Immobilien-GbR gründen: Wann sich das lohnt und was seit 2024 gilt

Eine Immobilien-GbR gründen Sie, indem sich mindestens zwei Personen in einem Gesellschaftsvertrag zusammenschließen, um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, zu halten oder zu vermieten. Seit dem 1. Januar 2024 gilt dabei eine Regel, die vieles verändert hat: Soll die Gesellschaft ins Grundbuch, muss sie vorher im Gesellschaftsregister eingetragen sein und heißt dann eingetragene GbR, kurz eGbR. Rechnen Sie für diese Eintragung mit rund 300 Euro an Gerichts- und Notarkosten. Der Gesellschaftsvertrag selbst ist formfrei, sobald er aber die Verpflichtung enthält, ein Grundstück einzubringen, muss auch er zum Notar.

Damit ist die Formalität erklärt. Die eigentliche Frage kommt danach, und die stellt mir kaum jemand von sich aus: Lohnt sich das überhaupt? Ein Ehepaar aus Konz saß im vergangenen Jahr bei mir am Tisch, weil ein Bekannter gesagt hatte, eine GbR spare Steuern. Nach einer halben Stunde war klar, dass die beiden für ihr Eigenheim keine Gesellschaft brauchen. Bei einer Familie aus dem Hochwald mit drei Mietobjekten sah die Rechnung wenige Wochen später völlig anders aus. Genau diese Unterscheidung nehme ich hier auseinander.

Vorweg, weil es dazugehört: Ich bin Immobilienberater, kein Steuerberater und kein Rechtsanwalt. Was Sie hier lesen, ist die Einordnung aus der Praxis. Die verbindliche Prüfung Ihres Falls gehört in die Hände eines Steuerberaters und eines Notars.

Was ist eine Immobilien-GbR überhaupt?

Eine Immobilien-GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach §§ 705 ff. BGB, deren Zweck darin besteht, Immobilien zu erwerben, zu verwalten oder zu vermieten. Sie ist rechtsfähig, kann also selbst Eigentümerin eines Grundstücks sein, Verträge schließen und klagen. Nicht die einzelnen Gesellschafter stehen im Grundbuch, sondern die Gesellschaft.

Das ist der wesentliche Unterschied zum Bruchteilseigentum, der Standardlösung, wenn zwei Menschen gemeinsam kaufen. Beim Bruchteilseigentum steht jeder mit seinem Anteil im Grundbuch, etwa je zur Hälfte. Ändert sich dieses Verhältnis, muss das Grundbuch geändert werden, und das kostet jedes Mal Notar und Gebühren. In der GbR gehört die Immobilie der Gesellschaft. Verschieben sich die Beteiligungen der Gesellschafter untereinander, bleibt der Grundbucheintrag im Kern bestehen, angepasst wird die Gesellschafterliste im Register.

In der Praxis begegnen Ihnen zwei Typen. Die vermögensverwaltende GbR hält und vermietet Immobilien, ohne gewerblich tätig zu sein. Ihre Einkünfte sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Gewerbesteuer fällt nicht an. Die gewerbliche GbR handelt dagegen aktiv mit Objekten und ist gewerbesteuerpflichtig. Für private Eigentümer und Familien ist fast immer die vermögensverwaltende Variante gemeint, wenn von einer Immobilien-GbR die Rede ist.

Die eGbR-Pflicht seit 2024: ohne Register kein Grundbuch

Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, hat zum 1. Januar 2024 das Gesellschaftsregister eingeführt. Eine Eintragung ist grundsätzlich freiwillig. Für Immobilien gilt das aber nur auf dem Papier, denn § 47 Abs. 2 GBO lässt eine GbR nur dann ins Grundbuch, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister steht. Fachleute nennen das den Voreintragungsgrundsatz.

Das betrifft mehr Vorgänge, als die meisten erwarten:

• Kauf einer Immobilie durch die GbR. Ohne Voreintragung kann das Grundbuchamt die Gesellschaft nicht als Eigentümerin eintragen.
• Verkauf einer Immobilie, die einer Alt-GbR gehört. Auch die Löschung setzt die Registereintragung voraus.
• Gesellschafterwechsel. Zuerst wird das Gesellschaftsregister geändert, erst danach kann das Grundbuch folgen.
• Bestellung einer Grundschuld. Das ist der Punkt, an dem es in der Praxis am häufigsten klemmt, denn ohne Grundschuld gibt es keine Finanzierung.

