Zweitwohnungssteuer Rheinland-Pfalz: Wer zahlt sie wirklich

Die Zweitwohnungssteuer in Rheinland-Pfalz ist keine Landessteuer, sondern eine örtliche Aufwandsteuer, über die jede Kommune für sich entscheidet. Von den rund 2.300 Gemeinden im Land erheben sie derzeit nur etwa ein Dutzend, fast durchweg größere Städte und einzelne Tourismusorte. Der übliche Satz liegt bei 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. In unserer Region trifft das genau eine Kommune: die Stadt Trier, dort seit dem 1. Januar 2007. In den Landkreisen Trier-Saarburg, Bernkastel-Wittlich und im Eifelkreis Bitburg-Prüm zahlen Sie in der Fläche bislang nichts.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH in Hermeskeil, und begleite seit sechzehn Jahren Eigentümer und Käufer zwischen Hochwald und Mosel. In meiner täglichen Arbeit zwischen Hermeskeil und Trier sehe ich regelmäßig dieselben zwei Situationen, in denen diese Steuer plötzlich auf den Tisch kommt: beim Kauf einer Ferienwohnung und bei Berufstätigen, die sich in der Stadt Trier eine kleine Wohnung nehmen. In beiden Fällen fällt der Name der Steuer fast nie im Kaufgespräch. Er fällt ein Jahr später, wenn Post von der Stadt kommt. Ein Hinweis vorweg, den ich ernst meine: Ich bin kein Steuerberater. Was hier steht, ordnet die Rechtslage ein und zeigt Ihnen, welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater oder der zuständigen Stadtverwaltung stellen sollten.

Zweitwohnungssteuer in Rheinland-Pfalz: Welche Kommunen sie erheben

Die rechtliche Grundlage steht in Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes, der den Ländern die örtlichen Aufwandsteuern zuweist. Rheinland-Pfalz hat diese Befugnis über § 5 Absatz 2 des Kommunalabgabengesetzes an die Städte und Gemeinden weitergereicht. Jede Kommune beschließt also ihre eigene Satzung, ihren eigenen Steuersatz und ihre eigenen Ausnahmen. Eine landesweit einheitliche Regelung gibt es nicht, und das ist der Grund, warum die Auskunft in Trier anders ausfällt als in Bernkastel-Kues.

Diese Kommunen in Rheinland-Pfalz erheben die Steuer:

Kommune	Erhebung seit	Steuersatz
Schönau	01.01.1999	11 %
Worms	01.01.2003	10 %
Mainz	01.06.2005	10 %
Landau in der Pfalz	01.06.2006	10 %
Bad Neuenahr-Ahrweiler	01.01.2007	11 %
Trier	01.01.2007	10 %
Kaiserslautern	01.05.2009	10 %
Stromberg	01.07.2011	10 %
Ludwigshafen	01.01.2012	10 %
Koblenz	01.06.2012	10 %
Speyer	01.01.2026	Satzung 2026

Quelle: Satzungsübersicht auf zweitwohnsitzsteuer.de sowie die Angaben der Stadt Trier und der Stadt Speyer. Die Liste ist eine Momentaufnahme, kein Dauerzustand.

Speyer zeigt, in welche Richtung sich das bewegt. Der Stadtrat hat die Steuer im Dezember 2025 beschlossen, sie gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2026, und die Stadtverwaltung hat im Frühjahr 2026 rund 1.250 Personen mit Nebenwohnsitz angeschrieben und zur Steuererklärung aufgefordert. Die Begründung der Stadt ist bemerkenswert offen: Wer mit Nebenwohnsitz gemeldet ist, nutzt die städtische Infrastruktur, zählt aber im kommunalen Finanzausgleich nicht mit. Genau diese Rechnung stellen im Moment viele Kämmerer auf. In der Eifel hat die Stadt Daun den Weg bereits eingeschlagen und die Einführung Ende 2025 beschlossen.

