GbR gründen für Immobilien in Hermeskeil: Ablauf vor Ort

Wenn Sie in Hermeskeil eine GbR für Immobilien gründen, laufen Sie über zwei verschiedene Amtsgerichte, und zwar in einer festen Reihenfolge. Das Gesellschaftsregister für den gesamten Landgerichtsbezirk Trier führt das Amtsgericht Wittlich. Das Grundbuch für Objekte im Hochwald führt das Amtsgericht Hermeskeil. Erst muss Ihre Gesellschaft in Wittlich stehen, dann kann sie in Hermeskeil ins Grundbuch. Wer diese Reihenfolge nicht kennt, verliert bei einem laufenden Kauf schnell mehrere Wochen.

Was eine Immobilien-GbR überhaupt ist, wann sie sich rechnet und was sie steuerlich bedeutet, habe ich im Grundlagenbeitrag Immobilien-GbR gründen aufgeschrieben. Lesen Sie den zuerst, falls Sie noch bei der Frage stehen, ob eine Gesellschaft für Sie überhaupt Sinn ergibt. Hier geht es um das, was in den großen Ratgeberportalen nicht steht: wie der Weg bei uns im Hochwald tatsächlich läuft.

Eine Einordnung vorweg, weil sie dazugehört: Ich bin Immobilienberater, kein Steuerberater und kein Notar. Was Sie hier lesen, ist die Erfahrung aus 16 Jahren Beratung zwischen Hermeskeil und Trier. Die verbindliche Prüfung Ihres Falls gehört zu einem Steuerberater und einem Notar.

Die zwei Gerichte: Wittlich für das Register, Hermeskeil für das Grundbuch

Seit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz muss eine GbR im Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor sie ins Grundbuch kommt. Für Eigentümer im Hochwald bedeutet das zwei getrennte Behördengänge an zwei getrennten Orten.

Das Gesellschaftsregister führt das Amtsgericht Wittlich. Nach Auskunft der rheinland-pfälzischen Justiz ist Wittlich als Registergericht für die Bezirke der Amtsgerichte Bernkastel-Kues, Daun, Hermeskeil, Trier, Wittlich, Bitburg und Prüm zuständig. Ihre eGbR wird also weder in Hermeskeil noch in Trier eingetragen, sondern rund 50 Kilometer entfernt in der Kurfürstenstraße 63 in Wittlich. Nebenbei, weil es in der Beratung regelmäßig verwechselt wird: Das Partnerschaftsregister für Freiberufler liegt wieder woanders, nämlich in Koblenz.

Das Grundbuch dagegen bleibt vor Ort. Für Grundstücke im Bereich Hermeskeil ist das hiesige Amtsgericht zuständig. Welches Grundbuchamt Ihr konkretes Objekt führt, hängt an der Gemarkung und nicht an der Postleitzahl. Bei Grundstücken am Rand des Bezirks lohnt ein kurzer Anruf, bevor Sie einen Antrag stellen.

Warum die Reihenfolge über Wochen entscheidet

Die Registereintragung ist kein Formalakt für nebenher. Alle Gesellschafter melden gemeinsam an, die Anmeldung muss öffentlich beglaubigt sein und läuft deshalb über einen Notar, der sie elektronisch nach Wittlich einreicht. Bis zur Eintragung vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen, abhängig von der Auslastung des Gerichts.

In dieser Zeit steht Ihre Gesellschaft still. Keine Grundschuld, also keine Finanzierung. Keine Eintragung als Eigentümerin. Selbst der Verkauf einer Immobilie, die der Gesellschaft längst gehört, geht nicht, weil auch die Löschung aus dem Grundbuch die Voreintragung voraussetzt.

Ein Geschwisterpaar aus Züsch hat mich das im vergangenen Jahr auf die unangenehme Art gelehrt. Die beiden hatten sich auf eine Gesellschaft für die elterliche Hofstelle geeinigt, der Gesellschaftsvertrag lag fertig beim Notar, der Kaufinteressent für eine der Nebenflächen wartete. Was niemand eingeplant hatte: Bevor irgendetwas ins Grundbuch konnte, musste die Gesellschaft erst durch Wittlich. Aus dem geplanten Frühjahrstermin wurde der Sommer.

Mein Rat aus dieser Erfahrung: Wenn eine Finanzierung oder ein konkreter Kauf im Spiel ist, gehört die Registeranmeldung an den Anfang Ihrer Planung. Nicht ans Ende.