Der letzte Punkt hat mich im vergangenen Jahr am meisten beschäftigt. Eine Gesellschaft aus dem Raum Trier wollte eine bestehende Finanzierung umschulden und musste erst durch das Registerverfahren, bevor die Bank überhaupt handeln konnte. Das kostete mehrere Wochen. Wenn Sie eine GbR planen und eine Finanzierung dazugehört, gehört die Registeranmeldung deshalb an den Anfang, nicht ans Ende.

Was die Eintragung kostet und wie sie abläuft

Alle Gesellschafter melden die Gesellschaft gemeinsam beim Registergericht an, die Anmeldung muss öffentlich beglaubigt sein und läuft deshalb über einen Notar. Eingetragen werden Name, Sitz, Anschrift, die Gesellschafter und die Vertretungsbefugnis. Nach der Eintragung führt die Gesellschaft den Zusatz eGbR im Namen.

An Kosten fallen für die Ersteintragung Festgebühren des Registergerichts von rund 133 Euro an, dazu Notarkosten von etwa 160 Euro bei zwei Gesellschaftern. Mit mehr Beteiligten steigt der Notaranteil. Kommt eine Grundbuchberichtigung dazu, weil eine bestehende Immobilie betroffen ist, richtet sich diese Gebühr nach dem Immobilienwert. Bei einem Objekt von 500.000 Euro liegt sie in der Größenordnung von 500 Euro.

Eine Pflicht, die gern übersehen wird: das Transparenzregister

Sobald eine GbR im Gesellschaftsregister steht, ist sie nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister zu melden. Eine Übergangsfrist gibt es dafür nicht, die Meldung ist unverzüglich nach der Eintragung fällig. Ändert sich später etwas an den Beteiligungen, muss die Meldung aktualisiert werden. Versäumnisse können mit Bußgeldern geahndet werden.

Das ist keine Kleinigkeit für Vielbeschäftigte, sondern eine dauerhafte Pflicht, die jemand im Blick behalten muss. Wer eine GbR gründet, sollte im Gesellschaftsvertrag festlegen, wer dafür zuständig ist.

Für wen sich eine Immobilien-GbR lohnt: drei typische Fälle

Fall 1: Paare und Freunde, die gemeinsam kaufen

Bei unverheirateten Paaren und bei Freundesgruppen ist die GbR eine ernsthafte Überlegung wert. Der Grund liegt weniger im Steuerrecht als in der Ordnung, die ein Gesellschaftsvertrag schafft. Sie können darin regeln, wer welchen Anteil trägt, wie ungleiche Einlagen ausgeglichen werden, wer bei einer Trennung übernehmen darf und zu welchem Wert. Beim Bruchteilseigentum steht davon nichts irgendwo, dort greifen im Streitfall die gesetzlichen Regeln, und die enden im schlimmsten Fall bei der Teilungsversteigerung.

Gerade im Raum Konz und Saarburg sehe ich häufig junge Paare, bei denen einer in Luxemburg arbeitet und deutlich mehr Eigenkapital mitbringt. Ohne schriftliche Regelung wird aus dieser Schieflage bei einer Trennung ein zäher Konflikt. Ein sauberer Gesellschaftsvertrag nimmt dem die Schärfe, weil die Antwort schon vorher feststeht.

Bei Ehepaaren, die eine selbstgenutzte Immobilie kaufen, rate ich dagegen in aller Regel ab. Die gesetzliche Zugewinngemeinschaft regelt das Nötige bereits, und der zusätzliche Aufwand bringt keinen Gegenwert.

Fall 2: Familien, die Vermögen zusammenhalten wollen

Das ist der stärkste Anwendungsfall, und er heißt in der Beratungspraxis Familienpool. Die Eltern bringen ihre Immobilien in eine GbR ein und übertragen den Kindern nach und nach Gesellschaftsanteile, statt ganze Objekte zu verschenken. Der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil lässt sich alle zehn Jahre erneut nutzen, sodass sich größeres Vermögen über die Jahre steuerfrei verlagern lässt.

Der zweite Vorteil ist die Steuerung. Die Eltern können sich im Gesellschaftsvertrag die Geschäftsführung und den Nießbrauch an den Mieterträgen vorbehalten. Sie geben Substanz ab, behalten aber Entscheidungsgewalt und Einkünfte. Wer schon einmal erlebt hat, wie eine Erbengemeinschaft ein Haus über Jahre blockiert, weil sich vier Miterben nicht einigen können, versteht den Reiz sofort. Was passiert, wenn diese Vorsorge fehlt, habe ich im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen beschrieben.