Was rechtlich als Zweitwohnung gilt

Besteuert wird das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung, nicht das Eigentum daran. Die Zweitwohnungssteuer ist damit eine Aufwandsteuer: Sie greift den wirtschaftlichen Aufwand ab, den jemand für seine persönliche Lebensführung betreibt. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder sonst nutzungsberechtigt sind, spielt keine Rolle. Wo Ihre Hauptwohnung liegt, ebenfalls nicht.

Welche Wohnung die Hauptwohnung ist, bestimmt § 21 des Bundesmeldegesetzes und nicht Ihr Wunsch. Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung, im Zweifel die, an der der Schwerpunkt Ihrer Lebensbeziehungen liegt. Jede weitere Wohnung im Inland ist Nebenwohnung. Anzumelden ist sie innerhalb von zwei Wochen; wer das versäumt, begeht nach § 54 Bundesmeldegesetz eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Die Steuerverwaltungen greifen für ihre Anschreiben genau auf diese Meldedaten zu. Wer in Trier eine Nebenwohnung anmeldet, taucht damit früher oder später auch bei der Abteilung Kommunale Abgaben auf.

Eine Anmerkung zur Schreibweise, damit Sie beim Nachlesen nicht stutzen: In den Satzungen selbst heißt sie meist „Zweitwohnungsteuer", auf den Formularen der Stadtverwaltungen und in vielen Suchanfragen taucht sie als Zweitwohnsitzsteuer auf. In Rheinland-Pfalz bezeichnen alle drei Schreibweisen dieselbe Abgabe. Ich bleibe im Folgenden bei Zweitwohnungssteuer.

Wie hoch die Zweitwohnungssteuer in Trier ausfällt

Die Stadt Trier erhebt 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete, also der Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Nutzen Sie die Wohnung selbst oder überlassen Sie sie unentgeltlich, tritt an die Stelle der tatsächlichen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Erhoben wird die Steuer auf Grundlage einer Steuererklärung, gezahlt wird in vier Teilbeträgen zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Angesetzt werden nur volle Monate.

Was das konkret bedeutet, zeigen zwei Rechnungen.

Angemietete Zweitwohnung. Bei einer Nettokaltmiete von 250 Euro im Monat ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 3.000 Euro. Die Zweitwohnungssteuer beträgt 300 Euro im Jahr, also 75 Euro je Quartalsrate. Dieses Beispiel verwendet die Stadt Trier selbst in ihren Hinweisen.

Eigene Wohnung, selbst genutzt. Hier wird es teurer, und das übersehen viele Eigentümer. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, und die lässt sich in Trier belastbar aus dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB ableiten, Ausgabe 2026. Für Wohnungen liegt der Orientierungswert bei rund 12 Euro je Quadratmeter Kaltmiete. Eine selbst genutzte 60-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kommt damit auf rund 720 Euro im Monat und 8.640 Euro im Jahr. Die Zweitwohnungssteuer läge bei etwa 864 Euro jährlich. Bei vielen Eigentumswohnungen dieser Größe liegt das über der jährlichen Grundsteuer für dasselbe Objekt. Vergleichen Sie die beiden Beträge ruhig einmal nebeneinander, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Der Unterschied zu den beiden anderen Steuern rund um die Immobilie ist scharf: Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz fällt mit 5,0 Prozent einmalig beim Erwerb an. Die Grundsteuer trifft jedes Grundstück jährlich, unabhängig davon, wer dort wohnt. Die Zweitwohnungssteuer trifft dagegen nur die Person, die sich eine zweite Wohnung leistet, und nur in den wenigen Kommunen, die eine Satzung haben.

Wer keine Zweitwohnungssteuer zahlt

Die Ausnahmen sind der eigentlich interessante Teil, weil sie in der Praxis häufiger greifen, als die Betroffenen ahnen.

