Steuererklärung bei Eigennutzung: Was Sie in Trier absetzen

Bei Eigennutzung bringt ein Haus in der Steuererklärung weniger, als die meisten erwarten. Weder Kaufpreis noch Finanzierungszinsen noch die laufenden Betriebskosten sind absetzbar. Absetzbar ist die Arbeit, die andere an Ihrem Haus verrichten: 20 Prozent der Handwerkerlöhne bis zu 1.200 Euro im Jahr nach § 35a EStG, bis zu 4.000 Euro für haushaltsnahe Dienstleistungen, und bei einer energetischen Sanierung bis zu 40.000 Euro über drei Jahre nach § 35c EStG. Dazu kommen ein Arbeitszimmer, ein Wohn-Riester-Vertrag und die anteiligen Kosten, falls Sie einen Teil des Hauses vermieten.

Mein Name ist Sandro Mezzarano, ich berate seit sechzehn Jahren Eigentümer zwischen Hermeskeil, Trier und der Mosel. Über kaum ein Thema wird in Eigentümergesprächen so viel Falsches erzählt wie über dieses. Vorweg deshalb der Satz, der wichtig ist: Ich bin Immobilienberater und kein Steuerberater. Was hier steht, ordnet die Regeln ein und zeigt Ihnen, welche Belege Sie sammeln sollten. Die Erklärung selbst macht Ihr Steuerberater.

Steuererklärung, Haus und Eigennutzung: die eine Regel, aus der alles folgt

Das Einkommensteuerrecht kennt keinen Steuervorteil fürs Wohnen. Es kennt nur den Zusammenhang zwischen Ausgaben und Einkünften. Wer vermietet, erzielt Einkünfte und darf dagegenrechnen, was er dafür aufgewendet hat. Wer selbst einzieht, erzielt keine Einkünfte. Er spart Miete, und ersparte Miete versteuert niemand.

Genau deshalb ist Ihre Grundsteuer nicht absetzbar, Ihre Gebäudeversicherung nicht und Ihre Zinsen erst recht nicht. Was der Gesetzgeber stattdessen geschaffen hat, sind einzelne Ausnahmen mit eigener Logik. Sie hängen nicht am Haus, sondern an der Arbeitsleistung in Ihrem Haushalt und an bestimmten Sanierungsmaßnahmen.

Falls Sie vermieten oder gerade erst kaufen, gilt eine andere Systematik. Abschreibung, Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten habe ich im Ratgeber Wohnung kaufen steuerlich absetzen aufgeschlüsselt. Hier geht es um das Haus, in dem Sie selbst wohnen.

§ 35a EStG: der Posten, den fast jeder liegen lässt

Für Arbeiten in Ihrem Haushalt zieht das Finanzamt 20 Prozent der Lohnkosten direkt von Ihrer Steuerschuld ab. Nicht vom Einkommen, sondern von der Steuer. Das Gesetz kennt drei getrennte Töpfe, die sich im selben Jahr nebeneinander nutzen lassen:

Was	Abzug	Höchstbetrag im Jahr
Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3)	20 % der Arbeitskosten	1.200 Euro (aus 6.000 Euro Lohn)
Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2)	20 %	4.000 Euro
Minijob im Haushalt (§ 35a Abs. 1)	20 %	510 Euro

Die 6.000 Euro Arbeitskosten für Handwerker sind schneller voll, als die meisten glauben. Eine Heizungswartung, der Schornsteinfeger, ein Dachdecker nach dem Sturm, das Streichen des Treppenhauses. In der zweiten Spalte sammeln sich Gartenpflege, Winterdienst, Fensterreinigung und Reinigungskräfte. Beide Töpfe zusammen ergeben bis zu 5.200 Euro weniger Steuer im Jahr, und ich sehe regelmäßig Erklärungen, in denen davon nichts steht.

Zwei Bedingungen sind unverhandelbar. Sie brauchen eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil, und Sie müssen sie überweisen. Barzahlung schließt den Abzug aus, auch bei einer Quittung mit Stempel. Material zählt nie mit, nur Arbeitslohn samt Anfahrt und Maschinenkosten.