Für Hofstellen im Hochwald kommt ein weiterer Punkt hinzu. Zu einem alten Anwesen gehören oft mehrere Flurstücke, teils landwirtschaftlich genutzt. Diese Flächen später einzeln unter Erben aufzuteilen, zerlegt den Wert des Ganzen. In einer Gesellschaft bleibt der Bestand beisammen, und die Nachfolge läuft über Anteile statt über Grundbuchseiten.

Fall 3: Kapitalanleger mit mehreren Objekten

Wer mehrere vermietete Wohnungen oder ein Zinshaus hält, kann die Verwaltung in einer GbR bündeln. Mieteinnahmen, Instandhaltung, Rücklagen und Finanzierung laufen über ein Konto und eine Buchhaltung. Bei mehreren Beteiligten wird die Ergebnisverteilung über den Gesellschaftsvertrag geregelt, was flexibler ist als starre Bruchteile.

Steuerlich bleibt die vermögensverwaltende GbR transparent. Die Gesellschaft selbst zahlt keine Einkommensteuer, die Einkünfte werden einheitlich festgestellt und den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Jeder versteuert seinen Anteil mit dem persönlichen Steuersatz. Gewerbesteuer fällt nicht an, solange die Gesellschaft die Grenze zur Gewerblichkeit nicht überschreitet. Wie ein solches Objekt überhaupt bewertet wird, zeigt der Beitrag Mehrfamilienhaus verkaufen.

Eine Warnung gehört an diese Stelle: Verkauft die Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. Die Verkäufe der GbR werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und können sich mit deren privaten Verkäufen addieren. Aus der geplanten privaten Vermögensverwaltung wird dann ein Gewerbebetrieb mit Gewerbesteuer und ohne Spekulationsfrist. Diese Grenze sollten Sie vor jedem Verkauf mit Ihrem Steuerberater durchgehen.

Steuern: was die GbR bringt und was nicht

Grunderwerbsteuer beim Einbringen und Übertragen

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Kauft eine GbR eine Immobilie von einem Dritten, fällt sie ganz normal an, eine Gesellschaft spart hier nichts. Die Details zur Berechnung finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz.

Interessant wird es bei Übertragungen zwischen der Gesellschaft und ihren Gesellschaftern. Bringt ein Eigentümer sein Grundstück in eine Gesellschaft ein, an der er selbst beteiligt ist, bleibt der Vorgang nach § 5 GrEStG in Höhe seiner Beteiligungsquote steuerfrei. Umgekehrt greift § 6 GrEStG, wenn ein Grundstück von der Gesellschaft zurück an einen Gesellschafter geht. Voraussetzung sind Haltefristen von jeweils zehn Jahren, die vor und nach dem Vorgang laufen. Wer innerhalb dieser Frist Anteile verschiebt, verliert die Begünstigung rückwirkend.

Diese Begünstigungen setzen voraus, dass die Gesellschaft grunderwerbsteuerlich als Gesamthand behandelt wird. Genau das war zuletzt unsicher, weil das MoPeG das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip abgeschafft hat. Der Gesetzgeber hatte darauf mit § 24 GrEStG reagiert, einer Fiktion, die zunächst bis zum 31. Dezember 2026 befristet war. Diese Befristung ist inzwischen aufgehoben: Das Neunte Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes hat § 24 GrEStG entfristet, der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 zugestimmt, die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 2. Juli 2026. Die Regelung gilt damit unbefristet weiter.

Das ist ein echtes Stück Planungssicherheit. Wer eine Übertragung im Familienkreis aus Sorge vor dem Jahreswechsel überstürzt hat, kann jetzt wieder in Ruhe rechnen. Was danach kommt, ist offen, denn eine grundlegende Neuregelung der Vorschriften steht weiterhin aus.

Ein zweiter Punkt betrifft Anteilsübertragungen. Wechseln innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter, löst das nach § 1 Abs. 2a GrEStG Grunderwerbsteuer aus, obwohl die Immobilie selbst gar nicht verkauft wurde. Wer Anteile scheibchenweise an Kinder überträgt, muss diese Schwelle im Auge behalten.

Spekulationsfrist und Einkommensteuer

Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt für die GbR wie für Privatpersonen. Verkauft die Gesellschaft eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, ist der Gewinn steuerpflichtig und wird den Gesellschaftern anteilig zugerechnet.

