Eintragung Grundbuch Erbe: Fristen und Kosten in Trier

Die Eintragung im Grundbuch nach einem Erbe kostet Sie keinen Cent, solange der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beim Grundbuchamt eingeht. Sie brauchen dazu einen schriftlichen Antrag und einen Nachweis über Ihr Erbrecht, und Sie müssen beides beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Einen Notar brauchen Sie dafür nicht. Läuft die Frist ab, richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie: Bei einem Haus im Wert von 300.000 Euro sind das 635 Euro.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil, und begleite seit über 16 Jahren Eigentümer im Hochwald, im Raum Trier und an der Mosel. Erbfälle sind ein großer Teil dieser Arbeit, weil die Generation, die hier in den Sechzigern und Siebzigern gebaut hat, ihre Häuser gerade weitergibt. Das Grundbuch ist dabei der Punkt, an dem am meisten Geld liegen bleibt, ganz ohne Streit und ganz ohne Steuerfrage: einfach, weil zwei Jahre schneller vorbei sind, als es sich anfühlt. Vorweg der ernst gemeinte Hinweis: Ich bin weder Notar noch Rechtsanwalt. Was hier steht, ordnet ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Eintragung im Grundbuch nach dem Erbe: Was das Grundbuchamt von Ihnen braucht

Mit dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie automatisch auf die Erben über. Das regelt § 1922 BGB, dafür ist keine Urkunde und kein Behördengang nötig. Sie sind also Eigentümer, bevor Sie irgendetwas unternommen haben.

Das Grundbuch weiß davon nichts. Es wird nicht von Amts wegen berichtigt, sondern nur auf Antrag nach § 13 GBO. Bis dieser Antrag gestellt ist, steht im Bestandsverzeichnis weiter der Name eines Menschen, der nicht mehr lebt. Juristisch nennt sich das ein unrichtiges Grundbuch, und der Vorgang, der es wieder richtig macht, heißt Grundbuchberichtigung.

Definition: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist die Eintragung der Erben als neue Eigentümer anstelle des Verstorbenen. Sie ist kein Rechtsgeschäft, sondern die Anpassung des Registers an eine Rechtslage, die durch den Erbfall schon eingetreten ist. Deshalb fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an, und deshalb ist auch keine notarielle Beurkundung erforderlich.

Der Antrag selbst ist unspektakulär. Ein Brief an das Grundbuchamt genügt, in dem Sie das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstück oder mit dem Grundbuchblatt bezeichnen, den Erbfall mitteilen und die Berichtigung beantragen. Die meisten Amtsgerichte in Rheinland-Pfalz stellen dafür ein Formular als PDF bereit. Bei mehreren Erben reicht es, wenn einer den Antrag für alle stellt.

Die Zwei-Jahres-Frist: der wichtigste Termin im Erbfall

Die Gebührenbefreiung steht in der Vorbemerkung 1.4.1 zum Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes: Die Gebühr für die Eigentümereintragung nach Nummer 14110 wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.

An dieser Frist hängen einige Details, die in der Praxis über die Befreiung entscheiden. Sie beginnt am Todestag, nicht mit der Testamentseröffnung und nicht mit der Erteilung des Erbscheins. Es zählt allein der Eingang des Antrags, nicht der Tag, an dem das Grundbuchamt tatsächlich einträgt. Und eine Verzögerung im Erbscheinverfahren verlängert die Frist nicht, auch dann nicht, wenn Sie sie nicht zu verantworten haben.

Daraus folgt der praktisch wichtigste Rat dieses Artikels: Stellen Sie den Antrag früh, auch wenn der Erbnachweis noch fehlt. Sie können ihn nachreichen. Wer wartet, bis alle Unterlagen beisammen sind, verliert die Befreiung genau in den Fällen, in denen ein Erbscheinverfahren sich über Monate zieht, und das ist bei einer größeren Erbengemeinschaft eher die Regel als die Ausnahme.

Nach Ablauf der zwei Jahre fällt eine volle Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes an, bemessen am Wert der Immobilie:

Wert der Immobilie	Gebühr für die Eintragung
150.000 Euro	354 Euro
250.000 Euro	535 Euro
300.000 Euro	635 Euro
400.000 Euro	785 Euro
500.000 Euro	935 Euro

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Hochwald liegt der Betrag also bei rund 500 bis 600 Euro, für ein Objekt in einer guten Trierer Lage schnell beim Doppelten. Das ist kein Vermögen, aber es ist Geld, das durch eine Unterschrift und eine Briefmarke vermeidbar gewesen wäre.

