Eigenbedarfskündigung nach Immobilienkauf in Trier

Eine Eigenbedarfskündigung nach dem Immobilienkauf ist möglich, aber erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, und sie verschafft Ihnen die Wohnung frühestens Monate später. Bei einer Wohnung, die nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, kommt eine Sperrfrist von drei Jahren obendrauf. Die in Berlin oder München geltende Zehnjahresfrist gibt es in Trier nicht: Rheinland-Pfalz hat von der entsprechenden Ermächtigung nie Gebrauch gemacht.

Ich bin Sandro Mezzarano, selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien in Hermeskeil, und begleite seit über 16 Jahren Käufer und Eigentümer im Hochwald, im Raum Trier und an der Mosel. Vermietete Objekte sind hier regelmäßig im Angebot, oft spürbar günstiger als leerstehende, und die Frage kommt bei fast jeder Besichtigung: Wann kann ich selbst einziehen? Die ehrliche Antwort fällt kürzer aus, als vielen lieb ist. Vorweg der ernst gemeinte Hinweis: Ich bin kein Rechtsanwalt. Was hier steht, ordnet ein und ersetzt keine mietrechtliche Beratung im Einzelfall.

Kauf bricht nicht Miete: Sie kaufen den Mietvertrag mit

Der Satz steht so nicht im Gesetz, trifft die Sache aber genau. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Wohnraums in den bestehenden Mietvertrag ein, und zwar zu unveränderten Bedingungen. Die Miethöhe gilt weiter, ebenso jede Nebenabrede, die vor zwanzig Jahren einmal getippt wurde. Sie können den Vertrag weder neu verhandeln noch beenden, nur weil das Objekt den Eigentümer gewechselt hat.

Mitgekauft ist auch die Kaution. Nach § 566a BGB haften Sie dem Mieter für die Rückzahlung, selbst wenn Ihnen der Verkäufer das Geld nie überwiesen hat. Deshalb gehört die Kaution in den Kaufvertrag, samt Nachweis über Höhe und Anlage. Was sonst noch in die Urkunde gehört, steht im Ratgeber Der Immobilien-Kaufvertrag.

Definition: Eigenbedarf nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Angehörige seines Haushalts oder für Familienangehörige benötigt. Er ist kein Recht des Käufers, sondern ein berechtigtes Interesse des Vermieters, das im Streitfall vor Gericht bewiesen werden muss.

Entscheidend für den Zeitpunkt ist nicht der Notartermin. Vermieter werden Sie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen im Bezirk der Amtsgerichte Trier und Hermeskeil je nach Auslastung und Kaufpreisfälligkeit häufig zwei bis vier Monate. Eine Kündigung, die Sie vorher aussprechen, ist unwirksam, und mit dieser Fehlerquelle fangen die meisten Auseinandersetzungen an, die ich mitbekomme.

Die Sperrfrist nach § 577a BGB und warum sie in Trier kürzer ist als behauptet

Hier verwechseln selbst gut gemeinte Ratgeber zwei völlig verschiedene Fälle. Die Sperrfrist ist keine allgemeine Wartezeit nach jedem Immobilienkauf. Sie greift nur unter einer engen Voraussetzung.

Wann die Sperrfrist überhaupt gilt

§ 577a Absatz 1 BGB verlangt, dass an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert wurde. Der Mieter muss also zuerst eingezogen sein, danach wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, danach wurde verkauft. Nur in dieser Reihenfolge können Sie sich drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf berufen.

War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung im Grundbuch, gilt die Sperre nicht. Und sie gilt ebenfalls nicht, wenn Sie ein vermietetes Einfamilienhaus in Konz kaufen oder ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus in Trier-West, das nie in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Diese Unterscheidung ist in unserer Region wichtiger als anderswo, weil der typische Bestand im Hochwald aus Ein- und Zweifamilienhäusern besteht, die nie eine Teilungserklärung gesehen haben.