Teuer sind vor allem zwei Fallen. Arbeiten in der Werkstatt des Handwerkers sind nicht begünstigt: Baut Ihnen ein Schreiner eine neue Haustür, entfällt der größte Teil der Arbeitszeit auf seine Werkstatt, und nur der Einbau bei Ihnen zu Hause zählt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 13. Mai 2020 (VI R 4/18) klargestellt, also bitten Sie um eine Rechnung, die Werkstatt- und Montageanteil trennt. Und wenn Sie eine Eigentumswohnung selbst bewohnen, stecken die begünstigten Beträge in Ihrer Hausgeldabrechnung. Ihre Verwaltung muss den § 35a-Anteil gesondert bescheinigen. Fordern Sie diese Bescheinigung an, wenn sie nicht beiliegt. Ausgeschlossen bleiben Neubaumaßnahmen: Der Anbau, der Ihre Wohnfläche vergrößert, fällt heraus, die Sanierung des Bestands bleibt drin.

Eine Einschränkung gehört dazu, und sie trifft unsere Region härter als andere. § 35a zieht von der tariflichen Einkommensteuer ab. Wer wenig davon zahlt, bekommt entsprechend wenig zurück, und ein Vortrag ins nächste Jahr ist nicht vorgesehen. Für einen Rentnerhaushalt im Hochwald mit kleiner Steuerlast bleiben von den 1.200 Euro unter Umständen ein paar Euro übrig.

Noch deutlicher wird das im Grenzgebiet. Ein Ehepaar aus Konz, beide in Luxemburg angestellt, ließ vor einiger Zeit das Dach neu decken und fragte mich, was davon in die deutsche Erklärung gehört. Die ehrliche Antwort war: fast nichts. Wer sein Einkommen nahezu vollständig in Luxemburg versteuert, hat in Deutschland kaum eine tarifliche Steuer, von der sich etwas abziehen ließe. Was für Pendler beim Immobilienkauf sonst noch anders läuft, steht im Ratgeber Immobilie kaufen als Luxemburg-Pendler. Planen Sie eine größere Maßnahme, klären Sie den Zeitpunkt vorher mit Ihrem Steuerberater.

Energetisch saniert? Dann greift § 35c EStG mit 20 Prozent

Sanieren Sie Ihr selbstgenutztes Haus energetisch, greift eine eigene Vorschrift mit deutlich größeren Beträgen. Über drei Jahre ziehen Sie 20 Prozent der Aufwendungen von Ihrer Steuerschuld ab, verteilt auf 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr und 6 Prozent im dritten Jahr. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro je Objekt.

Bei 60.000 Euro für Fassadendämmung und neue Fenster an einem Haus von 1978 sind das 12.000 Euro Steuerermäßigung, aufgeteilt in 4.200, 4.200 und 3.600 Euro. Voraussetzung ist, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre war, wobei der Herstellungsbeginn zählt. Sie brauchen außerdem eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster. Finanzämter akzeptieren in aller Regel nur Bescheinigungen, die inhaltlich und im Aufbau der Vorlage entsprechen. Klären Sie das vor Auftragserteilung, nicht danach. Die Kosten eines Energieberaters sind zur Hälfte anrechenbar.

Nun zum Entweder-oder. Für dieselbe Maßnahme können Sie nicht gleichzeitig § 35c nutzen und einen Zuschuss der KfW oder des BAFA in Anspruch nehmen, und auch die Kombination mit § 35a ist ausgeschlossen. Die Rechnung fällt dabei seit der neuen BEG-Förderrichtlinie vom Juli 2026 anders aus als früher: Beim Heizungstausch sind die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit auf 28.000 Euro gesunken. Der Zuschussweg bringt das Geld sofort, der Steuerweg über drei Jahre und nur bei ausreichender Steuerlast. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie einen Antrag stellen, denn die Reihenfolge lässt sich nachträglich nicht mehr drehen. Wie sich ein sanierungsbedürftiger Bestand am Markt darstellt, habe ich unter sanierungsbedürftiges Haus verkaufen beschrieben.