Tückisch ist die Einbringung selbst. Überträgt ein Eigentümer seine Immobilie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten, gilt das steuerlich anteilig als Veräußerung, soweit andere Personen an der Gesellschaft beteiligt sind. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann allein durch die Gründung eine Steuerlast entstehen. Auch übernommene Schulden können einen Vorgang, den alle Beteiligten für eine Schenkung halten, teilweise zu einem entgeltlichen Geschäft machen. Ohne steuerliche Prüfung vorab sollte niemand eine Immobilie in eine Gesellschaft einbringen.

Die Nachteile, über die selten jemand spricht

Die Ratgeber im Netz zählen gern die Vorteile auf. Aus der Beratung heraus sind mir die anderen Punkte wichtiger, weil sie später weh tun.

Die Haftung ist unbeschränkt. Jeder Gesellschafter haftet persönlich mit seinem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, und zwar gesamtschuldnerisch. Ein Gläubiger kann sich also einen Gesellschafter aussuchen und die volle Summe von ihm verlangen. Wer eintritt, haftet auch für Altverbindlichkeiten. Wer austritt, bleibt für bereits begründete Verbindlichkeiten fünf Jahre in der Nachhaftung. Eine GbR schützt Ihr Vermögen nicht, sie verbindet es.

Der laufende Aufwand ist real. Gesonderte Feststellungserklärung beim Finanzamt, Buchführung, Registerpflege, Transparenzregister. Bei einem einzelnen vermieteten Reihenhaus steht dieser Aufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen.

Die Finanzierung wird umständlicher. Banken finanzieren GbRs, verlangen aber meist die persönliche Mithaftung aller Gesellschafter und prüfen den Gesellschaftsvertrag. Die Grundschuldbestellung setzt die abgeschlossene Registereintragung voraus. Kalkulieren Sie mehr Zeit ein als beim privaten Kauf.

Streit wird nicht verhindert, nur kanalisiert. Ein Gesellschaftsvertrag hilft, wenn er Kündigung, Abfindung und Bewertung sauber regelt. Fehlen diese Klauseln, sind Sie schlechter dran als beim Bruchteilseigentum, weil die gesetzlichen Auffangregeln oft nicht zu Ihrer Situation passen.

Immobilien-GbR gründen: der Ablauf

• Zweck und Beteiligte klären. Wer ist dabei, wer bringt was ein, wie werden Erträge verteilt? Das gehört vor den ersten Notartermin, nicht danach.
• Steuerliche Vorprüfung. Ein Steuerberater rechnet durch, was Einbringung, Anteilsübertragungen und ein späterer Verkauf auslösen. Dieser Schritt kostet Geld und spart in aller Regel ein Vielfaches.
• Gesellschaftsvertrag aufsetzen. Mindestens sollten Name, Sitz, Zweck, Einlagen, Geschäftsführung, Beschlussfassung, Ergebnisverteilung, Kündigung, Abfindung und die Nachfolge im Todesfall geregelt sein. Enthält der Vertrag die Verpflichtung, ein Grundstück zu übertragen, braucht er notarielle Beurkundung nach § 311b BGB.
• Anmeldung zum Gesellschaftsregister. Alle Gesellschafter melden gemeinsam an, der Notar beglaubigt und reicht elektronisch beim Amtsgericht ein.
• Transparenzregister-Meldung. Direkt nach der Eintragung, ohne Übergangsfrist.
• Konto, Steuernummer, Grundbuch. Ein eigenes Gesellschaftskonto einrichten, die Gesellschaft beim Finanzamt anmelden und den Grundbucheintrag über den Notar veranlassen. Beim Kauf läuft das zusammen mit dem Kaufvertrag über denselben Notartermin.

Von der ersten Besprechung bis zur eingetragenen eGbR vergehen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, abhängig von der Auslastung des Registergerichts.

GbR, Bruchteilseigentum oder GmbH?

Für den gemeinsamen Kauf von zwei Personen ohne besondere Konstellation reicht das Bruchteilseigentum meistens aus. Es ist einfach, günstig und braucht kein Register. Sobald ungleiche Beiträge, mehr als zwei Beteiligte oder eine geplante Nachfolge ins Spiel kommen, spricht mehr für die GbR.