Rheinland-Pfalz hat keine Verordnung erlassen

Nach § 577a Absatz 2 BGB dürfen die Landesregierungen die drei Jahre auf bis zu zehn Jahre verlängern, für Gebiete, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Genutzt haben das bislang Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. In der Übersicht des Deutschen Mieterbunds steht Rheinland-Pfalz mit dem Eintrag „keine".

Für Trier, Saarburg, Bernkastel-Kues und jede andere Gemeinde im Land heißt das: Es bleibt bei der bundesgesetzlichen Dreijahresfrist, wenn sie denn überhaupt einschlägig ist. Dazu passt die Entwicklung beim Mietrecht insgesamt. Mit der neuen Mietpreisbegrenzungsverordnung, die am 8. Oktober 2025 in Kraft getreten ist, hat das Land Trier aus dem Kreis der Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt herausgenommen; enthalten sind nur noch Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Worms und Gemeinden in den Kreisen Rhein-Pfalz und Alzey-Worms. Wer Ihnen also für eine Trierer Wohnung eine zehnjährige Sperrfrist ausrechnet, rechnet mit dem falschen Bundesland.

Der Fristbeginn: das Urteil, das die Rechnung verschiebt

Ab wann laufen die drei Jahre? Der Bundesgerichtshof hat das am 6. August 2025 entschieden (VIII ZR 161/24). Der Fall: Eine Gesellschaft hatte ein Münchener Mietshaus 2011 gekauft, in Wohnungseigentum aufgeteilt und 2016 eine Wohnung weiterverkauft; der Käufer wurde im März 2017 eingetragen und kündigte 2022 wegen Eigenbedarfs. Er argumentierte, die Frist habe längst mit der Aufteilung begonnen.

Der Senat sah das anders. Maßgeblich ist der Eigentumserwerb des Kündigenden, also die Eintragung im Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB. Übertragen auf einen Kauf im Sommer 2026 in Trier bedeutet das: Läuft die Umschreibung im Oktober 2026 durch und handelt es sich um eine umgewandelte Wohnung, dürfen Sie frühestens im Oktober 2029 kündigen. Bis zum Auszug vergeht dann noch einmal ein knappes Jahr. Dass der Voreigentümer die Wohnung schon 2015 aufgeteilt hat, hilft Ihnen nicht.

Die Falle für Paare, Erbengemeinschaften und Gesellschaften

Wenig bekannt und in der Beratung regelmäßig übersehen: § 577a Absatz 1a BGB dehnt die Sperre auf Fälle ohne jede Aufteilung aus. Wird vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert, gilt die Frist entsprechend, sobald anschließend Wohnungseigentum begründet werden soll oder Nutzungsrechte bestellt werden. Ausgenommen sind Erwerber, die derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

Wie eng dieses Familienprivileg zu verstehen ist, hat der Bundesgerichtshof am 10. Juli 2024 klargestellt (VIII ZR 276/23): Ein tatsächliches Näheverhältnis genügt nicht, Cousins zählen nicht ohne Weiteres als Familienangehörige im Sinne der Vorschrift. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Trierer Umland gemeinsam mit Freunden oder über eine eigens gegründete Gesellschaft kauft, sollte diesen Absatz vor der Beurkundung mit dem Notar durchgehen. Was für die Gesellschaftsform selbst spricht und was dagegen, habe ich im Ratgeber Immobilien-GbR gründen beschrieben.

Wenn Sie selbst im Haus wohnen: die Ausnahme des § 573a BGB

Für unsere Region ist noch eine zweite Vorschrift praktisch bedeutsam. Wohnen Sie selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und ist die zweite Wohnung vermietet, dürfen Sie nach § 573a BGB kündigen, ohne überhaupt ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate, und Sie müssen im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben, dass Sie sich auf diese Vorschrift stützen.

Das klassische Hochwälder Zweifamilienhaus, unten die Eltern, oben eine vermietete Wohnung, fällt genau darunter. Wer ein solches Objekt kauft und selbst einzieht, hat den mit Abstand einfachsten Weg, weil der ganze Streit um die Ernsthaftigkeit des Bedarfs entfällt. Aufpassen müssen Sie beim Zählen: Eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss macht aus dem Zweifamilienhaus schnell ein Dreifamilienhaus, und dann ist die Vorschrift weg.