Lohnt sich eine Immobilien-GbR bei Hochwald-Preisen überhaupt?

Hier wird es unbequem, deshalb sage ich es deutlich: Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus in Hermeskeil ist die Steuerersparnis, mit der für Familiengesellschaften geworben wird, meistens gar keine.

Der Grund liegt im Zahlenverhältnis. Die Bodenrichtwerte in der Verbandsgemeinde Hermeskeil liegen im Mittel bei rund 76 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von etwa 10 bis 130 Euro je nach Lage. Woher diese Werte kommen und wie Sie sie kostenlos selbst abrufen, zeigt der Beitrag Bodenrichtwert in Rheinland-Pfalz. Ein gepflegtes Einfamilienhaus in Hermeskeil oder in den Nachbargemeinden bewegt sich damit in einer Größenordnung, die der Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil in aller Regel abdeckt. Bei zwei Elternteilen und zwei Kindern sind das 1,6 Millionen Euro Freibetrag, alle zehn Jahre erneut.

Anders gesagt: Sie können ein typisches Hochwald-Haus schlicht verschenken, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. Dafür brauchen Sie weder eine Gesellschaft noch die Registerpflege, die daran hängt.

Ein Ehepaar aus Damflos saß deshalb im Frühjahr etwas ernüchtert bei mir. Ein Bekannter hatte von der Familiengesellschaft geschwärmt, gerechnet hatte niemand. Bei einem Objekt und zwei Kindern war die ehrliche Antwort: Der Aufwand steht in keinem Verhältnis.

Interessant wird die Gesellschaft im Hochwald aus einem ganz anderen Grund, und der hat mit Steuern wenig zu tun. Er heißt Zusammenhalt des Bestands.

Kippen kann die Rechnung trotzdem, etwa bei mehreren Objekten oder bei Mosel-Lagen mit deutlich höherem Wertniveau. Die Abgrenzung zwischen Schenkung, Nießbrauch und Gesellschaftsanteil habe ich im Beitrag Immobilie vererben oder verschenken durchgerechnet.

Der Hochwald-Sonderfall: Hofstellen mit landwirtschaftlichen Flächen

Hier unterscheidet sich unsere Region von einem Stadtgebiet, und genau das muss ich in der Beratung am häufigsten erklären.

Zu einem alten Anwesen im Hochwald gehören selten nur Haus und Hofraum. Meist hängen Wiesen oder Waldparzellen daran, oft über mehrere Flurstücke verteilt. Genau diese Flächen machen die Einbringung in eine Gesellschaft komplizierter, als die Beteiligten erwarten.

Nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist die Veräußerung land- oder forstwirtschaftlicher Flächen in Rheinland-Pfalz genehmigungspflichtig, sobald die Fläche 0,5 Hektar überschreitet. Bei Rebflächen liegt die Schwelle deutlich niedriger, nämlich bei 0,1 Hektar. Zuständig ist die örtliche Kreisverwaltung, für Hermeskeil also die Kreisverwaltung Trier-Saarburg. Die Genehmigungsbehörde entscheidet erst nach Anhörung des Grundstücksverkehrsbeauftragten der Landwirtschaftskammer. Die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion in Trier ist als obere Landwirtschaftsbehörde eingeschaltet, wenn der Kreis selbst Vertragspartei ist.

Versagt werden kann die Genehmigung vor allem dann, wenn Agrarland an Nichtlandwirte geht. Dann kommt unter Umständen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ins Spiel. Ob das auch auf eine Einbringung in eine Familiengesellschaft durchschlägt, ist eine Frage für den Notar, und zwar bevor der Vertrag steht. Die Ansprechpartner bei der ADD in Trier sind telefonisch erreichbar. Ein Anruf vorab spart erfahrungsgemäß Wochen.

Und genau dieser Flächenzuschnitt ist der eigentliche Grund, warum sich eine Gesellschaft im Hochwald lohnen kann. Wenn vier Erben eine Hofstelle mit acht Flurstücken untereinander aufteilen, zerlegen sie den Wert des Ganzen. Der Hofraum ohne die angrenzende Wiese verkauft sich schwerer, die Wiese ohne Zufahrt ist fast wertlos. In einer Gesellschaft bleibt der Bestand beisammen, und die Nachfolge läuft über Anteile statt über Grundbuchseiten. Bei uns wiegt das schwerer als jede Steuerrechnung.

Was passiert, wenn diese Vorsorge fehlt und eine Erbengemeinschaft ein Anwesen über Jahre blockiert, sehe ich regelmäßig. Wie sich so ein Fall auflösen lässt, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.