Die vermögensverwaltende GmbH wird ab einer bestimmten Größenordnung interessant, weil laufende Mieterträge dort niedriger besteuert werden können und die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist. Dem stehen Stammkapital, Bilanzierungspflicht, Jahresabschluss und höhere laufende Kosten gegenüber. Diese Rechnung geht erst bei einem größeren Portfolio auf und gehört auf den Tisch eines Steuerberaters, nicht in einen Blogartikel.

Aus Sicht eines Sprengnetter-zertifizierten Sachverständigen kommt ein Hinweis dazu, der unabhängig von der Rechtsform gilt: Jede dieser Gestaltungen setzt voraus, dass Sie den Wert Ihrer Immobilien realistisch kennen. Wer Anteile überträgt, Abfindungen regelt oder Freibeträge ausschöpfen will, braucht eine belastbare Zahl. Wie diese zustande kommt, erklärt der Beitrag Wertermittlung Haus.

Häufige Fragen zur Immobilien-GbR

Muss eine Immobilien-GbR ins Gesellschaftsregister eingetragen werden? Eine allgemeine Eintragungspflicht gibt es nicht. Sobald die Gesellschaft aber im Grundbuch stehen soll, ist die Eintragung zwingend. Da eine Immobilien-GbR genau das braucht, läuft es praktisch auf eine Pflicht hinaus.

Was kostet die Gründung einer Immobilien-GbR? Für die Ersteintragung im Gesellschaftsregister fallen rund 133 Euro Gerichtsgebühren und etwa 160 Euro Notarkosten bei zwei Gesellschaftern an. Dazu kommen die Kosten für den Gesellschaftsvertrag und, wenn eine bestehende Immobilie betroffen ist, die Grundbuchberichtigung nach Immobilienwert. Muss der Vertrag beurkundet werden, weil ein Grundstück eingebracht wird, richtet sich die Notargebühr ebenfalls nach dem Wert. Für eine überschlägige Planung liegen Sie bei einer einfachen Konstellation im niedrigen vierstelligen Bereich.

Spart eine Immobilien-GbR Steuern? Nicht automatisch. Beim Kauf von einem Dritten fällt die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent genauso an wie beim privaten Erwerb. Der steuerliche Nutzen entsteht bei Übertragungen innerhalb der Familie, wenn Anteile schrittweise verschenkt und Freibeträge mehrfach genutzt werden. Ob sich das für Sie rechnet, hängt vom Vermögensumfang und vom Zeithorizont ab.

Kann eine GbR eine Immobilie finanzieren? Ja. Banken verlangen in der Regel die persönliche Mithaftung aller Gesellschafter und sehen den Gesellschaftsvertrag ein. Die Grundschuld kann erst bestellt werden, wenn die eGbR eingetragen ist, deshalb sollte das Registerverfahren früh starten.

Was passiert mit alten GbRs, die schon im Grundbuch stehen? Bestehende Einträge bleiben zunächst wirksam. Sobald sich aber etwas ändert, also ein Verkauf, ein Gesellschafterwechsel oder eine neue Grundschuld ansteht, muss die Gesellschaft zuerst ins Gesellschaftsregister. Wer ohnehin plant, in den nächsten Jahren zu verkaufen, sollte das nicht bis zum Notartermin aufschieben.

Wie es weitergeht

Die Rechtsform entscheidet nicht darüber, ob eine Immobilie ein gutes Investment ist. Sie entscheidet darüber, wie geordnet es zugeht, wenn sich etwas ändert: bei einer Trennung, bei einem Todesfall, bei einem Verkauf oder wenn ein Beteiligter aussteigen möchte. Für ein selbstgenutztes Eigenheim braucht es diese Ordnung selten. Bei mehreren Objekten, mehreren Beteiligten oder einer geplanten Übergabe an die nächste Generation sieht das anders aus.

Mein Anspruch dabei ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Ich sage Ihnen, wenn eine Gestaltung in Ihrem Fall nur Aufwand verursacht, und ich sage es auch, wenn sich der Aufwand lohnt.

Wenn Sie überlegen, Immobilien im Hochwald, im Raum Trier oder an der Mosel in einer Gesellschaft zu bündeln, sprechen Sie mich an. Ich ordne Ihre Situation aus Marktsicht ein, sage Ihnen, welche Werte im Raum stehen, und bringe Sie mit einem Steuerberater und einem Notar zusammen, die den Rest verbindlich klären. Den Marktwert Ihrer Immobilie können Sie über die kostenlose Wertermittlung anfragen, für ein persönliches Gespräch erreichen Sie mich über die Kontaktseite oder telefonisch unter 06503 9523963.