Erbschein oder notarielles Testament: welcher Nachweis genügt

Hier liegt die zweite große Kostenfrage, und sie entscheidet sich nicht am Grundbuchamt, sondern daran, wie der Erblasser sein Testament gemacht hat.

§ 35 GBO verlangt für den Nachweis der Erbfolge grundsätzlich einen Erbschein. Beruht die Erbfolge aber auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, also auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügt die Vorlage dieser Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein Erbschein ist dann nicht erforderlich.

Bei einem handschriftlichen Testament sieht es anders aus. Es ist wirksam, es reicht dem Grundbuchamt als Nachweis aber nicht, und Sie brauchen den Erbschein. Dasselbe gilt, wenn kein Testament existiert und die gesetzliche Erbfolge greift.

Der Erbschein ist der teurere Weg. Das Nachlassgericht berechnet zwei volle Gebühren nach derselben Tabelle B, eine für die Erteilung und eine für die eidesstattliche Versicherung. Bemessungsgrundlage ist der Reinnachlass, also das Vermögen nach Abzug der Schulden. Bei einem Reinnachlass von 300.000 Euro liegen Sie damit bei rund 1.270 Euro, bei 500.000 Euro bei rund 1.870 Euro.

Rechnen Sie das gegen: Ein notarielles Testament kostet zu Lebzeiten einen Bruchteil dieser Summe. Wer heute überlegt, wie er seine Immobilie weitergibt, sollte das wissen. Was bei der Gestaltung zu Lebzeiten sonst zählt, steht in meinem Ratgeber Immobilie vererben oder verschenken.

Ein Spartipp aus der Praxis, den kaum jemand nutzt: Führt dasselbe Amtsgericht sowohl die Nachlassakte als auch das Grundbuch, können Sie im Antrag auf die Nachlassakte Bezug nehmen, statt eine Ausfertigung des Erbscheins beizulegen. Das erspart Ihnen die Gebühr für die zusätzliche Ausfertigung.

Welches Amtsgericht in unserer Region zuständig ist

Diesen Punkt bekomme ich häufiger falsch erzählt als jeden anderen: Es sind oft zwei verschiedene Gerichte.

Für den Erbschein ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers zuständig. Für die Grundbuchberichtigung ist das Grundbuchamt zuständig, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Beides sind Abteilungen von Amtsgerichten, aber eben nicht zwingend desselben.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Der Vater lebte in einer Wohnung in Trier-Süd, das Elternhaus steht in Zerf. Der Erbschein kommt dann vom Nachlassgericht Trier, die Grundbuchberichtigung läuft über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hermeskeil. Zwei Anträge, zwei Häuser, zwei Aktenzeichen.

Nachlass- und Grundbuchsachen sind in Rheinland-Pfalz nicht an einem Gericht zusammengezogen. Jedes Amtsgericht im Landgerichtsbezirk Trier führt seine eigenen Grundbücher: Trier, Hermeskeil, Saarburg, Wittlich, Bernkastel-Kues, Bitburg, Prüm und Daun. Das ist bemerkenswert, weil andere Bereiche längst konzentriert sind. Zwangsversteigerungen haben Hermeskeil und Saarburg an das Amtsgericht Trier abgegeben, das Gesellschaftsregister für den gesamten Bezirk liegt beim Amtsgericht Wittlich. Beim Grundbuch ist es beim Ortsprinzip geblieben.

Maßgeblich ist die Gemarkung, nicht die Postleitzahl. Wenn Sie unsicher sind, hilft ein Blick in den alten Grundbuchauszug. Die Grundbücher werden in Rheinland-Pfalz inzwischen elektronisch geführt; ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Als Erbe haben Sie das für die Einsicht nötige berechtigte Interesse, ein Kaufinteresse allein genügt dagegen nicht.

Erbengemeinschaft: Eintragung zu gesamter Hand

Erben mehrere Personen gemeinsam, werden sie nach § 47 GBO nicht mit Bruchteilen eingetragen, sondern gemeinschaftlich mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft". Im Grundbuch steht dann keine Quote, die Sie einzeln verkaufen könnten. Der Nachlass gehört allen zusammen, und über die Immobilie kann nur gemeinsam verfügt werden.

Ein Miterbe kann die Berichtigung für die gesamte Gemeinschaft beantragen und sollte das auch tun, wenn die Frist drückt. Die anderen müssen dafür nicht mitwirken.