Das Arbeitszimmer ist die einzige Tür zu Grundsteuer und Zinsen

Es gibt einen Weg, auf dem anteilige Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schuldzinsen und Abschreibung doch in Ihrer Erklärung landen: das häusliche Arbeitszimmer. Der Zugang ist allerdings eng.

Bildet das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, haben Sie die Wahl zwischen den tatsächlichen anteiligen Kosten und einer Jahrespauschale von 1.260 Euro. Bei den tatsächlichen Kosten rechnen Sie nach dem Flächenanteil ab, und dann werden Positionen absetzbar, die sonst privat bleiben. Bei 15 Quadratmetern Arbeitszimmer in einem Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche sind das zehn Prozent Ihrer Grundsteuer und zehn Prozent Ihrer Zinsen. Bei einem Hebesatz von 600 Prozent, wie ihn die Stadt Trier erhebt, kommt da etwas zusammen. Die Systematik der Grundsteuer selbst finden Sie im Ratgeber Grundsteuer in Rheinland-Pfalz.

Ist das Arbeitszimmer nicht der Mittelpunkt, bleibt die Tagespauschale von 6 Euro für jeden Tag im Homeoffice, gedeckelt bei 1.260 Euro im Jahr.

Eine Sorge kann ich Ihnen nehmen, weil sie mir bei Verkaufsgesprächen häufig begegnet. Viele Eigentümer fürchten, das Arbeitszimmer koste sie beim späteren Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Steuerfreiheit für den entsprechenden Flächenanteil. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 1. März 2021 (IX R 27/19) entschieden, dass das nicht so ist. Ein häusliches Arbeitszimmer im selbstgenutzten Eigenheim steht der Steuerbefreiung nach § 23 EStG nicht entgegen.

Beim Wohn-Riester ändert sich zum 1. Januar 2027 einiges

Wenn Sie Ihre Immobilie über einen geförderten Vertrag finanzieren, gehören Ihre Tilgungsleistungen in die Anlage AV. Bis zu 2.100 Euro jährlich sind als Sonderausgaben abziehbar. Der Preis dafür ist die nachgelagerte Besteuerung. Alles, was gefördert wurde, wird auf einem Wohnförderkonto vermerkt, bisher jährlich fiktiv um zwei Prozent erhöht und ab Rentenbeginn über zwanzig Jahre versteuert.

Diese Systematik ändert sich. Mit dem Altersvorsorgereformgesetz, verkündet im Bundesgesetzblatt 2026 Teil I Nr. 156, gelten ab dem 1. Januar 2027 neue Regeln: Die fiktive Verzinsung des Wohnförderkontos von zwei Prozent entfällt, und die Besteuerungsphase im Alter verkürzt sich von zwanzig auf fünf Jahre. Für Bestandsverträge bleibt es bei der bisherigen Regelung, solange Sie nicht freiwillig in das neue Fördersystem wechseln.

Ob sich dieser Wechsel für Sie rechnet, hängt an Ihrem Vertrag, an Ihrem Alter, an der Restschuld und an Ihrer voraussichtlichen Steuerlast im Ruhestand. Ich arbeite als Handelsvertreter für Wüstenrot Immobilien und sehe solche Verträge regelmäßig auf dem Tisch. Eine belastbare Antwort auf die Wechselfrage bekommen Sie trotzdem nur von Ihrem Anbieter zusammen mit Ihrem Steuerberater. Wer grundsätzlich abwägt, welche Rolle das Eigenheim in der Vorsorge spielt, findet die Rechnung dazu unter Haus als Altersvorsorge in Trier.

Ein Zimmer vermieten: wo die 66-Prozent-Grenze in Trier verläuft

Sobald Sie einen Teil Ihres Hauses vermieten, kippt für diesen Teil die Grundregel. Aus einem privaten Gebäudeteil wird eine Einkunftsquelle, und die anteiligen Kosten werden zu Werbungskosten. In Trier ist das kein Randfall. An den drei Hochschulen der Stadt sind rund 17.230 Studierende eingeschrieben, ein WG-Zimmer kostete 2026 im Schnitt etwa 420 Euro warm, und eine Einliegerwohnung findet hier zuverlässig einen Mieter.

