Steuererklärung für Eigentümer in Trier: Was zählt

Was Sie in der Steuererklärung als Eigentümer in Trier ansetzen können, hängt vor allem von einer Frage ab: Wohnen Sie selbst in der Immobilie oder vermieten Sie sie? Wer selbst darin wohnt, setzt vor allem Handwerkerkosten und energetische Sanierungen ab. Wer vermietet, gibt die Anlage V ab und setzt dort Abschreibung, Zinsen und fast alle laufenden Kosten gegen die Mieteinnahmen.

Ich bin Sandro Mezzarano, Immobilienberater bei Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil. In den Gesprächen mit Eigentümern zwischen Hochwald und Mosel geht es selten um die großen Steuertricks. Meistens verschenken die Leute Geld an ganz einfachen Stellen: bei einer falschen Kaufpreisaufteilung, bei vergessenen Nebenkosten oder bei einer Rechnung, die zwar bezahlt, aber nie in die Erklärung eingetragen wurde. Dieser Artikel geht die wichtigsten Punkte der Reihe nach durch. Er ersetzt keine Steuerberatung, zeigt Ihnen aber, welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten.

Selbst genutzt oder vermietet: der Unterschied in der Steuererklärung

Eine selbst genutzte Immobilie ist steuerlich Privatvermögen ohne Einkünfte. Deshalb können Sie weder die Kreditzinsen noch die Abschreibung oder die Grundsteuer absetzen. Das überrascht viele, die gerade in Tarforst oder Trier-Irsch gekauft haben.

Bei einer vermieteten Immobilie ist es umgekehrt. Die Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und fast alles, was Sie für die Immobilie ausgeben, sind Werbungskosten. Daraus folgt eine Pflicht: Wenn Sie als Arbeitnehmer Nebeneinkünfte von mehr als 410 Euro im Jahr haben, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Mit einer vermieteten Wohnung liegen Sie praktisch immer darüber, auch wenn am Ende ein Verlust herauskommt.

Kurz gesagt: Selbstnutzer setzen nur Handwerkerleistungen und energetische Sanierungen ab. Vermieter geben die Anlage V ab und ziehen Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten von den Mieteinnahmen ab.

Was Selbstnutzer in Trier absetzen können

Handwerkerleistungen nach § 35a EStG

Für Renovierungen, Wartungen und Reparaturen in Ihrem Haushalt ziehen Sie 20 Prozent der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld ab, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Das Material zählt nicht mit. Damit das Finanzamt die Kosten anerkennt, müssen Lohn- und Materialanteil auf der Rechnung getrennt ausgewiesen sein, und Sie müssen per Überweisung bezahlt haben. Eine Barzahlung wird nicht anerkannt, auch nicht mit Quittung.

Für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege, Winterdienst oder Treppenhausreinigung gibt es zusätzlich 20 Prozent, höchstens 4.000 Euro. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, lohnt ein Blick in die Hausgeldabrechnung. Seriöse Verwalter weisen die begünstigten Anteile dort gesondert aus.

Energetische Sanierung nach § 35c EStG

Wenn Sie in einem Haus wohnen, das älter als zehn Jahre ist, und dort Fenster tauschen, die Fassade dämmen oder die Heizung erneuern, verteilt sich der Steuerbonus auf drei Jahre: 7 Prozent im ersten und zweiten Jahr, 6 Prozent im dritten. Das sind insgesamt 20 Prozent, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Das ist für Maßnahmen geregelt, die bis Ende 2029 abgeschlossen sind. Voraussetzung ist die amtliche Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs.

Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Sie können dieselbe Maßnahme nicht zugleich über § 35a und § 35c absetzen. Und wer schon eine KfW- oder BAFA-Förderung dafür erhalten hat, bekommt den Steuerbonus nicht. Ob der Zuschuss oder der Steuerbonus mehr bringt, hängt von der Maßnahme ab. Rechnen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie den Auftrag vergeben, nicht erst danach.