Die eigentliche Arbeit beginnt danach, bei der Auseinandersetzung. Übernimmt einer der Miterben das Haus und zahlt die anderen aus, ist das eine zweite Grundbuchänderung, und die ist nicht mehr gebührenfrei, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht. Sie muss notariell beurkundet werden.

Steuerlich ist dieser Schritt zunächst begünstigt: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nummer 3 Grunderwerbsteuergesetz von der Steuer befreit. Es gibt dabei allerdings eine Falle, die teuer wird. Wandelt die Gemeinschaft das Eigentum vorher in Bruchteilseigentum um, gehört das Grundstück nicht mehr zum Nachlass, und ein späterer Erwerb durch einen Miterben löst die volle Grunderwerbsteuer aus. In Rheinland-Pfalz sind das 5,0 Prozent, bei einem Objektwert von 320.000 Euro also 16.000 Euro für einen Vorgang, der zwei Schritte früher steuerfrei gewesen wäre. Lassen Sie die Reihenfolge vor der Beurkundung mit dem Notar und Ihrem Steuerberater durchsprechen. Wie die Steuer im Übrigen berechnet wird, erklärt mein Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz.

Der Sonderfall Verkauf: die Voreintragung, die Sie sich sparen können

Jetzt der Punkt, an dem ich als Makler regelmäßig für Erleichterung sorge. Viele Erben glauben, sie müssten erst selbst im Grundbuch stehen, bevor sie verkaufen dürfen. Das ist nicht so.

§ 39 GBO verlangt zwar grundsätzlich, dass der Betroffene eingetragen ist, bevor sein Recht geändert wird. § 40 GBO nimmt Erben davon ausdrücklich aus: Ist die betroffene Person Erbe des eingetragenen Berechtigten, gilt das Voreintragungserfordernis nicht, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll. Auf Deutsch: Sie können die Immobilie direkt an den Käufer übertragen lassen, ohne den Zwischenschritt über Ihren eigenen Eintrag.

Wer also ohnehin verkauft und den Notartermin in absehbarer Zeit hat, kann sich die Berichtigung häufig komplett sparen. Es bleibt bei einer einzigen Umschreibung, nämlich der auf den Käufer, und deren Kosten trägt üblicherweise der Käufer. Zwei Bedingungen bleiben aber bestehen: Der Erbnachweis muss dem Grundbuchamt vorliegen, den brauchen Sie also in jedem Fall. Und bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben den Kaufvertrag mit unterschreiben.

Meine Empfehlung: Ist der Verkauf innerhalb der zwei Jahre realistisch, sprechen Sie diesen Weg mit dem Notar durch, bevor Sie den Berichtigungsantrag stellen. Ist der Verkauf offen oder soll das Haus in der Familie bleiben, beantragen Sie die Berichtigung sofort. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie steuerlich und zeitlich zu beachten ist, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen, den Ablauf des Notartermins beschreibt der Beitrag zum Immobilien-Kaufvertrag.

Was noch im Grundbuch auftaucht, wenn ein Erbfall dahintersteht

Bei geerbten Objekten in unserer Region lohnt ein Blick in Abteilung II, also auf die Lasten und Beschränkungen. Diese Einträge begegnen mir dort besonders oft.

Ein Nacherbenvermerk steht im Grundbuch, wenn das Testament Vor- und Nacherbfolge anordnet, etwa nach dem Muster „zunächst der überlebende Ehepartner, danach die Kinder". Der Vorerbe ist dann in seiner Verfügungsmacht beschränkt (§ 2113 BGB) und kann ohne Zustimmung des Nacherben nicht wirksam verkaufen. Das ist kein Hindernis, wenn alle Beteiligten an einem Tisch sitzen, aber es ist ein Grund, den Vermerk vor der Vermarktung zu klären und nicht erst beim Notar.

Ein Testamentsvollstreckervermerk zeigt, dass nicht die Erben, sondern der Testamentsvollstrecker über den Nachlass verfügt. Dann ist er Ihr Ansprechpartner im Verkauf.

Und schließlich die alten Rechte, die im ländlichen Bestand des Hochwalds und der Eifel dazugehören: lebenslange Wohnrechte, Nießbrauch, Wege- und Überfahrtsrechte für Nachbarn oder ehemalige Hofflächen. Ein Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten, verschwindet aber nicht von allein aus dem Grundbuch. Für die Löschung braucht das Amt die Sterbeurkunde. Ich habe mehr als einmal erlebt, dass ein längst gegenstandsloses Wohnrecht noch eingetragen war und einen Kaufinteressenten verunsichert hat, obwohl es rechtlich keine Rolle mehr spielte.