Eigenbedarf begründen: woran Kündigungen scheitern

Der Bedarf muss konkret sein, ernsthaft und nachvollziehbar. Nach § 573 Absatz 3 BGB gehören die Gründe in das Kündigungsschreiben selbst; nachschieben können Sie sie später nur eingeschränkt. Ein Satz wie „Ich benötige die Wohnung für meine Familie" reicht nicht.

In die Kündigung gehören der Name der Person, die einziehen soll, ihr Verhältnis zu Ihnen, der Grund für den Bedarf und der Grund dafür, warum es gerade diese Wohnung sein muss. Ein Beispiel aus der Praxis: Die Tochter beginnt zum Wintersemester ihr Studium an der Universität Trier und soll die Zweizimmerwohnung im Objekt beziehen, weil sie derzeit im Hochwald wohnt und täglich pendeln müsste. Solche Sätze halten. Pauschalformeln halten nicht.

Zwei weitere Punkte werden unterschätzt. Erstens die Anbietpflicht: Steht Ihnen im selben Haus eine vergleichbare Wohnung leer, müssen Sie sie dem gekündigten Mieter anbieten. Zweitens der Verdacht des vorgetäuschten Bedarfs. Zieht die angekündigte Person nach dem Auszug nicht ein, trifft Sie eine Erklärungslast dafür, warum der Bedarf entfallen ist. Gelingt das nicht, drohen Schadensersatzansprüche, die vom Umzug über die Maklerkosten bis zur Mietdifferenz über Jahre reichen. Es gibt inzwischen auch Verfahren, in denen ein Strafvorwurf im Raum stand. Ich rate deshalb dazu, den Bedarf schon vor der Kündigung sauber zu dokumentieren und ihn nicht als Formalie zu behandeln.

Die Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses, nicht nach der Dauer Ihres Eigentums. Die Jahre beim Voreigentümer zählen also mit.

Mietverhältnis besteht seit	Kündigungsfrist
bis 5 Jahren	3 Monate
mehr als 5 Jahren	6 Monate
mehr als 8 Jahren	9 Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, bei den verlängerten Fristen entsprechend später. Bei einem Mietverhältnis, das seit 2012 läuft, und einer Kündigung Anfang August 2026 endet das Mietverhältnis also Ende April 2027. Und das ist der Idealfall, in dem der Mieter nicht widerspricht.

Widerspruch und Härtefall: § 574 BGB

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn oder seinen Haushalt eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Als Härtegründe kommen hohes Alter, schwere Erkrankung, Pflegebedürftigkeit, eine Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen in Betracht.

Wie ernst die Gerichte das nehmen, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. August 2025 (VIII ZR 262/24). Ein 1939 geborener Mieter, seit 1982 in der Wohnung, hatte eine Herzerkrankung und eine schwere depressive Episode geltend gemacht. Das Landgericht hatte sich auf ein lückenhaftes Sachverständigengutachten gestützt und daraus, dass der Mieter Bahnreisen unternehmen konnte, geschlossen, er könne auch einen Umzug bewältigen. Der Senat kassierte das: Bei Zweifeln muss das Gericht ein weiteres Gutachten einholen, und laienmedizinische Einschätzungen sind unzulässig. Eine Erkrankung kann für sich genommen einen Härtegrund darstellen.

Für Ihre Planung heißt das nüchtern: Bei einem älteren Mieter, der seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt, ist der Ausgang offen, und das Verfahren kann sich über Instanzen ziehen.

Die realistische Zeitachse vom Notartermin bis zum Einzug

Rechnen Sie einmal ehrlich durch, was zwischen Ihrer Unterschrift und dem eigenen Einzug liegt.