Die Wohnung ist reine Kapitalanlage

Das ist der wichtigste Befreiungsgrund für Eigentümer. Eine Aufwandsteuer setzt einen Aufwand für die persönliche Lebensführung voraus. Wer eine Wohnung ausschließlich hält, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, betreibt keinen solchen Aufwand. Das Bundesverwaltungsgericht hat daher entschieden, dass Kommunen von Verfassungs wegen gehalten sind, Wohnungen von der Steuer auszunehmen, die als reine Geld- oder Vermögensanlage gehalten werden.

Der Haken steckt in einem einzigen Wort: ausschließlich. Entscheidend ist nicht, ob Sie die Wohnung tatsächlich selbst nutzen, sondern ob Sie sie nutzen könnten. Behalten Sie sich zwei Wochen im Sommer für die eigene Familie vor, ist es keine reine Kapitalanlage mehr. Steht die Wohnung leer, weil sich kein Mieter findet, hilft das ebenfalls nicht automatisch weiter: Die Steuer ist nach der Rechtsprechung keine Sanktion für erfolglose Vermietung, sondern die Besteuerung eines Aufwands, und dieser Aufwand kann auch in der bloßen Vorhaltemöglichkeit liegen. Beurteilt wird der Einzelfall anhand aller objektiven Umstände, und die Verhältnisse vergangener Jahre liefern dabei die wichtigsten Anhaltspunkte. Ein durchgehender Vermittlungsvertrag mit einer Agentur, lückenlose Buchungsunterlagen und ein Mietvertrag ohne Eigennutzungsvorbehalt sind die Belege, die zählen.

Verheiratete mit berufsbedingter Zweitwohnung

Das Bundesverfassungsgericht hat am 11. Oktober 2005 entschieden (1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03), dass die Besteuerung einer aus beruflichen Gründen gehaltenen Zweitwohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten, dessen Ehewohnung in einer anderen Gemeinde liegt, die Ehe benachteiligt und gegen Artikel 6 Absatz 1 Grundgesetz verstößt. Die Satzung der Stadt Trier enthält diese Befreiung ausdrücklich. Wichtig ist die Kehrseite: Für unverheiratete Paare gilt sie nicht. Wer mit seiner Partnerin zusammenlebt, ohne verheiratet zu sein, und unter der Woche in Trier wohnt, zahlt.

Das Kinderzimmer bei den Eltern

Studierende sind grundsätzlich steuerpflichtig, das hat das Bundesverwaltungsgericht am 13. Mai 2009 bestätigt (9 C 6.08 und 9 C 7.08). Für eine Universitätsstadt wie Trier ist das eine relevante Gruppe. Die Stadt nimmt allerdings auswärts Studierende und Auszubildende aus, die ihr Zimmer bei den Eltern in Trier als Nebenwohnung gemeldet haben. Wer also aus Hermeskeil oder Wittlich zum Studium fortzieht und das Elternhaus als Nebenwohnsitz behält, zahlt für die Dauer der Ausbildung nichts.

Heime und soziale Einrichtungen

Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen von Trägern der Wohlfahrtspflege und der Jugendhilfe, Pflege- und Altenheime sowie Frauenhäuser. Personen unter 18 Jahren sind ohnehin nicht steuerpflichtig.

Ferienwohnung an Mosel und in der Eifel

Wenn Sie eine Ferienwohnung in Bernkastel-Kues, ein Haus bei Traben-Trarbach oder ein Objekt in der Vulkaneifel im Blick haben, lautet die Antwort heute in aller Regel: keine Zweitwohnungssteuer. Weder die Verbandsgemeinden an der Mittelmosel noch die Eifelkommunen im Eifelkreis Bitburg-Prüm erheben sie flächendeckend. Das unterscheidet unsere Region deutlich von Nord- und Ostsee oder vom Alpenraum, wo die Steuer zum Standardrepertoire der Fremdenverkehrsgemeinden gehört.

