Steuererklärung für Vermieter in Trier: So geht Anlage V

Wer in Trier eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben, und zwar in der Anlage V. Dort stehen auf der einen Seite alle Einnahmen, einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Auf der anderen Seite stehen die Werbungskosten: Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen. Für das Steuerjahr 2025 lief die Frist ohne Steuerberater am 31. Juli 2026 ab. Mit Steuerberater haben Sie Zeit bis zum 1. März 2027.

Ich bin Sandro Mezzarano, Immobilienberater bei Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil. Steuerberater bin ich nicht. Ich sehe aber jedes Jahr, an welchen Stellen Vermieter zwischen Trier und dem Hochwald bei der Steuererklärung Geld verschenken. Um diese Stellen geht es hier. Wie sich Selbstnutzer steuerlich aufstellen, lesen Sie in einem eigenen Beitrag: [INTERNER LINK: "Steuererklärung bei Eigennutzung: Was Sie in Trier absetzen" -> /ratgeber/steuererklaerung-haus-eigennutzung-trier/].

Steuererklärung für Vermieter in Trier: wer abgeben muss und bis wann

Viele Vermieter nehmen an, sie müssten nur dann eine Steuererklärung abgeben, wenn unterm Strich ein Gewinn steht. Das stimmt nur zum Teil. Als Arbeitnehmer sind Sie nach § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG zur Abgabe verpflichtet, wenn Ihre Nebeneinkünfte, also Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug, mehr als 410 Euro im Jahr betragen. Das gilt auch für den Überschuss aus einer Vermietung.

Machen Sie mit der Vermietung Verlust, besteht meist keine Pflicht. Abgeben sollten Sie trotzdem. Der Verlust mindert Ihr übriges Einkommen, und gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf ergibt sich durch Zinsen und Abschreibung häufig ein Minus. Für eine freiwillige Erklärung haben Sie vier Jahre Zeit. Für 2025 also bis zum 31. Dezember 2029.

Die Fristen für das Steuerjahr 2025 im Überblick:

• Ohne Steuerberater: 31. Juli 2026 (bereits abgelaufen)
• Mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein: 1. März 2027, weil der 28. Februar 2027 ein Sonntag ist
• Freiwillige Abgabe: 31. Dezember 2029

Wer die Juli-Frist verpasst hat, obwohl eine Pflicht bestand, sollte die Erklärung jetzt nachreichen oder einen Steuerberater beauftragen. Das Finanzamt kann einen Verspätungszuschlag festsetzen, nach § 152 AO mindestens 25 Euro je angefangenem Monat.

Welches Formular: Anlage V, V-FeWo oder V-Sonstige

Seit dem Steuerjahr 2023 gibt es statt einer Anlage V drei Formulare. Wer das nicht weiß, sucht in ELSTER schnell an der falschen Stelle.

• Anlage V: für jedes vermietete, bebaute Grundstück eine eigene Anlage, also für die Wohnung in Trier-Süd eine und für das Haus in Hermeskeil eine zweite.
• Anlage V-FeWo: zusätzlich für Ferienwohnungen. Dort tragen Sie die Tage der Selbstnutzung, der Vermietung und des Leerstands ein. An der Mosel zwischen Schweich und Bernkastel-Kues betrifft das viele Eigentümer.
• Anlage V-Sonstige: für Erbengemeinschaften und andere Gemeinschaften, Untervermietung gemieteter Räume sowie verpachtete unbebaute Grundstücke, etwa Wiesen oder Weinbergsflächen.

Wenn Sie eine Immobilie gemeinsam mit Geschwistern geerbt haben, gilt eine Besonderheit: Die Einkünfte werden in einer gesonderten und einheitlichen Feststellung ermittelt, und in Ihrer eigenen Erklärung erscheint nur Ihr Anteil. Das ist Arbeit für den Steuerberater, keine Aufgabe, die man an einem Sonntagabend nebenbei erledigt.

Einnahmen: Auch die Umlagen zählen dazu

Der häufigste Fehler, den ich in Unterlagen von Eigentümern sehe: Sie tragen nur die Kaltmiete als Einnahme ein. Zu den Einnahmen gehören aber auch alle Umlagen, die der Mieter zahlt, also die Vorauszahlungen für Heizung, Wasser, Müll und Grundsteuer. Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zählen ebenfalls dazu. Erstatten Sie dem Mieter etwas zurück, mindert das die Einnahmen des Jahres, in dem das Geld abfließt.

Die Gegenbuchung stimmt dann: Grundsteuer, Wasser und Müll, die Sie bezahlen, sind Werbungskosten. Bei der Grundsteuer lohnt ein genauer Blick. In Trier liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B seit 2025 bei 600 Prozent, und durch die Reform ist der Bescheid bei vielen Eigentümern spürbar gestiegen. Wie Sie die Grundsteuer korrekt auf den Mieter umlegen, erkläre ich hier: [INTERNER LINK: "Nebenkostenabrechnung für Vermieter in Trier" -> /ratgeber/nebenkostenabrechnung-vermieter-trier/].