1. Beurkundung bis Grundbucheintragung: meist zwei bis vier Monate, abhängig davon, wann der Kaufpreis fällig wird, wie schnell die Bank des Verkäufers ihre Löschungsbewilligung schickt und wie ausgelastet das Grundbuchamt gerade ist.
2. Sperrfrist, sofern § 577a greift: drei Jahre ab Ihrer Eintragung.
3. Kündigungsfrist: drei bis neun Monate, bei § 573a drei Monate mehr.
4. Widerspruch, Räumungsklage, Räumungsfrist: bei streitigem Verlauf noch einmal viele Monate bis über ein Jahr.

Beim vermieteten Einfamilienhaus ohne Sperrfrist landen Sie im günstigen Fall bei etwa einem Jahr zwischen Kaufvertrag und Einzug. Bei einer umgewandelten Eigentumswohnung mit langjährigem Mieter sind vier Jahre und mehr realistisch. Beides sollten Sie kennen, bevor Sie ein Angebot abgeben, denn eine Anschlussfinanzierung, ein gekündigter Mietvertrag oder ein Schulwechsel richtet sich schlecht nach einem Gerichtstermin.

Mein ehrlicher Rat: der Aufhebungsvertrag ist oft der bessere Weg

Wenn Sie ein festes Einzugsdatum brauchen, kaufen Sie kein vermietetes Objekt. Das ist unbequem, aber es ist die Wahrheit, und ich sage sie lieber vor der Beurkundung als danach.

Wollen Sie das Objekt trotzdem, führt der schnellere Weg fast immer über eine Einigung. Ein Aufhebungsvertrag mit Auszugstermin und Abfindung kostet Geld, aber er kostet kalkulierbares Geld und liefert ein Datum. In der Region sind Größenordnungen im mittleren vierstelligen bis unteren fünfstelligen Bereich üblich, je nach Mietdauer und Wohnungsgröße. Gegenzurechnen sind die entgangene Eigennutzung, doppelte Wohnkosten über Monate, Anwaltskosten und ein Prozessrisiko, das sich nicht seriös beziffern lässt.

Ein junges Paar aus Konz, beide in Luxemburg beschäftigt, hatte sich vor einiger Zeit in eine vermietete Wohnung in einem Trierer Stadtteil verliebt, deutlich unter dem Preis vergleichbarer freier Objekte. Der Mieter wohnte seit zwölf Jahren dort, die Kündigungsfrist hätte also neun Monate betragen, und die Wohnung war umgewandelt worden. Wir haben vor dem Gebot gerechnet: Grundbuch im Frühjahr, Sperrfrist bis in das dritte Folgejahr, Kündigung, Frist, im ungünstigen Fall Widerspruch. Das Paar hätte seine eigene Mietwohnung vier Jahre länger halten müssen, als die Finanzierung es vorsah. Sie haben das Angebot zurückgezogen und drei Monate später ein freies Reihenhaus in derselben Preisklasse gekauft. Der vermeintliche Rabatt war teurer als der Aufschlag.

Zwei Punkte helfen dabei, den Betrag einzuordnen. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Trier, dessen Ausgabe 2026 zum 1. Juli in Kraft getreten ist, weist für Wohnungen rund 12 Euro je Quadratmeter Kaltmiete aus. Wer eine Wohnung zu einer Altmiete von 7 Euro bewohnt, verliert bei einem Umzug real mehrere Hundert Euro im Monat, und genau darüber wird verhandelt. Zweitens sollten Sie den Vorschlag nicht selbst am Gartenzaun machen. Ein Gespräch, das von außen moderiert wird, ist deutlich häufiger erfolgreich, und die Vereinbarung selbst gehört in die Hände eines Rechtsanwalts für Mietrecht.

Wer die Wohnung ohnehin vermietet lassen will, steht übrigens völlig anders da. Für Kapitalanleger ist der bestehende Mietvertrag kein Problem, sondern die Grundlage der Rendite; welche Zahlen dabei im Raum Trier zusammenkommen, steht in der Anlageimmobilie Trier. Und wenn Sie auf der anderen Seite stehen und ein vermietetes Objekt abgeben wollen, hilft Ihnen der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen weiter.