Was passiert, wenn Sie nichts tun

Rechtlich verlieren Sie Ihr Eigentum nicht. Sie bleiben Eigentümer, auch wenn im Grundbuch ein Verstorbener steht. Bequem ist es trotzdem nicht. Nach § 82 GBO soll das Grundbuchamt die Erben zur Stellung des Antrags anhalten und kann das mit Zwangsgeld durchsetzen; in den ersten zwei Jahren wird davon in der Regel abgesehen.

Praktisch spürbar wird die Lücke an anderer Stelle: Eine alte Grundschuld lässt sich nicht löschen, eine Bank finanziert nichts gegen ein Grundstück, dessen Eigentümerangabe nicht stimmt, und jeder Vorgang am Objekt beginnt mit dem Nachweis, dass Sie überhaupt verfügen dürfen. Je länger der Erbfall zurückliegt, desto aufwendiger wird dieser Nachweis. Der schwierigste Fall ist dabei nie der säumige Alleinerbe, sondern das Haus, in dem seit dem Erbfall eine Generation übersprungen wurde und am Ende ein halbes Dutzend Personen an verschiedenen Wohnorten mitwirken muss. Dann kostet ein Vorgang, der heute ein Brief gewesen wäre, später ein Erbscheinverfahren mit Rechtsanwalt.

Häufige Fragen zur Eintragung im Grundbuch nach dem Erbe

Wie lange dauert die Grundbuchberichtigung? Liegt der Erbnachweis vollständig vor, sind einige Wochen üblich. Fehlt der Erbschein noch, richtet sich die Gesamtdauer nach dem Nachlassgericht, und dort können bei einer größeren Erbengemeinschaft mehrere Monate zusammenkommen.

Brauche ich für die Eintragung einen Notar? Nein. Die Berichtigung nach einem Erbfall können Sie selbst beim Grundbuchamt beantragen. Ein Notar wird erst nötig, wenn Sie über die Immobilie verfügen, also beim Verkauf oder bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

Was kostet die Eintragung, wenn die zwei Jahre abgelaufen sind? Eine volle Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes, bemessen am Wert der Immobilie. Bei 250.000 Euro sind das 535 Euro, bei 500.000 Euro 935 Euro. Die Kosten für den Erbschein fallen davon unabhängig an, sie entstehen beim Nachlassgericht.

Fällt bei der Eintragung Grunderwerbsteuer an? Nein. Der Erwerb durch Erbfall ist nach § 3 Nummer 2 Grunderwerbsteuergesetz von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Erbschaftsteuer ist eine andere Frage und hängt an Ihrem persönlichen Freibetrag.

Können wir die Immobilie verkaufen, bevor wir eingetragen sind? Ja. § 40 GBO befreit Erben in diesem Fall von der Voreintragung, sodass direkt auf den Käufer umgeschrieben werden kann. Der Erbnachweis muss dem Grundbuchamt gleichwohl vorliegen, und bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben unterschreiben.

Prüfen Sie zuerst das Datum

Wenn Sie in den letzten zwei Jahren geerbt haben, ist Ihre Aufgabe für diese Woche überschaubar: Todestag nachsehen, Antrag schreiben, abschicken. Das kostet Sie nichts und nimmt Ihnen später eine Menge Arbeit ab.

Wenn Sie ohnehin überlegen, was mit dem Haus passieren soll, sprechen wir vorher darüber. Ob die Berichtigung sich lohnt oder der Weg über § 40 GBO der bessere ist, hängt daran, wie realistisch ein Verkauf in den nächsten Monaten ist, und dafür brauchen Sie zuerst eine belastbare Zahl. Rufen Sie mich an unter 06503 9523963 oder fordern Sie eine kostenlose Wertermittlung an; was diese Bewertung im Raum Trier leistet, lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung Trier. Ich sage Ihnen auch, wenn Warten die klügere Entscheidung ist. Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Für alles Weitere erreichen Sie mich über das Kontaktformular.

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Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit Büro in der Saarstraße in Hermeskeil und seit über 16 Jahren als zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) im Hochwald, im Raum Trier und an der Mosel tätig. Focus Money hat ihn 2025 für höchste Beratungskompetenz ausgezeichnet. Dieser Artikel gibt den Rechtsstand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Gestaltung eines Erbfalls, die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft und alle steuerlichen Fragen wenden Sie sich an einen Notar, einen Fachanwalt für Erbrecht oder Ihren Steuerberater.