Werbungskosten: was Sie als Vermieter absetzen können

Absetzbar sind alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen. In der Praxis sind das vor allem diese Posten:

• Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem die Immobilie gekauft wurde. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Malerarbeiten, Austausch der Heizung durch eine gleichwertige Anlage
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Müll, Wasser, Straßenreinigung
• Verwaltungskosten: Hausgeld-Anteil für die Verwaltung, Kontoführung, Porto, Mitgliedsbeitrag im Haus- und Grundbesitzerverein
• Fahrten zum Objekt, etwa zu Besichtigungen, Wohnungsübergaben oder Handwerkerterminen
• Rechts- und Beratungskosten, darunter die Kosten für den Steuerberater, soweit sie auf die Vermietung entfallen
• Maklerkosten für die Vermietung, soweit Sie als Vermieter den Makler beauftragt haben

Wie hoch die AfA ist, hängt vom Baujahr ab: 2 Prozent für die meisten Bestandsgebäude, 3 Prozent für Neubauten, die nach 2022 fertiggestellt wurden. Für Neubauten mit Bauantrag oder Kauf zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es wahlweise 5 Prozent degressiv. Ausführlich mit Rechenbeispiel und Bodenwertanteil steht das hier: [INTERNER LINK: "Wohnung kaufen steuerlich absetzen: Was wirklich geht" -> /ratgeber/wohnung-kaufen-steuerlich-absetzen/].

Erhaltungsaufwand: sofort absetzen oder auf bis zu fünf Jahre verteilen

Hier liegt aus meiner Sicht das größte ungenutzte Potenzial. Eine neue Heizung für 18.000 Euro können Sie grundsätzlich im Jahr der Zahlung komplett absetzen. Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden erlaubt § 82b EStDV aber auch, größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.

Wann lohnt sich das? Wenn Ihr Einkommen in diesem Jahr ohnehin niedrig ist, zum Beispiel wegen Elternzeit, Kurzarbeit oder Renteneintritt. Oder wenn der Sofortabzug Ihr zu versteuerndes Einkommen so stark drückt, dass ein Teil des Aufwands verpufft. Die Verteilung wählen Sie in der Anlage V. Einmal gewählt, bleibt es dabei.

Eine Grenze gibt es: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten netto in die Instandsetzung steckt, kann diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden dann zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und über die AfA abgeschrieben. Diese Grenze sollten Sie vor dem Kauf kennen, nicht erst in der Steuererklärung.

Leerstand und Erhaltungsrücklage: zwei Punkte, bei denen das Finanzamt genau hinsieht

Leerstand. Steht eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer, bleiben die Kosten absetzbar, solange erkennbar ist, dass Sie weiter vermieten wollen. Das hat der Bundesfinanzhof in den Urteilen IX R 9/12 und IX R 14/12 vom 11. Dezember 2012 bestätigt. Je länger der Leerstand dauert, desto mehr Belege braucht es: Anzeigen, Besichtigungstermine, ein Vermietungsauftrag. In Trier ist Leerstand selten ein Thema. Im Hochwald und in manchen Eifeldörfern dauert die Suche nach einem Mieter dagegen auch mal ein halbes Jahr. Dokumentieren Sie deshalb von Anfang an, was Sie für die Vermietung unternehmen.

Erhaltungsrücklage. Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird oft das gesamte Hausgeld als Werbungskosten eingetragen, einschließlich des Anteils für die Rücklage. Das ist falsch. Nach dem BFH-Urteil IX R 19/24 vom 14. Januar 2025 ist die Zahlung in die Erhaltungsrücklage erst dann absetzbar, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für eine Reparatur ausgibt. Maßgeblich ist deshalb die Jahresabrechnung der Hausverwaltung, nicht der Wirtschaftsplan.

Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze

Vermieten Sie günstiger an Ihre Tochter oder Ihre Eltern, gilt seit 2021 die Regel aus § 21 Abs. 2 EStG. Liegt die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können Sie die Werbungskosten voll absetzen. Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Prognose über den Totalüberschuss, und unter 50 Prozent werden die Kosten nur anteilig anerkannt.

Die ortsübliche Miete bedeutet dabei Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten. In Trier ist der qualifizierte Mietspiegel 2026 der Stadt die belastbarste Grundlage. Er weist für Wohnungen Mitte 2026 einen Orientierungswert von rund 12 Euro pro Quadratmeter kalt aus. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt die Untergrenze damit bei etwa 555 Euro Kaltmiete, zuzüglich der Nebenkosten im gleichen Verhältnis. Den genauen Wert für Ihre Lage und Ausstattung rechnen Sie am besten mit dem Steuerberater nach, denn der Mietspiegel unterscheidet nach Baujahr und Wohnlage.