Entscheidend ist die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen. § 21 Abs. 2 EStG zieht die Linie bei 66 Prozent. Wer mindestens diesen Anteil verlangt, zieht seine Werbungskosten vollständig ab. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine positive Totalüberschussprognose. Unter 50 Prozent werden die Kosten aufgeteilt, und der unentgeltliche Teil fällt heraus.

Was das konkret bedeutet, zeigt eine Rechnung mit dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Trier in der Ausgabe 2026, der für Wohnungen bei rund 12 Euro je Quadratmeter Kaltmiete liegt. Bei einer Einliegerwohnung von 45 Quadratmetern sind das 540 Euro ortsübliche Kaltmiete, die 66-Prozent-Schwelle liegt damit bei 356,40 Euro. Vermieten Sie an Ihre Nichte für 340 Euro, rutschen Sie darunter und brauchen die Prognose. Bei 360 Euro sind Sie sauber im vollen Abzug. Zwanzig Euro im Monat entscheiden hier über den kompletten Werbungskostenabzug.

Bedenken Sie die Kehrseite. Der dauerhaft vermietete Gebäudeteil wird nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der auf diesen Teil entfallende Gewinn steuerpflichtig sein. Die Erleichterung, die der Bundesfinanzhof für das Arbeitszimmer geschaffen hat, lässt sich darauf nicht übertragen.

Warum Sie bei Photovoltaik nichts mehr absetzen können

Anlagen bis 30 Kilowatt Peak je Wohn- oder Gewerbeeinheit sind nach § 3 Nr. 72 EStG einkommensteuerfrei, gedeckelt bei 100 Kilowatt Peak je Steuerpflichtigem. Das erspart Ihnen die Anlage EÜR. Es bedeutet aber auch, dass Sie im Gegenzug keine Kosten mehr geltend machen können, weder die Abschreibung noch die laufenden Wartungs- und Versicherungskosten.

§ 35c hilft hier nicht weiter, denn Photovoltaik gehört nicht zu den energetischen Maßnahmen der zugehörigen Verordnung. Eine Solarthermieanlage zur Heizungsunterstützung fällt darunter, eine Stromerzeugungsanlage nicht. Beim Lohnanteil der Montage lohnt trotzdem eine Rückfrage, ob § 35a greift. Heben Sie die Rechnung also auf, statt sie gleich abzuheften.

Was definitiv nicht geht

Diese Positionen tauchen in Beratungsgesprächen immer wieder auf, und sie sind bei Eigennutzung ausnahmslos nicht absetzbar:

• Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (5,0 Prozent in Rheinland-Pfalz), Notar- und Grundbuchkosten. Was beim Kauf zusammenkommt, rechnet der Beitrag Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz durch.
• Finanzierungszinsen und Tilgung, mit Ausnahme des Arbeitszimmeranteils.
• Grundsteuer und Gebäudeversicherung, ebenfalls mit dieser einen Ausnahme.
• Die Maklerprovision beim Kauf zur Eigennutzung. Steuerlich relevant wird sie erst bei vermieteten Objekten, dort als Anschaffungsnebenkosten. Die Details zur geteilten Provision stehen unter Was kostet ein Immobilienmakler in Rheinland-Pfalz. Eine Ausnahme gibt es: Bei einem beruflich veranlassten Umzug ist die Maklergebühr für eine Mietwohnung als Werbungskosten abziehbar, für den Kauf einer Immobilie nicht.
• Materialkosten und Eigenleistung. Wer das Bad selbst fliest, spart Geld, aber keine Steuer.

Einen Sonderfall sollte ich erwähnen, weil er in Trier häufiger auftritt als anderswo. Bei einem Baudenkmal können Selbstnutzer Sanierungsaufwendungen nach § 10f EStG über zehn Jahre mit jährlich neun Prozent als Sonderausgaben abziehen. Was dabei zu beachten ist, insbesondere die Reihenfolge von Abstimmung und Baubeginn, steht im Ratgeber Altbauwohnung kaufen in Trier.