Anlage V: So rechnen Vermieter in Trier

Die Abschreibung (AfA) richtig ansetzen

Die Absetzung für Abnutzung ist bei Vermietern meist der größte Einzelposten. Abschreiben können Sie nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Die jährlichen Sätze:

Fertigstellung des Gebäudes	Linearer AfA-Satz
vor 1925	2,5 %
1925 bis 2022	2 %
ab 2023	3 %

Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es zusätzlich die degressive AfA von 5 Prozent. Ob sie sich lohnt, gehört in ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten, jeweils nur mit dem Gebäudeanteil. Hier kommt Rheinland-Pfalz ins Spiel: Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 5,0 Prozent und fließt anteilig in die AfA ein, genauso wie die Notar- und Grundbuchkosten.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Trier-Süd

Ein vereinfachtes Beispiel, Baujahr 1985:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (5,0 %): 12.500 Euro
• Notar und Grundbuch (rund 1,5 %): 3.750 Euro
• Anschaffungskosten gesamt: 266.250 Euro
• Gebäudeanteil (angenommen 80 %): 213.000 Euro
• Jährliche AfA (2 %): 4.260 Euro

Die ganze Rechnung hängt am Gebäudeanteil. In Trier-Stadt sind die Bodenrichtwerte deutlich höher als im Hochwald, der Bodenanteil fällt also größer aus und die abschreibbare Summe kleiner. Das Finanzamt nutzt für die Aufteilung gern die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, und die kommt in zentralen Trierer Lagen oft zu einem ungünstigen Ergebnis. Sie müssen das nicht einfach übernehmen. Eine Aufteilung schon im Kaufvertrag oder ein Gutachten eines Sachverständigen kann einen besseren Gebäudeanteil begründen. Die Bodenrichtwerte finden Sie kostenlos im Geoportal BORIS-RP. Als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger sehe ich hier regelmäßig Differenzen von mehreren Prozentpunkten beim Gebäudeanteil. Über 50 Jahre Abschreibung kommt da ein spürbarer Betrag zusammen.

Wenn Sie die ganze Kaufentscheidung steuerlich durchrechnen möchten, finden Sie das hier: [INTERNER LINK: "Wohnung kaufen und steuerlich absetzen" -> /ratgeber/wohnung-kaufen-steuerlich-absetzen/]

Laufende Werbungskosten

In die Anlage V gehören außerdem:

• Schuldzinsen (nicht die Tilgung)
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll und Abwasser, soweit Sie diese nicht auf die Mieter umlegen
• das nicht umlagefähige Hausgeld, also Verwaltung und Instandhaltungsrücklage erst dann, wenn die Rücklage tatsächlich ausgegeben wird
• Reparaturen und Instandhaltung
• Fahrten zur Wohnung, Kontoführung, Porto, Inserate

Zur Grundsteuer nach der Reform finden Sie hier mehr: [INTERNER LINK: "Grundsteuer in Rheinland-Pfalz" -> /ratgeber/grundsteuer-rheinland-pfalz/]

Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf

Das ist der teuerste Fehler, den ich bei Käufern sehe. Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudeanteils (ohne Umsatzsteuer) in Renovierungen stecken, werden daraus anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie können diese Kosten dann nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA verteilen. Im Beispiel oben liegt die Grenze bei 31.950 Euro netto. Bei älteren Trierer Altbauwohnungen sind Bad, Elektrik und Böden schnell teurer. Planen Sie die Maßnahmen deshalb zeitlich, bevor der Handwerker anfängt.

Außerhalb dieser drei Jahre gibt es ein nützliches Werkzeug: Größeren Erhaltungsaufwand können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn ein einzelnes Jahr sonst den Grundfreibetrag verschenken würde.

Vermietung an Angehörige: der Trierer Mietspiegel entscheidet

Wenn Sie die Wohnung an Ihre Tochter vermieten, die in Trier studiert, zählt das Verhältnis zur ortsüblichen Miete. Ab 66 Prozent erkennt das Finanzamt alle Werbungskosten an. Zwischen 50 und 66 Prozent brauchen Sie eine positive Totalüberschussprognose. Unter 50 Prozent werden die Kosten gekürzt. Maßstab ist in Trier der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, Ausgabe 2026, kostenlos auf trier.de. Das ist ein Vorteil gegenüber vielen Landgemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt und über die ortsübliche Miete gestritten wird.

Wie sich Vermietung in Trier insgesamt rechnet, zeigt dieser Artikel: [INTERNER LINK: "Anlageimmobilie Trier: Was sich 2026 wirklich rechnet" -> /ratgeber/anlageimmobilie-trier/]

Fristen und Finanzamt Trier

Die Steuererklärung 2025 mussten Sie ohne Berater bis zum 31. Juli 2026 abgeben. Diese Frist ist abgelaufen. Mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein haben Sie Zeit bis zum 1. März 2027. Wer als Pflichtveranlagter zu spät abgibt, riskiert einen Verspätungszuschlag von 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens 25 Euro je angefangenem Monat (§ 152 AO). Die Erklärung für 2026 ist bis zum 31. Juli 2027 fällig.