Was das für den Preis bedeutet

Der Abschlag bei vermieteten Objekten hat einen Grund, und Sie kennen ihn jetzt. Als Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger bewerte ich vermietete Wohnungen über den Ertragswert, während der Eigennutzer den Vergleichswert im Kopf hat. Zwischen beiden Zahlen liegt in unserer Region oft ein spürbarer Abstand, und dieser Abstand ist nichts anderes als der eingepreiste Zeitverlust.

Rechnen Sie beim Kauf zusätzlich die Nebenkosten mit: In Rheinland-Pfalz fallen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer an, dazu Notar und Grundbuch. Diese Beträge sind fällig, lange bevor Sie einziehen können. Eine Abfindung an den Mieter kommt gegebenenfalls obendrauf und ist kein Teil des Kaufpreises, wird also auch nicht mitfinanziert.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung nach dem Immobilienkauf

Ab wann darf ich nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden? Ab Ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der Kaufvertrag oder eine eingetragene Auflassungsvormerkung genügen nicht.

Gilt in Trier eine zehnjährige Sperrfrist? Nein. Die Verlängerung auf bis zu zehn Jahre setzt eine Landesverordnung nach § 577a Absatz 2 BGB voraus, und Rheinland-Pfalz hat eine solche Verordnung nicht erlassen. In Trier gilt daher höchstens die bundesgesetzliche Dreijahresfrist, und auch die nur bei einer nach dem Einzug des Mieters umgewandelten Eigentumswohnung.

Ich kaufe ein vermietetes Einfamilienhaus. Muss ich drei Jahre warten? In aller Regel nicht. § 577a BGB setzt eine Umwandlung in Wohnungseigentum voraus, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt. Kaufen Sie allerdings zu mehreren oder über eine Gesellschaft, prüfen Sie Absatz 1a der Vorschrift, denn dort kann die Sperre auch ohne Aufteilung greifen.

Kann ich für meine Eltern oder mein Kind Eigenbedarf anmelden? Ja, Eltern und Kinder gehören zum privilegierten Personenkreis. Bei entfernteren Verwandten wird es enger, und die Gerichte verlangen dann eine engere persönliche Bindung. Der Bedarf muss in jedem Fall konkret beschrieben und im Kündigungsschreiben genannt werden.

Was passiert, wenn der Mieter einfach nicht auszieht? Dann bleibt nur die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, für Trierer Objekte also beim Amtsgericht Trier. Das Gericht kann dem Mieter zusätzlich eine Räumungsfrist einräumen. Planen Sie in diesem Fall mit vielen weiteren Monaten und mit Kosten, die Sie zunächst vorstrecken.

Klären Sie die Frage vor dem Gebot, nicht danach

Bei jedem vermieteten Objekt gehören vier Unterlagen auf den Tisch, bevor Sie ein Gebot abgeben: der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen, ein Beleg über den Beginn des Mietverhältnisses, der Kautionsnachweis und, bei Eigentumswohnungen, die Teilungserklärung mit Datum. Aus diesen Papieren ergibt sich, ob Sie in zwölf Monaten einziehen oder in vier Jahren.

Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, schauen wir vorher gemeinsam darauf. Rufen Sie mich an unter 06503 9523963, schreiben Sie an sandro.mezzarano@wuestenrot.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Falls Sie umgekehrt selbst eine vermietete Immobilie im Raum Trier oder im Hochwald verkaufen möchten und wissen wollen, was der Mietvertrag für den Preis bedeutet, fordern Sie eine kostenlose Wertermittlung an.

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Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit Büro in der Saarstraße in Hermeskeil und seit über 16 Jahren als zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) im Hochwald, im Raum Trier und an der Mosel tätig. Er ist Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung; Handelsblatt zeichnete ihn 2025 für exzellente Kundenberatung aus. Dieser Artikel gibt den Rechtsstand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung einer konkreten Kündigung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.