Photovoltaik auf dem Dach: wann die GbR gewerblich wird

Ein Thema, das im Hochwald fast jeden betrifft, der vermietet, und das in den allgemeinen GbR-Ratgebern selten auftaucht.

Eine vermögensverwaltende GbR erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und zahlt keine Gewerbesteuer. Verdient sie daneben gewerblich, kann das nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf die gesamte Gesellschaft abfärben: Aus allen Einkünften werden gewerbliche, sämtliche Objekte rutschen ins Betriebsvermögen. Der Betrieb einer Photovoltaikanlage war dafür jahrelang der klassische Auslöser.

Die gute Nachricht: Seit dem Veranlagungszeitraum 2022 ist die Lage bei kleineren Anlagen entschärft. Für die nach § 3 Nr. 72 EStG steuerbefreite Stromerzeugung entfällt die gewerbliche Infektion. Wer eine übliche Dachanlage auf einem vermieteten Haus in Hermeskeil betreibt, muss sich darüber in der Regel keine Sorgen mehr machen.

Die Grenze bleibt aber relevant, sobald die Anlage aus der Befreiung herausfällt, etwa bei größeren Freiflächenanlagen. Dann greifen die von der Rechtsprechung entwickelten Bagatellgrenzen: Die gewerblichen Nettoumsätze dürfen 3 Prozent der Gesamtnettoumsätze und zugleich 24.500 Euro im Jahr nicht überschreiten. Wer im Hochwald über eine größere Freiflächenanlage nachdenkt und gleichzeitig Immobilien in einer GbR hält, sollte das vorher mit dem Steuerberater durchgehen. Die Reparatur im Nachhinein ist deutlich teurer als die Frage vorab.

Wenn Sie eine GbR für Immobilien in Hermeskeil gründen: die laufenden Pflichten

Die Gründungskosten sind überschaubar und im Grundlagenbeitrag aufgeschlüsselt. Was Eigentümer unterschätzen, sind die laufenden Pflichten.

• Transparenzregister. Sobald die Gesellschaft im Gesellschaftsregister steht, muss sie ihre wirtschaftlich Berechtigten melden, und zwar ohne Übergangsfrist. Ändern sich Beteiligungen, muss die Meldung nachgezogen werden. Legen Sie im Gesellschaftsvertrag fest, wer dafür zuständig ist.
• Gesonderte Feststellungserklärung. Die GbR gibt jährlich eine eigene Erklärung beim Finanzamt ab, zusätzlich zu den privaten Steuererklärungen der Gesellschafter.
• Registerpflege. Jeder Gesellschafterwechsel läuft zuerst über Wittlich, erst danach kann das Grundbuch in Hermeskeil folgen.
• Grundsteuer. Die läuft weiter, unabhängig von der Rechtsform. Der Hebesatz der Verbandsgemeinde Hermeskeil gehört zu den Zahlen, die Eigentümer beim Rechnen gern vergessen. Die Details stehen im Beitrag Grundsteuer in Rheinland-Pfalz.

Bei einem einzelnen vermieteten Haus im Hochwald steht dieser Aufwand ehrlich gesagt in keinem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen. Ab drei Objekten oder bei mehreren Beteiligten sieht die Rechnung anders aus.

Und ein Punkt, der zu oft untergeht: Eine GbR schützt Ihr Privatvermögen nicht. Jeder Gesellschafter haftet persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Wer eintritt, haftet auch für das, was vorher entstanden ist.

Grunderwerbsteuer beim Einbringen: die 5,0 Prozent im Blick behalten

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Kauft Ihre GbR eine Immobilie von einem Dritten, fällt sie ganz normal an. Eine Gesellschaft spart hier nichts.

Bringen Sie dagegen ein Grundstück in eine Gesellschaft ein, an der Sie selbst beteiligt sind, bleibt der Vorgang nach § 5 GrEStG in Höhe Ihrer Beteiligungsquote steuerfrei. Voraussetzung sind Haltefristen von zehn Jahren vor und nach dem Vorgang.

Diese Begünstigung stand zuletzt auf wackligem Grund, weil das MoPeG das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip abgeschafft hatte. Der Gesetzgeber hat mit § 24 GrEStG eine Fiktion geschaffen, die zunächst bis Ende 2026 befristet war. Diese Befristung ist inzwischen aufgehoben, die Regelung gilt unbefristet weiter. Für Familien im Hochwald, die eine Übertragung aus Sorge vor dem Jahreswechsel überstürzen wollten, ist das eine echte Entlastung. Sie können wieder in Ruhe rechnen.