Zuständig ist das Finanzamt an Ihrem Wohnsitz, nicht das am Ort der Immobilie. Für die Stadt Trier ist das das Finanzamt Trier in der Hubert-Neuerburg-Straße 1. Wenn Sie in Wittlich oder Bitburg wohnen und in Trier vermieten, geht die Anlage V an Ihr Finanzamt dort.

Sonderfall Luxemburg-Pendler

Viele meiner Kunden rund um Saarburg und Konz arbeiten in Luxemburg. Das Luxemburger Gehalt ist in Deutschland meist steuerfrei, erhöht aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte. Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Trier versteuern Sie in Deutschland. Diese Kombination aus Anlage N-AUS, Anlage V und Progressionsvorbehalt ist fehleranfällig. Hier würde ich nicht ohne einen Steuerberater arbeiten, der Grenzgänger kennt.

Wenn Sie verkaufen: die Spekulationsfrist

Eine selbst genutzte Immobilie verkaufen Sie steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Innerhalb dieser Frist versteuern Sie den Gewinn in der Anlage SO, und die bereits genommene AfA erhöht diesen Gewinn. Mehr dazu: [INTERNER LINK: "Vermietete Wohnung verkaufen" -> /ratgeber/vermietete-wohnung-verkaufen/]

Checkliste für Ihre Unterlagen

• Kaufvertrag und Rechnungen zu den Nebenkosten (Grunderwerbsteuerbescheid, Notar, Grundbuch)
• Zinsbescheinigung der Bank
• Hausgeldabrechnung mit Ausweis nach § 35a
• Handwerkerrechnungen mit getrenntem Lohnanteil und Überweisungsbelegen
• Mietverträge, Kontoauszüge zu den Mieteingängen, Nebenkostenabrechnung
• Grundsteuerbescheid
• bei energetischer Sanierung: Bescheinigung des Fachbetriebs

Häufige Fragen

Kann ich als Selbstnutzer die Zinsen meiner Baufinanzierung absetzen? Nein. Zinsen sind nur bei vermieteten Immobilien Werbungskosten.

Muss ich eine Steuererklärung abgeben, wenn die Vermietung Verlust macht? Ja, wenn Sie Arbeitnehmer sind und die Nebeneinkünfte betragsmäßig über 410 Euro liegen. Ein Verlust senkt dann Ihre Steuer auf den Arbeitslohn. Oft ist das der Grund, warum sich die Erklärung in den ersten Jahren nach dem Kauf besonders lohnt.

Wie finde ich den Bodenwert für die Kaufpreisaufteilung? Über den Bodenrichtwert im Geoportal BORIS-RP, multipliziert mit Ihrem Grundstücksanteil. Bei Eigentumswohnungen steht der Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung. Wenn das Ergebnis des Finanzamts deutlich abweicht, kann ein Gutachten eines Sachverständigen den Gebäudeanteil stützen. Das lohnt sich vor allem in Trierer Innenstadtlagen mit hohen Bodenwerten.

Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen? Bei Vermietung meist ja, außer Sie überschreiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze. Selbstnutzer bekommen nur den Bonus für Handwerkerleistungen oder für energetische Sanierung.

Brauche ich einen Steuerberater? Für eine einzelne selbst genutzte Wohnung meist nicht. Beim ersten Jahr einer Vermietung, bei Vermietung an Angehörige oder bei Einkommen aus Luxemburg empfehle ich ihn ausdrücklich.

Fazit und nächster Schritt

Die Steuererklärung für Eigentümer in Trier ist kein Hexenwerk, wenn Sie wissen, in welche Kategorie Ihre Immobilie gehört. Das meiste Geld liegt beim Kauf: in einer sauberen Kaufpreisaufteilung und in einer Renovierungsplanung, die die 15-Prozent-Grenze beachtet. Beides lässt sich später kaum reparieren.

Für die steuerliche Umsetzung ist Ihr Steuerberater zuständig. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist und wie sich Boden- und Gebäudewert realistisch aufteilen, dann melden Sie sich bei mir: kostenlose Wertermittlung oder telefonisch unter 06503 9523963. Ehrlichkeit hat ein Zuhause.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.