutet, rechnet Ihr Steuerberater in wenigen Minuten aus.

Kann ich als Selbstnutzer die Zinsen meiner Finanzierung absetzen? Nein. Schuldzinsen sind nur abziehbar, wenn sie mit steuerpflichtigen Einkünften zusammenhängen, und die fehlen bei der selbst genutzten Wohnung. Vermieten Sie allerdings einen Teil, wird anteilig nach Fläche aufgeteilt: Bei einem vermieteten Zimmer von 20 Quadratmetern in einer 80-Quadratmeter-Wohnung setzen Sie ein Viertel der Zinsen, der Abschreibung und der laufenden Kosten an. Grundlage ist die korrekt berechnete Fläche, und wie die zu ermitteln ist, erklärt der Ratgeber Wohnfläche berechnen.

Ändert sich etwas, wenn ich die Wohnung später verkaufe? Ja, und das sollten Sie von Anfang an mitdenken. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, wobei die bereits genutzte Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Bei Eigennutzung greift eine Ausnahme. Für die Verkaufsseite habe ich das im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen ausgeführt.

Ehrlich rechnen, bevor Sie unterschreiben

Die Steuer ist beim Wohnungskauf ein Faktor, aber sie ist niemals der Grund. Eine Wohnung, die sich nur über die Abschreibung trägt, ist keine gute Investition. Eine mit vernünftiger Lage und realistischem Preis bleibt eine gute, auch wenn der steuerliche Effekt kleiner ausfällt als gehofft. Was Sie brauchen, ist eine Kalkulation ohne Wunschdenken: der richtige Kaufpreis, eine belastbare Mieterwartung und ein Steuerberater, der die konkreten Zahlen einordnet.

Beim ersten Teil helfe ich Ihnen gern. Ich schaue mir an, ob der Preis einer Wohnung im Raum Trier, an der Mosel oder im Hochwald zum Markt passt, welche Miete realistisch erzielbar ist und worauf Sie beim Objekt achten sollten. Für die Finanzierung steht das Netzwerk der Wüstenrot im Hintergrund. Eine erste Einschätzung ist bei mir kostenlos: Wertermittlung anfordern oder direkt Kontakt aufnehmen. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien.

Dass mir Focus Money 2025 die höchste Beratungskompetenz bescheinigt hat, freut mich. Wichtiger ist mir, was dahintersteht: Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Sie sollen vor dem Notartermin wissen, was Sie erwartet, und nicht danach.