Bei einem Anwesen mit landwirtschaftlichen Flächen kommt hinzu, dass für die Bemessungsgrundlage nicht der Verkehrswert des Hauses allein zählt. Auch hier gilt: Ohne belastbare Wertermittlung vorab rechnet niemand seriös. Aus Sicht eines Sprengnetter-zertifizierten Sachverständigen ist das der Schritt, der am häufigsten übersprungen wird und am teuersten nachwirkt.

Häufige Fragen zur Immobilien-GbR in Hermeskeil

Wo wird meine eGbR eingetragen, wenn die Immobilie in Hermeskeil liegt? Im Gesellschaftsregister des Amtsgerichts Wittlich. Wittlich ist Registergericht für die Bezirke Bernkastel-Kues, Daun, Hermeskeil, Trier, Wittlich, Bitburg und Prüm. Das Grundbuch selbst führt weiterhin das Amtsgericht Hermeskeil.

Wie lange dauert die Gründung im Raum Hermeskeil? Rechnen Sie von der ersten Besprechung bis zur eingetragenen eGbR mit etwa vier bis acht Wochen. Der größte Teil davon entfällt auf das Registerverfahren in Wittlich. Wenn eine Finanzierung dranhängt, sollten Sie eher großzügig planen, weil die Bank die Grundschuld erst nach der Eintragung bestellen kann.

Lohnt sich eine Familien-GbR bei einem normalen Haus im Hochwald? Für die reine Steuerersparnis meistens nicht. Bei den hier üblichen Werten decken die Freibeträge von 400.000 Euro je Kind und Elternteil eine Übertragung in der Regel ab. Sinnvoll wird die Gesellschaft, wenn mehrere Objekte oder mehrere Beteiligte im Spiel sind oder wenn zu einer Hofstelle Flächen gehören, die zusammenbleiben sollen.

Brauche ich eine Genehmigung, wenn Wiesen oder Wald zum Anwesen gehören? Möglicherweise ja. In Rheinland-Pfalz ist die Veräußerung land- oder forstwirtschaftlicher Flächen ab 0,5 Hektar genehmigungspflichtig, bei Rebflächen ab 0,1 Hektar. Zuständig ist die Kreisverwaltung Trier-Saarburg. Klären Sie das mit Ihrem Notar, bevor der Vertrag steht.

Kann ich eine bestehende alte GbR einfach weiterlaufen lassen? Solange sich nichts ändert, ja. Sobald ein Verkauf, ein Gesellschafterwechsel oder eine neue Grundschuld ansteht, muss die Gesellschaft zuerst nach Wittlich ins Gesellschaftsregister. Wer in den nächsten Jahren ohnehin verkaufen möchte, sollte das nicht bis zum Notartermin aufschieben.

Wie es weitergeht

Die Rechtsform macht aus einer mittelmäßigen Immobilie keine gute. Sie sorgt dafür, dass es geordnet zugeht, wenn sich etwas ändert: bei einem Todesfall, bei einer Trennung, wenn ein Beteiligter aussteigen möchte oder wenn eine Hofstelle an die nächste Generation übergeht. Im Hochwald ist der stärkste Grund für eine Gesellschaft selten die Steuer. Es ist der Wunsch, dass ein über Generationen gewachsener Bestand nicht in Einzelteile zerfällt.

Mein Anspruch dabei ist einfach: Ehrlichkeit hat ein Zuhause. Ich sage Ihnen, wenn eine Gestaltung in Ihrem Fall nur Aufwand produziert, und ich sage es genauso, wenn sie sich lohnt.

Wenn Sie überlegen, Immobilien in Hermeskeil, im Hochwald oder im Raum Trier in einer Gesellschaft zu bündeln, sprechen Sie mich an. Ich ordne Ihre Situation aus Marktsicht ein, sage Ihnen, welche Werte tatsächlich im Raum stehen, und bringe Sie mit einem Notar und einem Steuerberater zusammen, die den Rest verbindlich klären. Den Marktwert Ihrer Immobilie können Sie über die kostenlose Wertermittlung anfragen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie mich über die Kontaktseite oder telefonisch unter 06503 9523963. Mein Büro sitzt in der Saarstraße 1 in Hermeskeil, einen Termin vor Ort bekommen Sie kurzfristig.

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