Häufige Fragen

Kann ich als Selbstnutzer die Zinsen meiner Baufinanzierung absetzen? Nein. Zinsen sind nur dann Werbungskosten, wenn sie mit steuerpflichtigen Einkünften zusammenhängen. Beim selbstgenutzten Eigenheim gibt es diese Einkünfte nicht. Anteilig absetzbar sind sie ausschließlich für ein anerkanntes häusliches Arbeitszimmer oder für einen vermieteten Gebäudeteil.

Wie viel bringt § 35a im Jahr tatsächlich? Bis zu 5.200 Euro, wenn Sie beide Töpfe voll ausschöpfen. In der Praxis liegt der Betrag bei den meisten Eigentümern zwischen 300 und 900 Euro. Wichtig ist die Voraussetzung: Der Abzug erfolgt von der Steuerschuld, und was Ihre Steuerschuld übersteigt, verfällt.

Lohnt sich § 35c oder die KfW-Förderung? Das lässt sich nicht pauschal beantworten, und ehrlich gesagt hängt es stark vom Einzelfall ab. Der Zuschuss kommt schneller und wirkt unabhängig von Ihrer Steuerlast. Die Steuerermäßigung ist bei hoher Steuerlast oft der größere Betrag und verlangt weniger Verwaltungsaufwand im Vorfeld. Ausschlaggebend sind Ihr zu versteuerndes Einkommen und die Art der Maßnahme. Beides zusammen für dieselbe Maßnahme geht nicht.

Was passiert steuerlich, wenn ich mein selbstgenutztes Haus verkaufe? Bei durchgehender Selbstnutzung ist der Gewinn nach § 23 EStG in der Regel steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer. Komplizierter wird es bei längerem Leerstand vor dem Verkauf oder bei vermieteten Teilen. Den Ablauf eines Verkaufs beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen: der Ablauf.

Welche Belege sollte ich sammeln? Alle Handwerkerrechnungen mit getrenntem Lohnausweis, die zugehörigen Kontoauszüge, die Jahresabrechnung Ihrer Hausverwaltung samt § 35a-Bescheinigung, Fachunternehmerbescheinigungen bei energetischen Maßnahmen und die Jahresbescheinigung Ihres Riester-Anbieters.

Mein Fazit

Aus einem selbstgenutzten Haus macht die Steuererklärung keine Geldanlage. Ein paar hundert Euro im Jahr sind aber drin, bei einer Sanierung deutlich mehr. Was davon verloren geht, geht meistens aus banalen Gründen verloren: Die Rechnung wurde bar bezahlt, oder die Bescheinigung der Hausverwaltung hat nie jemand angefordert.

Zwei Entscheidungen brauchen Vorlauf. Die Wahl zwischen Steuerermäßigung und Zuschuss fällt vor der Sanierung, nicht danach. Und wer einen Wohn-Riester-Vertrag hat, sollte sich die Wechselfrage vor 2027 einmal in Ruhe ansehen.

Wenn Sie ohnehin überlegen, was Ihre Immobilie heute wert ist: Eine Markteinschätzung bekommen Sie bei mir kostenfrei, über die Wertermittlung oder telefonisch unter 06503 9523963. Fragen rund um Verkauf und Vermietung im Raum Trier, Hermeskeil und an der Mosel beantworte ich gern persönlich, auch über das Kontaktformular.

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Über den Autor: Sandro Mezzarano ist selbstständiger Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH in Hermeskeil, zertifizierter Immobilienmakler (IHK Bonn) und Sprengnetter-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Er begleitet Eigentümer und Käufer im Hochwald sowie im Raum Trier und Mosel seit über sechzehn Jahren. Ausgezeichnet mit dem Focus-Money-Siegel 2025 für höchste Beratungskompetenz und dem Handelsblatt-Siegel 2025 für exzellente Kundenberatung.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.