Mein Rat: Überprüfen Sie Angehörigen-Mieten alle zwei bis drei Jahre. Die Marktmiete in Trier ist in den letzten Jahren gestiegen, die Familienmiete bleibt meist, wie sie ist. So rutscht man ohne es zu merken unter die Grenze.

Aus der Praxis: 2.600 Euro, die fast liegen geblieben wären

Im vergangenen Jahr kam ein Eigentümer aus Trier-Ehrang zu mir, weil er seine vermietete Dreizimmerwohnung verkaufen wollte. Beim Durchsehen der Unterlagen fiel mir auf, dass er drei Jahre lang das komplette Hausgeld als Werbungskosten angegeben und die Umlagen seines Mieters nie als Einnahmen erfasst hatte. Beides zusammen hätte sich fast ausgeglichen. Den Austausch der Wohnungstür und die neuen Fenster im Bad hatte er dagegen gar nicht eingetragen, weil er die Rechnungen „für den Verkauf“ aufbewahrt hatte. Sein Steuerberater konnte das für das letzte, noch offene Jahr nachholen. Am Ende standen rund 2.600 Euro weniger Steuern.

Mehr als alles andere zeigt mir dieser Fall: Wer vermietet, braucht einen Ordner pro Objekt, in dem jede Rechnung landet. Das hilft beim Verkauf ebenso wie bei der Steuer. Welche steuerlichen Punkte beim Verkauf einer vermieteten Wohnung dazukommen, allen voran die Zehn-Jahres-Frist, lesen Sie hier: [INTERNER LINK: "Vermietete Wohnung verkaufen" -> /ratgeber/vermietete-wohnung-verkaufen/].

Häufige Fragen zur Steuererklärung für Vermieter

Muss ich die Nebenkostenvorauszahlungen meines Mieters versteuern? Sie gehören zu den Einnahmen in der Anlage V. Weil Sie die bezahlten Nebenkosten gleichzeitig als Werbungskosten abziehen, gleicht sich das weitgehend aus.

Kann ich die Tilgung meines Kredits absetzen? Nein. Absetzbar sind nur die Zinsen. Die Tilgung ist Vermögensbildung, und der Wert des Gebäudes wird über die AfA berücksichtigt.

Ich wohne in Luxemburg und vermiete in Trier. Wo versteuere ich die Miete? Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Deutschland werden in Deutschland besteuert. Wer in Luxemburg wohnt, ist hier beschränkt steuerpflichtig und gibt eine Erklärung beim zuständigen Finanzamt ab. In Luxemburg können die Einkünfte trotzdem den Steuersatz beeinflussen. Das ist ein klarer Fall für einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung.

Lohnt sich ein Steuerberater für eine einzelne vermietete Wohnung? Im ersten Jahr nach dem Kauf fast immer. Dann wird der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt, die AfA festgelegt und die Nebenkosten des Kaufs richtig zugeordnet. Das wirkt sich auf die folgenden Jahrzehnte aus. Läuft die Vermietung danach ohne Besonderheiten, schaffen viele Eigentümer die Anlage V mit ELSTER selbst.

Kann ich eine vergessene Reparatur nachträglich absetzen? Solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist, also in der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe, können Sie Einspruch einlegen und die Kosten nachreichen. Danach wird es schwierig.

Ihr nächster Schritt

Die Steuererklärung ist Sache Ihres Steuerberaters, und das soll auch so bleiben. Was ich Ihnen bieten kann: eine fundierte Einschätzung, was Ihre vermietete Immobilie in Trier, im Hochwald oder an der Mosel heute wert ist, und welche ortsübliche Miete realistisch ist. Beides brauchen Sie bei der Kaufpreisaufteilung, bei Angehörigen-Mieten und spätestens bei einem Verkauf.

Die kostenlose Wertermittlung dauert nur wenige Minuten. Wenn Sie lieber persönlich sprechen, erreichen Sie mich unter 06503 9523963 oder über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Stand der Angaben: September 2026.

Über den Autor: Sandro Mezzarano ist zertifizierter Immobilienmakler (IHK) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Er ist seit 16 Jahren in der Region tätig und begleitet Eigentümer als selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH von Hermeskeil aus im Raum Trier, Hochwald und Mosel.

Quellen: § 46 und § 21 Abs. 2 EStG; § 82b EStDV; § 152 AO; BFH IX R 9/12 und IX R 14/12 (11.12.2012); BFH IX R 19/24 (14.01.2025); Stadt Trier, Hebesatzsatzung Grundsteuer; Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Trier 2026.