Verlassen würde ich mich darauf trotzdem nicht. Der Beschluss in Daun und die Einführung in Speyer zeigen, dass die Kommunen dieses Instrument gerade wiederentdecken. Eine Satzung ist schnell beschlossen, und sie kann rückwirkend zum Jahresbeginn gelten. Mein Rat vor jedem Kauf einer Zweitimmobilie: ein Anruf bei der Verbandsgemeindeverwaltung, bevor Sie zum Notar gehen. Die Frage lautet nicht nur „Erheben Sie eine Zweitwohnungssteuer?", sondern auch „Ist eine geplant oder beraten?". Das kostet zehn Minuten und beantwortet eine Position, die Sie sonst zwanzig Jahre lang bezahlen.

Die übrigen Prüfpunkte beim Kauf einer Zweitimmobilie, vom Bebauungsplan über den Pachtgrund bis zur Eigenkapitalanforderung der Bank, habe ich im Ratgeber Wochenendhaus in der Eifel kaufen zusammengestellt.

Zweitwohnungssteuer absetzen: die 1.000-Euro-Grenze

Wer die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen hält, kann die Kosten im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten geltend machen. Für die Unterkunftskosten gilt dabei ein Höchstbetrag von 1.000 Euro im Monat.

Hier ist in den vergangenen Jahren eine wichtige Entscheidung gefallen, die noch nicht überall angekommen ist. Der Bundesfinanzhof hat am 13. Dezember 2023 (VI R 30/21) geurteilt, dass die Zweitwohnungssteuer zu den Unterkunftskosten zählt und damit unter diesen Höchstbetrag fällt. Ist der Betrag durch Miete und Nebenkosten bereits ausgeschöpft, wirkt sich die Steuer steuerlich also gar nicht mehr aus. In Trier mit Kaltmieten um 12 Euro je Quadratmeter ist die Grenze bei einer kleinen Wohnung selten erreicht, in München oder Frankfurt regelmäßig. Aufwendungen für Einrichtungsgegenstände und Hausrat bleiben nach derselben Rechtsprechung außen vor und sind zusätzlich abziehbar.

Ein ehrlicher Vorbehalt für die Pendler nach Luxemburg, weil ich diese Frage oft gestellt bekomme: Der Werbungskostenabzug setzt Einkünfte voraus, die in Deutschland besteuert werden. Wer sein Gehalt in Luxemburg versteuert, kann diese Rechnung nicht ohne Weiteres aufmachen. Das gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters, nicht auf den Ihres Maklers. Zum Zusammenspiel von Wohnsitz und Besteuerung im Grenzraum habe ich das Wichtigste im Ratgeber Immobilie kaufen als Luxemburg-Pendler aufgeschrieben.

Wenn der Bescheid auf einem alten Maßstab beruht

Für alle, die seit Jahren zahlen, lohnt sich an dieser Stelle ein Blick ins Kleingedruckte. Das Bundesverfassungsgericht hat am 18. Juli 2019 (1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13) entschieden, dass eine Zweitwohnungssteuer, die auf der Jahresrohmiete nach den Einheitswerten von 1964 aufbaut, mit dem Gleichheitssatz unvereinbar ist. Die Wertverzerrungen von mehr als einem halben Jahrhundert lassen sich nicht mehr rechtfertigen. Betroffene Satzungen sind seit dem 1. April 2020 nicht mehr anwendbar.

Für Trier bedeutet das Entwarnung: Die Stadt rechnet mit der aktuellen Nettokaltmiete. Wenn Sie aber außerhalb der Region eine Zweitwohnung halten und dort seit Jahren Bescheide bekommen, lohnt ein Blick in die Satzung, nach welchem Maßstab gerechnet wird. Steht dort „Jahresrohmiete" mit Bezug auf 1964, gehört das geprüft.

Was das beim Kauf und beim Verkauf bedeutet

Beim Kauf gehört die Zweitwohnungssteuer in dieselbe Zeile wie Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und Instandhaltungsrücklage: in die laufenden Kosten, mit denen Sie zwei Jahrzehnte leben. Bei einer selbst genutzten Zweitwohnung in Trier reden wir über einen mittleren dreistelligen bis knapp vierstelligen Betrag pro Jahr. Über zwanzig Jahre ist das der Preis einer neuen Küche. In keinem Exposé, das mir bislang untergekommen ist, stand diese Position drin.

Beim Verkauf einer Wohnung, die als Kapitalanlage vermietet ist, kann die Steuerfrage sogar ein Verkaufsargument sein. Ein Objekt mit sauber dokumentierter Dauervermietung löst beim Käufer keine Zweitwohnungssteuer aus, ein Objekt mit Eigennutzungsvorbehalt im Vermittlungsvertrag möglicherweise schon. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte die Mietverträge und Vermittlungsunterlagen der letzten Jahre deshalb vollständig beisammen haben. Bei den Objekten, die ich vermarkte, hat dieser Punkt seinen festen Platz in der Unterlagenliste.

Häufige Fragen zur Zweitwohnungssteuer in Rheinland-Pfalz

Muss ich in Hermeskeil, Saarburg oder Wittlich Zweitwohnungssteuer zahlen? Nach derzeitigem Stand nicht. Keine dieser Kommunen hat eine entsprechende Satzung. Da jede Gemeinde eigenständig entscheidet und die Beschlusslage sich ändern kann, fragen Sie vor einem Kauf direkt bei der Verbandsgemeindeverwaltung nach.

Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer in Trier? Sie beträgt 10 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete und wird seit dem 1. Januar 2007 erhoben. Bei Eigennutzung tritt die ortsübliche Vergleichsmiete an die Stelle der tatsächlichen Miete. Gezahlt wird in vier Quartalsraten.

Fällt für eine vermietete Ferienwohnung Zweitwohnungssteuer an? Nicht, wenn sie eine reine Kapitalanlage ist und Ihnen für die eigene Nutzung nicht zur Verfügung steht. Sobald Sie sich Eigennutzung offenhalten, etwa durch einen Vorbehalt im Vermittlungsvertrag oder durch selbst geblockte Wochen, kippt die Einordnung. Die Behörde würdigt dabei den Einzelfall anhand objektiver Umstände, und Ihre Buchungs- und Vertragsunterlagen der Vorjahre sind das entscheidende Beweismittel. Klären Sie diese Frage vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater, nicht nach dem ersten Bescheid.

Kann ich die Zweitwohnungssteuer von der Steuer absetzen? Bei beruflich veranlasster doppelter Haushaltsführung zählt sie zu den Unterkunftskosten und fällt damit unter den monatlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro. Das hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden. Ist der Höchstbetrag durch die Miete schon ausgeschöpft, bleibt für die Steuer kein Abzug mehr.

Was passiert, wenn ich die Nebenwohnung nicht anmelde? Die Anmeldung ist innerhalb von zwei Wochen Pflicht. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Bundesmeldegesetz und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Die Steuer entfällt dadurch nicht: Kommunen gleichen Melderegister und Steuerakte ab und setzen rückwirkend fest.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie über eine Zweitwohnung oder eine Ferienimmobilie in der Region nachdenken, rechnen wir die laufenden Kosten gemeinsam durch, bevor Sie ein Angebot abgeben. Über die kostenlose Marktwerteinschätzung bekommen Sie eine Einordnung zum Angebotspreis, über die Kontaktseite oder telefonisch unter 06503 9523963 vereinbaren wir ein Gespräch. Aktuelle Objekte finden Sie unter unseren Immobilien.

Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Bei diesem Thema heißt das: Ich sage Ihnen, welche Kosten auf Sie zukommen, auch wenn sie im Exposé nicht stehen. Die steuerliche Bewertung Ihres konkreten Falls gehört anschließend in die Hände Ihres Steuerberaters.

Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wuestenrot Immobilien GmbH mit Sitz in der Saarstraße 1 in Hermeskeil und zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn). 2025 wurde er vom Handelsblatt für exzellente Kundenberatung ausgezeichnet.